Dabei ist grundsätzlich zu unterscheiden, ob es sich um Maßnahmen am Sondereigentum handelt, für deren Kosten der Käufer selbst aufzukommen hat, oder ob es sich um gemeinschaftliches Eigentum handelt, bei dem der Käufer anteilig in die Pflicht genommen wird. Beim Sondereigentum, meist Schönheitsreparaturen, Reparaturen an Sanitär-, Heizungs- und Elektroinstallationen in der Wohnung- kann der Käufer selbst entscheiden, ob und wann er mit den erforderlichen Arbeiten beginnt. Bei notwendigen Maßnahmen am Gemeinsschaftseigentum hingegen muß er die anteiligen Kosten tragen, wenn die Maßnahme von der Mehrheit der Wohnungseigentümer im Rahmen der ordnungsgemäßen Instandhaltung- und Instandsetzung beschlosssen wurde. Da gerade bei älteren Wohnungseigentumsanlagen in der Regel nach 15 bis 20 Jahren umfangreiche Sanierungsmaßnahmen an Heizungsanlagen, Dach, Fassaden, Fenstern, Balkonen und Terrassen zu erwarten sind, sollten sich Käufer über die bisherige und kurzfristig absehbarenMaßnahmen sowie den zu erwartenden Kostenaufwand informieren.

Eigentumswohnungen mit schlechtem Schall- und Wärmeschutz

Vor allem bei Mietwohnungen in Altbauten, die zu Eigentumswohnungen umgewandelt wurden, ist der Zustand von Elekro-, Heizungs – und Sanitärinstallationen oft kritisch. Insbesondere Wasser- und Abwasserleitungen sind häufig durch Kalk- und sonstige Ablagerungen stark beeinträchtigt, so dass der Wasserdruck niedrig und der Wasserzufluss gering ist. Die Folge: Wasch- und Spülmaschinen sind nicht mehr voll funktionsfähig. Besonders problematisch ist die nachträgliche Verbesserung des Schall- und Wärmeschutzes, der in Altbauten häufig nicht mehr heutigen Anforderungen gerecht wird. Nach der Rechtsprechung besteht kein Anspruch darauf, dass die Eigentümergemeinschaft bei umgewandelten Mietwohnungen auf Kosten aller Eigentümer nachträglich verbessernde Massnahmen durchführen lässt.

Viele Eigentümergemeinschaften möchten nicht, dass die im Teileigentum stehende Räume uneingeschränkt für jede Form gewerblicher Nutzung verfügbar sind. In diesem Fall ist nämlich nicht absehbar, welche Beeinträchtigungen zu erwarten sind. Eine Motorradkneipe wird die Nachbarn wesnetlich mehr stören als beispielsweise ein Optik-Fachgeschäft. Um Risiken dieser  Art von vornherein auf ein verträgliches Maß zu reduzieren, können die Bauträger, aber auch die spätere Eigentümergemeinschaft ergänzende Nutzungsbeschränkungen festlegen. Üblich sind Einschränkungen wie „Teileigentum Laden“ oder Teileigentum Büro“.
Achtung: Auch wenn derzeit ein unscheinbarer Tante-Emma-Laden in den Räumen untergebracht ist, muss das nicht immer so bleiben. Bei uneingeschränkter Nutzungsmöglichkeit ist es durchaus denkbar, dass nach einem Inhaberwechsel Unternehmen ganz anderer Art den Betrieb aufnehmen.
Von solchen einschränkenden Nutzungsbestimmungen, die in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung für das Teileigentum geregelt sind, kann unter bestimmten Voraussetzungen abgewichen werden. Dies gilt vor allem dann, wenn die dadurch auftretende Störungen nicht größer sind als die, die sich auch bei einer bestimmungsgemäßen Nutzung ergeben würden.
Die Nutzungsbeschränkungen bei Teileigentum hat die Rechtsprechung näher definiert. Zulässig ist beispielsweise die Nutzung eines Teileigentums mit der Nutzungsbestimmung „Laden“ als Verkaufsstätte zum Vertrieb von Waren an jedermann innerhalb der üblichen Ladenschlusszeiten, ohne Verzehrmöglichkeit in den Räumen.
Tipp: wer als Käufer einer Eigentumswohnung sucht, sollte den Aufteilungsplan, die Teilungserklärung und/oder die Gemeinschaftsordnung ansehen. Finden sich dort einschränkende Bezeichnungen wie „Laden“ oder „Büro“ und werden die betreffenden Räume in Wirklichkeit als Kneipe genutzt, kann jeder Eigentümer die Unterlassung dieser Nutzung verlangen, es sei denn, der abweichenden Nutzung liegt eine entsprechende Vereinbarung der Eigentümer zugrunde.

Zunächst prüft die Bank, ob ud wie hoch das Objekt beliehen werden kann. Wenn es sich um eine bereits fertig gestellte oder gebrauchte Eigentumswohnung handelt, schauen sich die Banken das Objekt in der Regel vor Ort an. Sie stützen sich dabei entweder auf eigene Experten oder geben ein Wertgutachten in Auftrag. Bei Eigentumswohnungen zur Selbstnutzung orientiert sich der Schätzer oft am so genannten Sachwert, das heißt an der Summe aus anteiligem Bodenwert und aktuellem Zeitbauwert. Auch das Vergleichswertverfahren kann Anwendung finden.

Bank berechnet Beleihungswert der Eigentumswohnung

Beim Finanzierungsgespräch in der Bank werden üblicherweise folgende Beleihungsunterlagen verlangt: Beglaubigter Grundbuchauszug, Auszug aus dem Liegenschaftsbuch (mit Flurkarte), Feuerversicherungsnachweis, Kaufvertrag bzw. Entwurf, Aufstellung der Anschaffungskosten (Kaufpreis plus Kaufnebenkosten), bautechnische Unterlagen bei Neubau-Eigentumswohnungen (Baupläne, Baubeschreibung, Baugenehmigung, Wohnflächenberechnung, Berechnung des umbauten Raumes) und die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan.

Der Beleihungswert soll ein dauerhaft erzielbarer Wert sein, der bei einem späteren freihändigen Verkauf unter normalen Umständen jederzeit erzielt werden kann. Daher wird die Bank den Beleihungswert vorsichtshalber zu niedrig ansetzen. Bei selbst genutzten Eigentumswohnungen liegt der Beleihungswert meist 10 bis 20 Prozent unter dem Kaufpreis. Gängige Praxis ist es, den anteiligen Bodenwert aufgrund von Bodenrichtwerten zu ermitteln und beim Zeitbauwert beziehungsweise Herstellungswert (Neubauten) einen Risikoabschlag anzusetzen.

Beispiel:

Kaufpreis einer Neubau-Eigentumswohnung    300.000 Euro

- Bodenwert                                                         50.000 Euro

= Herstellungswert                                             250.000 Euro

- 15 % Risikoabschlag                                         37.500 Euro

insgesamt                                                          212.500 Euro

+ Bodenwert                                                         50.000 Euro

= Beleihungswert                                                262.500 Euro

Die Rechtsprechung hat dazu Fakten geschaffen: Monatliche Hausgeldvorauszahlungen müssen solange vom Verkäufer geleistet werden, bis der Erwerber als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Diese Zahlungspflicht soll sogar dann gelten wenn sich der Käufer im Kaufvertrag verpflichtet, mit Besitzübergang auch die Lasten und Kosten zu übernehmen. Freilich nützt das wenig – die Eigentümergemeinschaft kann sich nämlich bis zur Eigentumsumschreibung nur an den im Grundbuch eingetragenen Eigentümer halten. Anders ist es beim Erwerb in der Zwangversteigerung: Mit Zuschlag geht die Zahlungsverpflichtung auf den Ersteher über, schließlich erfolgt der Eigentumswerb bereits mit dem Zuschlag. Anders verhält es sich wiederum beim Hausgeld. Hat der Verkäufer Hausgeldschulden auflaufen lassen, bleibt er auch dann in der Zahlungspflicht, wenn erst nach seinem Ausscheiden über die Jahresabrechnung beschlossen wird.

Kaufpreis für Eigentumswohnung teilweise einbehalten

Das bedeutet, der ausgeschiedene Wohnungseigentümer haftet grundsätzlich für die Hausgeldvorschüsse, die während des Zeitraums, in dem er Eigentümer war, fällig geworden sind. Und bei Restforderungen? Sind diese höher als die veranschlagten Ausgaben, hat der neue Eigentümer  für diese Mehrausgaben in voller Höhe aufzukommen. Dies gilt auch für den Erwerb in der Zwangsversteigerung. Weist die Jahresabrechnung einen Überschuss auf, steht dieser ebenfalls dem neuen Eigentümer zu.

Beispiel: Nach Abschluss des Kaufvertrages erfolgt der Besitzübergang zum 1.Juli.2012. Am 31.Januar 2013 findet die Eigentümerversammlung statt.

Fall 1: Die Eigentumsumschreibung erfolgt im November 2012. Hier muß der neue Eigentümer in voller Höhe für die Restforderung aufkommen, sie sich aus der Jahresabrechnung 2012 ergibt, auch wenn die erhöhten Augaben sich über das ganze Jahr 2012 verteilen.

Fall 2: Die Eigentumsumschreibung erfolgt am 1.Februar 2013. Die Restforderung muß in voller Höhe vom alten Eigentümer gezahlt werden. Zum Zeitpunkt der Beschlussfassung noch im Grundbuch stand.

Tipp: Um Risiken aus noch nicht rechtswirksam beschlossenen Jahresabrechnungen zu vermeiden, sollte im Kaufvertrag vereinbart werden, dass der Käufer einen bestimmten Teil des Kaufpreises bis zur Beschlussfassung über die Jahresabrechnung zurückbehalten kann. Ähnliches sollten sich Käufer bei offenen Instandsetzungskosten zusichern lassen.

Neuralgischer Punkt des Insellebens ist nach wie vor die Infrastruktur – auch wenn sie sich in den letzten Jahren dank moderner Technik deutlich verbessert hat. Heute liefern Solarzellen Strom wie bei energieeffizienten Eigentumswohnungen. Spezielle Aufbereitungsanlagen liefern Trinkwasser und über Mobilfunknetze bleibt man als Insulaner in Kontakt mit dem Festland. Dennoch: Als dauerhaftes Domizil, beispielsweise für Rentner, hat sich die eigene Insel nicht etabliert. Anders als Eigentumswohnungen taugt die Insel als Renditeobjekt nur bedingt - wenn man in Hotel- oder Wohnanlagen investiert. Das kostet. Langfristig ist es sicherer, in herkömmliche Immobilien, zum Beispiel Eigentumswohnungen auf dem Festland, zu investieren.

Ist der Vertragspartner Grundstückseigentümer oder zumindest durch eine Auflassungsvormerkung berechtigt?

Ist das Grundstück bereits in Miteigentumsanteile aufgeteilt und sind diese richtig zugeordnet? Ist die Teilungserklärung bereits durch Anlegung der Grundbuchblätter vollzogen?

Welche Belastungen stehen im Grundbuch? Besonders wichtig ist die Abteilung III. Käufer sollten klären, welche Lasten sie übernehmen müssen. Wenn Belastungen im Grundbuch stehen: Existiert eine Erklärung des Finanzierungsinstituts auf freistellung von den Vorlasten?

Gibt es in der Abteilung II des Grundbuchs Belastungen wie Geh-, Fahr-, Wege- und Leitungsrechte oder gar Wohnrechte Dritter?

Steht der Miteigentumsanteil, der zur Wohnung gehört, im angemessenenVerhältnis zu den anderen Anteilen? Dies ist wichtig, weil in der Regel der Kostenbetrag und das Stimmrecht des Käufers davon abhängen.

Bestehen Sondernutzungsrechte am gemeinschaftlichen Eigentum, und ist dadurch die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums begrenzt, zum Beispiel an Gärten, Terrassen, Fluren? Ist den Sondernutzungsberechtigten auch die Kostenlast dieser Teile auferlegt? Ansonsten muß die Gemeinschaft – und damit auch der Käufer – die anfallenden Kosten zahlen.

Ist die Wohnfläche richtig berechnet? Wie sind zum Beispiel Balkone, Hobbyraum, Dachschrägen, Emporen berücksichtigt?

Ist der vorhandene Preis ein verbindlicher Endpreis?

Kaufpreis nach Auflassungsvormerkung zahlen

Ist sichergestellt, das man als Käufer bei Ratenzahlungen keine Vorleistungen erbringt? Hat man als Käufer einen „Garantie-Sicherungseinbehalt“, um finanzielle Risiken auszuschließen? Das ist beispielsweise bei der Makler- und Bauträgerverordnung gegeben.

Ist sichergestellt, dass man als Käufer erst nach Eintragung der Auflassungsvormerkung zahlen muß, gegebenenfalls nach Erledigung anderer Auflagen und nach Vorlage von Bescheinigungen (z.B. Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts)?

Ist der Fertigstellungstermin fest zugesichert?

Ist eine Vertragsstrafe bei Terminüberschreitung betragsmäßig festgehalten? Ist diese ausreichend, so dass man als Käufer davon die laufenden Zinsen und die Miete tragen kann? Wird die Vertragsstrafe auch ausbezahlt?

Bleibt ein Rest des Kaufpreises zahlbar nach Bauabnahme, so dass man für etwaige Mängel einen ausreichenden Rückbehalt geltend machen kann?

Sind fünf Jahre Gewährleistung nach dem Werkvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) vorgesehen?

Ist ein förmliches Abnahmeverfahren geplant, wann und durch wen? Ist dabei sowohl die Abnahme des Gemeinschaftseigentums als auch des Sondereigentums vorgesehen?

Ist sichergestellt, dass der erste Verwalter nicht der Bauträger ist?

Existieren Vorkaufsrechte (für wen?), werden sie ausgeübt?

Sind die Kosten der Durchführung des Vertrags dem Käufer oder dem Verkäufer zugeordnet (mit mindestens Prozent des Kaufpreises für den Notarvertrag und 0,5 Prozent für das Grundbuchamt ist zu rechnen)?

Hat man als Käufer Sonderwünsche angemeldet – sind die Kosten bekannt?

Wie werden Eigenleistungen vergütet?

Teileigentum
Vom Wohnungseigentum unterscheidet sich das Teileigentum allein dadurch, dass die im Teileigentum stehenden Räume nicht zum Wohnen genutzt werden, also zum Beispiel ein Ladenlokal oder auch Garagen. Solche Räumlichkeiten werden auch oft als „nicht zu Wohnzwecken dienend“ bezeichnet.

Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist eine notarielle Urkunde. Dazu gehört ein Aufteilungsplan, auf dem zu erkennen ist, welcher Raum zu welchem Sondereigentum gehört und wo die Grenzen zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum verlaufen. Ferner gehört zur Teilungserklärung auch die amtliche Bescheinigung, dass das Sondereigentum in sich abgeschlossen ist (Abgeschlossenheitsbescheinigung). Die Teilungserklärung ist für alle Wohnungseigentümer verbindlich und daher nicht ohne weiteres zu ändern. Meist beinhaltet die Teilungserklärung auch die Gemeinschaftsordnung.

Wohneigentum als Sondereigentum

Wohnungseigentum

Wohnungseigentum ist die rechtlich korrekte Bezeichnung für eine Eigentumswohnung. Wohnungseigentum ist definiert als das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung verbunden mit einem Bruchteil am Gemeinschaftseigentum (Grundstück, bestimmte Teile des Gebäudes etc.)

Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Gesamtheit aller Eigentümer eines Wohnhauses oder einer Wohnanlage nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Wer Wohneigentum erwirbt, bekommt zugleich Rechte und Pflichten übertragen. Diese ergeben sich aus den Bestimmungen des WEG und Vereinbarungen der Wohnungseigentümer untereinander. Die Wohnungseigentümergemeinschaft entscheidet über die Verteilung der anfallenden Kosten wie beispielsweise die Müllentsorgung und die Bildung von Rücklagen für Reparaturen oder bauliche Maßnahmen an der Immobilie. Ihr oberstes Beschluss- und Selbstverwaltungsorgan ist die Wohnungseigentümerversammlung.

Typischerweise gehören zum Sondereigentum die Räume innerhalb der Wohnung einschließlich der Tapeten, des Fußbodenoberbelags und der Heizkörper, Steckdosen etc. Das Gegenstück zum Sondereigentum bildet das gemeinschaftliche Eigentum. Die Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist oft schwierig und kann zu Streitigkeiten führen. So zählt zum Beispiel der Innenanstrich von Wohnungsfenstern zum Sondereigentum, während die Rahmen, Verglasungen und Außenseiten zum Gemeinschaftseigentum gehören.

Sondernutzung: Miteigentümer gucken in die Röhre

Ein Sondernutzungsrecht ist das Recht, gemeinschaftliches Eigentum allein und unter Ausschluß der anderen Eigentümer zu benutzen. So werden oftmals außen liegende PKW-Stellplätze, die zwingend zum gemeinschaftlichen Eignetum gehören, unter den Eignetümern aufgeteilt, indem jeweils einem Eigentümer das Sondernutzungsrecht an einem bestimmten Stellplatz zugewiesen wird. Folge: andere Eigentümer dürfen den Stellplatz nicht benutzen. Wichtig ist hierbei, dass nur in der Teilungserklärung oder aber durch eine Vereinbarung aller Eigentümer ein solches Sondrnutzungsrecht begründet werden kann. Sondernutzungsrechte werden zwar meist auch im Grundbuch vermerkt. Der genaue Umfang des Sondernutzungsrechts und die Details dazu können aber nicht dem Grundbuch, sondern lediglich der Teilungserklärung oder ergänzenden Vereinbarungen entnommen werden.

Kräht der Hahn um 5 Uhr Morgens, ist der Sonntag gelaufen. Auch in der Stadt ist man vor unliebsamen Überraschungen, vornehmlich des Nachts am Wochenende, nicht gefeit. Deshalb ist die persönliche Inaugenscheinnahme oberstes Gebot für Selbstnutzer oder Kapitalanleger von Eigentumswohnungen. Konkret heißt das: Die Wohngegend mehrfach unter die Lupe zu nehmen, und zwar zu Fuß, zu verschiedenen Tageszeiten und an unterschiedlichen Wochentagen. Auch die Art der Bebauung mit alten und neuen Eigentumswohnungen, Häusern und Mietkasernen sowie der Freizeitwert (Parks, Grünflächen)  entscheiden über das „Ambiente“ und damit über das Wohlbefinden. In neu erschlossenen Wohngebieten lässt eine ausreichende Verkehrsanbindung manchmal länger auf sich warten – für Selbstnutzer wird möglicherweise ein Zweitwagen notwendig. Vermieter von Eigentumswohnungen dürften mit geringeren Mieteinnahmen und einem kleinen Kreis von Mietinteressenten rechnen.

Kostenfallen bei Eigentumswohnungen ermitteln

Ein immerwiederkehrendes Thema: Zu wenig Parkplätze für die städtische Eigentumswohnung – andererseits je verkehrsfreundlicher die Planung, desto größer der Verkehrslärm. Wichtig ist die Versorgung mit all dem, was den Wohnalltag ausmacht. Bei Kindern im Haushalt sollten Spielplätze, Kindergärten und Schulen in der Nähe liegen. Die Lage des Grundstücks zur Straße kann Berechnungsmaßstab für öffentliche Gebühren und Abgaben sein. Richtet man als Käufer von Eigentumswohnungen den Blick von der Straße auf den Grundstückszustand, lässt sich schnell feststellen, wie es um den Zustand der Wohnungen bestellt sein muß. Für den Wohnungskäufer stellen beisspielsweise verwahrloste Wohnanlagen erfahrungsgemäß ein unkalkulierbares Kostenrisiko dar.

Als zweithäufigster Grund wird der Aufbau einer sicheren Altersvorsorge mittels Wohneigentum genannt (30 Prozent). Seit mehr als zehn Jahren ist das Motiv eines der wichtigsten Entscheidungskriterien für den Bau oder Kauf einer selbstgenutzten Immobilie. Mit jeweils 28 Prozent der Nennungen ebenfalls in der Spitzengruppe der Erwerbsmotive vertreten: Der Wunsch nach einer größeren Immobilie sowie ein besonders günstiges Wohnangebot. Nicht mit positiven Gefühlen besetzte Argumente für den Erwerb von Wohneigentum finden sich dagegen nur am Ende der Skala: Die Angst vor Inflation (8 Prozent) oder die Erwartung steigender Baupreise (6 Prozent) spielen bei den Befragten auf den hinteren Rängen der Liste als Erwerbsmotive kaum eine Rolle. Umsteiger äußerten sich in ihren Prioritäten für einen Wohnungswechsel ähnlich. Der Wunsch im eigenen Haus beziehungsweise der eigenen Wohnung zu leben, steht auch bei ihnen mit 41 Prozent der Nennung ganz oben. Darüber hinaus gaben sie zusätzliche Motive wie z.B. eine bessere Lage (39 Prozent) oder mehr Wohnfläche (28 Prozent) als maßgebliche Argumente für den Immobilienerwerb an.

In den Fällen, in denen eine Mängelbeseitigung unmöglich ist, haben die Eigentümer ein Wahlrecht zwischen Preisminderung und Schadenersatz. Dieses Wahlrecht steht nicht dem einzelnen Eigentümer der Eigentumswohnung zu, sondern der Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese muss sich durch Beschluss für einen der beiden Wege entscheiden. Nur wenn sich der Mangel am Gemeinschaftseigentum ausschließlich auf das Sondereigentum eines einzelnen Wohnungseigentümers auswirkt und nicht behebbar ist, kann der Betroffene Eigentümer allein entscheiden, ob er mindern oder Schadenersatz verlangen möchte. Wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen hat, Minderungen geltend zu machen, entfällt das Wahlrecht für den einzelnen Wohnungseigentümer, er kann dann keine Mängelbeseitigung mehr verlangen.

Schadenersatz von der Wohnungseigentümergemeinschaft

Außerdem kann die Gemeinschaft auch beschließen, dass sie es jedem einzelnen Wohnungseigentümer überlässt, ob und in welchem Umfang dieser Minderungen entsprechend seinem Anteil an Gemeinschaftseigentum durchsetzt. Wirkt sich der Mangel am Gemeinschaftseigentum auch auf das Sondereigentum aus (z.B. bei einer fehlerhaften Isolierschicht zwischen zwei Wohnungen), kann der betroffene Wohnungseigentümer Schadenersatz von der Gemeinschaft verlangen. Zu erstatten sind die für die Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten – und zwar auch dann, wenn deren Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Bauträger bereits abgelaufen sind.

Sondernutzungsrechte sind stets mit Sondereigentum verbunden und können deshalb nie selbständig und getrennt von einem Sondereigentum veräußert werden. So ist es zwar möglich, dass ein Wohnungseigentümer das Sondernutzungsrecht an seinem Keller einem anderen Wohnungseigentümer verkauft und es dann mit dessen Wohnungseigentum verbunden wird. Aber es ist nicht möglich, das Sondernutzungsrecht selbständig an einen außerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft stehenden Dritten zu verkaufen.

Sondereigentum wird nicht begründet

Achtung: bei Sondernutzungsrechten darf man nie außer Acht lassen, dass es sich nur um die Nutzungsrechte handelt – die Eigentümerverhältnisse bleiben unberührt. Der betreffende Keller, der Stellplatz oder die Terrasse bleiben also weiterhin Gemeinschaftseigentum. Auch die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung sowie die damit einhergehende Kostenlast bleiben eine Angelegenheit der Eigentümergemeinschaft, wenn nicht etwas anderes vereinbart wurde.Fazit: Der Sondernutzunsberechtigte darf mit den betreffenden Flächen, Anlagen und Einrichtungen nicht nach Belieben verfahren, anders als mit seinem Sondereigentum. Das Sondernutzungsrecht räumt nur Gebrauchsrechte und Gebrauchsvorteile ein. Hingegen bleibt das Recht zur ordnungsgemäßen Verwaltung durch die Gemeinschaft bestehen, so dass die entsprechenden Flächen, Anlagen und Einrichtungen vor wesentlichen Eingriffen durch den Sondernutzungsberechtigten geschützt bleiben. 

Viele Käufer halten sich nach dem, was im Kaufvertrag steht. Dort können aber Sachverhalte hinterlegt sein, für die es im Aufteilungsplan keine entsprechende Grundlage gibt. Gibt der Aufteilungsplan keinen (eigenen) Keller her, kann der Käufer der Eigentumswohnung „seinen“ Keller auch nicht herausverlangen. Ihm bleibt nur, vom Verkäufer der Eigentumswohnung, Schadenersatz dafür zu fordern, dass dieser ihm etwas verkauft hat, was er nicht verkaufen konnte.
Käufer die also sichergehen wollen, dass kaufvertraglich und gemäß Teilungserklärung zugesicherte Sondereigentum auch vollumfänglich zu erwerben, sollten sich den Aufteilungsplan und die mit der Teilungserklärung identische Zuordnung genau anschauen.

Aufteilungsplan mit Bauausführung abgleichen

Darüber hinaus empfiehlt es sich, den Aufteilungsplan mit der tatsächlichen Situation vor Ort zu vergleichen. Mitunter weicht die tatsächliche Bauausführung vom Plan ab. Das gilt vor allem für Dach-, Boden- und Kellerräume, die zwar Sondereigentum sein können, dann aber auch entsprechend identisch ausgewiesen werden müssen. Fazit: Sind Teilungserklärung und Aufteilungsplan nicht identisch gilt grundsätzlich, dass Sondereigentum nicht rechtswirksam entstanden und daher von gemeinschaftlichem Eigentum auszugehen ist.

Die Teilung durch den Alleineigentümer ist in der Praxis am häufigsten. Dabei kann er eine Aufteilung vornehmen, ohne dass eine Miteigentumsgemeinschaft besteht (so genannte Vorratsteilung). Es spielt auch keine Rolle, ob das Haus bereits besteht oder erst später errichtet werden soll. Wichtig für Käufer ist, dass die Beschreibung in der Teilungserklärung identisch sein muß mit dem Aufteilungsplan und der tatsächlichen Bauausführung vor Ort. Besonders bedeutsam ist die genaue Definition beim Kauf von Gewerbeeinheiten. Zum Beispiel gestattet die Zweckbestimmung eines Ladens keine über die Ladenöffnungszeit hinausgehende Nutzung. Demnach ist es also nicht möglich, in einem Laden eine Gaststätte zu betreiben. Dennoch sollten Wohnungsinteressenten genau nachsehen, was in der Teilungserklärung steht: Bei einer zu allgemein gehaltenen Bezeichnung könnte man später davon überrascht werden, dass aus einem ruhigen Laden eine Kneipe oder Disco geworden ist.

Kostenbeteiligung nach Miteigentumsquote

Wichtig ist zudem die Abgrenzung von Sondereigentum zu Gemeinschaftseigentum: Wie sind zum Beispiel Balkone zugeordnet? Bei den Miteigentumsquoten ist zu prüfen, ob sie realistisch sind, oder ob ein Käufer durch übergroße Miteigentumsquoten bei der Kostentragung übervorteilt wird. Sondernutzungsrechte und Gebrauchsregelungen für KFZ-Stellplätze, Terrassen oder Gartenflächen sind zu hinterfragen. Darüber hinaus sollten Käufer von Eigentumswohnungen daran denken, ob die zur Wohnung gehörende Garage/ Sellplatz Sondereigentum ist oder nur ein Sondernutzungsrecht besteht, und wer die entsprechenden Kosten zu tragen hat. Achtung: Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung liegen beim Grundbuchamt, dem ein „berechtigtes Interesse“ an einer Einsichtnahme nachzuweisen ist. Dieses haben beispielsweise Interessenten, die sich in Kaufverhandlungen mit dem Eigentümer befinden. Wer nur den Namen des Eigentümers herausbekommen möchte, hat kein Recht auf Grundbucheinsicht.

Neben einer Referenzliste bewähren sich Checklisten. Folgende Punkte sollten Käufer prüfen: Ist der Bauträger eine Einzelperson, eine Einzelfirma oder eine Gesellschaft?
Handelt es sich um eine juristische Person , beispielsweise eine GmbH. Käufer sollten bedenken, dass eine GmbH nut beschränkt haftet.
Wenn es sich um eine GmbH handelt, welches Stammkapital hat die Gesellschaft, seit wann besteht das Unternehmen, wer sind die Gesellschafter und Geschäftsführer? Bei Zweifeln, sollten sich Käufer einen Handelsregisterauszug und eine Gesellschafterliste beim zuständigen Amtsgericht besorgen.

Vorbescheid oder Baugenehmigung notwendig

Die Baubeschreibung muss neben den Planungsunterlagen Vertragsbestandteil sein. Die Angaben sind vom Käufer der Eigentumswohnung genauestens zu prüfen. Wichtig sind: Detaillierte Leistungsbeschreibungen; realistisch kalkulierte Preise für Bodenbelag oder Fliesen; besteht eine richtige Zuordnung von Sondernutzungsrechten an Keller- und Dachspeicherräumen; hat der PKW-Stellplatz dieselbe Nummer wie die Eigentumswohnung; entsprechen die Planungen der Baubeschreibung; sind Sonderwünsche ohne Aufpreis erfasst, sind Zusatzleistungen mit Aufpreis erfasst; behördliche notwendige Änderungen dürfen nicht zu Wertminderungen führen; kann der Käufer vor Fertigstellung in die Gestaltung der Eigentumswohnung eingreifen? Kaufinteressenten sollten zudem nach den zwingenden behördlichen Genehmigungen fragen: Ist ein  Bauvorbescheid gegeben, liegt eine Baugenehigung vor - Käufer die einen Laden oder ein Büro eröffnen wollen, sollten sich zudem danach erkundigen, wie das Wirtschafts-und Ordnungsamt dazu steht. Tipp: Die Fragen am besten im Beisein von Zeugen stellen, um bei späteren Streitigkeiten nicht in Beweisnot zu geraten, oder sich die Antworten schriftlich bestätigen lassen.

Der Generalunternehmer vergibt die beauftragte Erstellung des Gebäudes an Subunternehmer. Der zukünftige Wohnungseigentümer ist Bauherr und bereits Eigentümer des Grundstücks. Vorteil: Der Bauherr kann unter Umständen recht kurzfristig kündigen und mit anderen Unternehmern weiterbauen. Beim Generalübernehmervertrag werden sowohl das Grundstück als auch das Gebäude verkauft. Das Gesamtgeschäft wird in den Grundstückserwerb einerseits und den Bauvetrag andererseits gesplittet. In der Regel vermittelt der Anbieter das Grundstück. Da er nicht selbst Verkäufer der Fläche ist, greift die Makler-und Bauträgerverordnung nicht - viele der Schutzvorschriften für den Erwerber fallen also weg. Die Aufteilung in Eigentumswohnungen ist in der Regel auf dem Papier bereits erfolgt. Das ist sogar möglich, wenn das Gebäude noch gar nicht steht. Den Erwerbern wird dann der Kauf des Miteigentumsanteils verbunden mit den Sondereigentum angeboten – ein Kaufvertrag also. Gleichzeitig wird ein Generalübervertrag geschlossen, der den Bau des Hauses regelt, meist die schlüsselfertige Errichtung zum Festpreis.

Bauträger liefert alles aus einer Hand

Oft sind Kaufvertrag und Generalübernehmervertrag so miteinander verknüpft, dass sie nur gemeinsam angenommen werden können. Mögliche Nachteile für den Erwerber: Die Gewährleistungsfrist verkürzt sich von fünf auf zwei Jahre, weil die Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB/B) zugrunde gelegt ist, statt des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Der Bundesgerichtshof hat das mehrfach beanstandet, so dass im Ergebnis die Regelungen des BGB anzuwenden sind. Weitere Fallstricke: Der Käufer wird zu teuren Vorleistungen verpflichtet, die unabhängig vom Baufortschritt sind. Kommt es zur Insolvenz des Generalunternehmers muss der Erwerber mit dem Verlust seines Geldes rechnen. Beim Bauträgermodell erbringt ein Unternehmen die Bauleistungen weitgehend aus einer Hand oder bietet sie zumindest komplett an. Vorteile: Kein Bauherren- und Herstellerrisiko, nur ein Vertragspartner, Festpreis, konkreter Fertigstellungstermin, fünf Jahre Gewährleistung, Zahlungen nach Bauablauf. In der Praxis kommt es gelegentlich vor, dass das Bauunternehmen ins Stocken gerät. Käufern ist daher zu empfehlen, in den Vertrag eine Vertragserfüllungsgarantie aufzunehmen. Zum Beispiel durch eine Bankgarantie.

Beim Kauf einer Immobilie beträgt die Verjährungsfrist für Ansprüche des Käufers wegen Mängeln nach dem Bürgerlichen Gestzbuch grundsätzlich fünf Jahre. Dies gilt aber nur für Mängel an der Wohnung selbst, also insbesondere an der Bausubstanz. Werden Möbel oder andere Gegenstände mitverkauft, verjähren Ansprüche des Käufers wegen Mängeln nach dem Gesetz grundsätzlich innerhalb von zwei Jahren. Je nachdem ob man eine gebrauchte Eigentumswohnung oder einen Neubau erwirbt, kann der Kaufvertrag abweichende Regelungen enthalten. Beim Erwerb einer gebrauchten Wohnung ist dies uneingeschränkt zulässig bis zum völligen Ausschluß der Haftung des Verkäufers wegen Mängeln. Beim Kauf einer noch im Bau befindlichen Eigentumswohnung greift hingegen für Baumängel nach dem BGB immer die gesetzliche Verjährungsfrist von fünf Jahren. Dasselbe gilt auch für den Erwerb einer Neubauwohnung vom Bauträger, die nach ihrer Fertigstellung kurze Zeit leergestanden hat oder vermietet war, und für den Kauf einer umfassend renovierten Altbauwohnung vom Bauträger, wenn die darin ausgeführten Arbeiten mit einem Neubau vergleichbar sind.

Klage bei Mängeln der Eigentumswohnung

Ist allerdings der Verkäufer ein Unternehmer und der Käufer ein Verbraucher und werden mit der Eigentumswohnung zusammen gebrauchte Gegenstände mitverkauft, darf die Verjährungsfrist wegen Mängeln an solchen Gegenständen nicht auf unter einem Jahr verkürzt werden. Beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung beginnt die Verjährung in dem Augenblick, in dem die Wohnung nebst etwaigen Gegenständen an den Käufer übergeben wird. Ist die Eigentumswohnung zum Zeitpunkt des Kaufs noch nicht oder gerade erst vollständig errichtet, beginnt die Verjährungsfrist mit deren Abnahme.Tipp: Käufer befinden sich auf der sicheren Seite, wenn sie vor Ablauf der Verjährungsfrist gerichtliche Schritte einleiten, zum Beispiel Klage auf Beseitigung der Mängel einreichen. Die bloße Ameldung der Rechte beim Verkäufer reicht nicht aus, um die Veerjährung zu stoppen.

Die Bauzeit ist ein zentraler Aspekt aller Bauträgerverträge. Eindeutige Reglungen sind von höchster Bedeutung, denn Käufer müssen planen können, wann sie ihre alte Wohnung kündigen oder verkaufen, und wann sie in ihre neue Eigentumswohnung einziehen, beziehungsweise diese vermieten können. Mit Baubeginn sind zudem die ersten Zahlungen zu leisten – daher ist es gerade bei Bauverzögerungen wichtig auf einem kalendarisch (schriftlich) bestimmten Termin zu bestehen. Mancher Bauträger lässt den Käufer dabei bewußt oder unbewußt im Regen stehen oder macht den Baubeginn von Sachverhalten abhängig, die der Käufer nicht beeinflussen kann. „Zwölf Monate nach Erteilung der Baugenehmigung“- damit kann kein Käufer einer Eigentumswohnung etwas anfangen. Zudem gehört es zu den Pflichten des Bauträgers im Rahmen der Vorbereitung und Planung des Baus von Eigentumswohnungen sicherzustellen, dass ein zügige Genehmigung und anschließende Bebauung möglich ist.

möglichen Mietausfall berechnen

Versäumisse sollten dabei zu seinen Lasten gehen; Käufer sich nicht auf Diskussionen hierüber einlassen. Wichtig dabei: Pflichtverletzungen des Erstellers der Eigentumswohnungen nützen nichts, wenn diese nicht sanktioniert sind. Stichwort: Vertragsstrafe oder Entschädigung. Zur Ermittlung eines angemessenen Beitrags können Käufer von der Miete ausgehen, die sie bei einer Vermietung der neuen Eigentumswohnung hätten erzielen können. Hinzu kommen Kosten einer Ersatzunterkunft, des verzögerten Umzugs, des Verdienstausfalls sowie sonstige Schäden, die bei einer verspäteten Errichtung entstehen können. Der daraus ergebende Betrag sollte mit der nächsten Kaufpreisrate verrechnet werden. Doch Vorsicht: Auch das muss vertraglich festgelegt sein.

Ist der Kauf vollzogen und die Wohnung übergeben, stellen sich dem Erwerber oft neue Fragen. Diese betreffen häufig Mängel der Eigentumswohnung. Welche Rechte ein Käufer hat, richtet sich zunächst nach den Vereinbarungen im Kaufvertrag. Das bedeutet: Käufer einer Eigentumswohnung müssen prüfen (lassen), ob ein Mangel im Sinne des Gesetzes vorliegt, und falls ja, ob der Verkäufer seine Haftung dafür im Kaufvertrag wirksam ausgeschlossen hat. Das ist immer eine Frage des Einzelfalls. Um kostspielige Fehler zu vermeiden, sollten  ein Käufer einer Eigentumswohnung juristischen Rat einholen, bevor versucht wird, den Verkäufer wegen vermeintlicher Mängel in Anspruch zu nehmen. In Fällen, in denen der Vertragspartner für einen Mangel an der Wohnung haften und die Verjährungsfristen noch nicht abgelaufen sind, müssen Käufer zunächst eine Frist setzen, innerhalb derer der Verkäufer „nacherfüllen“, also den Mangel beseitigen muss. Aus Beweisgründen sollte dies schriftlich geschehen. Passiert nichts oder scheitert die Mängelbeseitigung des öfteren, besteht – vorbehaltlich der vertraglichen Vereinbarungen – die Möglichkeit den Kaufpreis angemessen zu mindern oder Schadenersatz zu verlangen.

Mängel am Gemeinschaftseigentum

Beim Kauf vom Bauträger kann der Käufer der Eigentumswohnung, den Mangel selbst beseitigen und den Bauträger die entstandenen Kosten in Rechnung stellen. Ist der Mangel erheblich, wäre sogar an einen Rücktritt vom Kaufvertrag zu denken. Betrifft der Mangel das Gemeinschaftseigentum, zum Beispiel das Treppenhaus oder die Fassade, muss der Käufer zunächst die Entscheidung der Wohnungseigentümergemeinschaft achten. Außerdem darf der einzelne Wohnungseigentümer nicht ohne weiteres eine Klage im eigenen Namen gegen den Bauunternehmer wegen Mängel am Gemeinschaftseigentum erheben. Beim Kauf vom Bauträger ist außerdem sorgfältig zu prüfen, wann die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt ist und ob damit bereits die Verjährungsfrist für Mängelansprüche begonnen hat.

Ist der gesamte Kaufpreis der Eigentumswohnung gezahlt, beantragt der Notar beim Grundbuchamt die Umschreibung des Eigentums auf den Käufer. Mit Eintragung ins Grundbuch endet die Tätigkeit des Notars bei der Vertragsentwicklung. Bevor es tatsächlich soweit ist, gilt es für Käufer von Eigentumswohnungen Augen und Ohren offenzuhalten. Gerade bei Bauträgerverträgen heißt es nach Eingang der Fälligkeitsmitteilung meist abwarten, bis die jeweilige Zahlungsaufforderung vom Bauträger beim Käufer der Eigentumswohnung eingeht. Zusammen mit einem Fachmann sollten Käufer sich vom behaupteten Baufortschritt der Eigentumswohnung überzeugen. Bei Zweifeln ist ein Anwalt zu Rate zu ziehen, der Notar ist dafür der falsche Ansprechpartner, da er keinen anwaltlichen Rat erteilen darf.

Beweispflicht des Käufers der Eigentumswohnung

Bestehen Grundpfandrechte wird die begünstigte Bank die Löschung dieser Rechte davon abhängig machen, dass der Käufer der Eigentumswohnung eine bestimme Summe des Kaufpreises bezahlt. Nur der danach übrige Teil des Kaufpreises ist an den Verkäufer auszukehren. Bestehen Unklarheiten, an wen was zu berappen ist, sollte der Käufer sich nicht auf pauschale Auskünfte verlassen, sondern den Notar ansprechen. Grund: Im Zweifelsfall muß der Käufer der Eigentumswohnung nachweisen, dass der Kaufpreis den vertraglichen Vereinbarungen entsprechend, bezahlt wurde. Sobald der Käufer als Eigentümer der Wohnung ins Grundbuch eingetragen ist, erhält er hierüber eine Mitteilung des Notars. Sinnvoll ist es, sich als Käufer der Eigentumswohnung über den Notar einen vollständigen Grundbuchauszug zu besorgen. So hält man eine Dokumentation des aktuellen Grundbuchstands in den Händen.

Die vor dem Notar von Verkäufer und Käufer abgegebene Erklärung, dass das Eigentum am Kaufobjekt vom Verkäufer auf den Käufer übergehen soll, bezeichnen Juristen als „Auflassung“. Es kommt jedoch vor, dass die Auflassung nicht im Kaufvertrag selbst enthalten ist, sondern zu einem späteren Zeitpunkt in einer separaten Urkunde erklärt werden soll. Das verursacht zusätzliche Kosten – der Käufer sollte klären, wer diese übernimmt.

Auflassungsvormerkung schützt Käufer der Eigentumswohnung

Entgegen einer weitverbreiteten Meinung erwirbt der Käufer einer Immobilie das Eigentum nicht mit Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags, sondern erst mit seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch. Diese Eigentumsumschreibung beantragt der Notar beim Grundbuchamt jedoch erst, nachdem ihm die vollständige Kaufpreiszahlung nachgewiesen wurde. Der Käufer der Eignetumswohnung ist bis dahin abgesichert, durch Eintragung einer Auflassungs- oder Eignetumserwerbsvormerkung. Damit werden Verfügungen über das Grundstück, die der Verkäufer oder ein Dritter zeitlich nach der Eintragung dieser Vormerkung vornimmt, ohne Zustimmung des „ersten“ Käufers unwirksam. Die Vormerkung blockiert also das Grundbuch und dient bis zur Eintragung des Käufers der Eigentumswohnung dessem Schutz vor anderweitigen Verfügungen. 

Wird der Vertragsentwurf vorgelegt, sollten Käufer nicht nur prüfen, ob die darin bezeichnete Wohnung diejenige ist, die man erwerben möchte. Auch die zusätzlichen Räume oder Flächen, die man außerhalb der Wohnung kaufen möchte (PKW-Stellplatz, Dachboden-Abteil) müssen grundsätzlich im Vertrag erwähnt werden. Ein Beispiel: Ein Verkäufer verkauft mehrere, vermeintliche Wohnungen , die im selben Haus liegen, im Paket. Dem Käufer ist das nicht unsympathisch, weil er den Kaufpreis unter anderem durch die Vermietung einer Wohnung finanzieren möchte. Dabei übersieht er aber, dass diese Räumlichkeiten im Grundbuch und damit auch im Kaufvertrag nicht als Wohnungs- sondern als Teileigentum bezeichnet werden – also gar nicht zum Wohnen bestimmt sind. Diese Räume kann der Käufer gar nicht als Wohnung vermieten.
Besonders wichtig sind die Anzahlungen, bereits vor oder bei Vertragsschluß auf den Kaufpreis geleistet wurden.

Eigentumswohnungen: Anzahlungen notariell dokumentieren

Häufig geschieht das beim Kauf noch nicht fertiggestellter Wohnungen vom Bauträger zur „Reservierung“ des Objekts im Rahmen von Reservierungsvereinbarungen. Ein Käufer sollte den Notar auf diesen Umstand hinweisen, und darauf bestehen, dass diese Anzahlung auch im Kaufvertrag dokumentiert wird. Für den Fall das Verzugszinsen vereinbart werden, sollten diese nicht über dem gesetzlichen Verzugszins hinausgehen, der, aufs Jahr gerechnet, fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz liegt. Den aktuellen Basiszinssatz, der sich zum 1.1 und 1.7 eines jeden Jahres ändern kann, können Käufer bei der Bank erfragen oder auch im Internet ermitteln. Viele notarielle Kaufverträge enthalten einen Passus, in dem sich der Käufer der „sofortigen Zwangsvollstreckung“ in sein gesamtes Vermögen unterwirft. Solche Klauseln sind bei Bauträgerverträgen sehr umstritten, beim Kauf gebrauchter Eigentumswohnungen uneingeschränkt erlaubt. Dennoch: Ein Käufer sollte immer versuchen, solche Klauseln ersatzlos streichen zu lassen.

Üblicherweise schränken Verkäufer ihre Haftung für den Zustand des Kaufobjekts ein. Aus Käufersicht ist das bedenklich, die günstigere Lösung ist immer, dass die Regeluungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs zur Haftung des Käufers möglichst uneingeschränkt Anwendung finden.

Am Beurkundungstermin nehmen neben dem Notar meistens beide Vertragsparteien und mitunter auch der eingeschaltete Makler teil. Dritte, dazu gehören auch Lebenspartner(in) oder Ehegatte, sind nur erlaubt, wenn die am Vertrag Beteiligten zustimmen. Manchmal ist es notwendig, dass diese teilnehmen; der Notar gibt dazu Auskunft. Es kann aber auch vorkommen, dass an der Beurkundung der Verkäufer und/oder der Käufer selbst nicht teilnimmt, sondern nur dessen Vertreter. Käufer sollten aber, wenn möglich, immer persönlich anwesend sein, damit der Notar die Fragen zum Vertrag beantworten und den Käufer umfassend belehren kann. Eine besondere Situation kann entstehen, wenn nicht der gesamte Vertragsschluß selbst beurkundet wird, sondern ur das „Angebot zum Abschluss des Kaufvertrags“ oder die Annahme eines solchen Angebots. Falls diese Form der Beurkundung gewählt wird, sollte das Angebot auf Abschluss des Vertrags vom Käufer ausgehen, damit der Notar ihn umfassend hierüber belehren kann.

Notar belehrt über den Kauf der Eigentumswohnung

Jede notarielle Beurkundung beginnt damit, dass der Notar die Identität der Erschienenen feststellt. Danach wird der Notar den Kaufvertrag vorlesen und von sich aus besondere Regelungen erläutern und über deren rechtliche Tragweite belehren. Ein Käufer sollte allerdings selbst überprüfen, ob die Anlagen, die im Vorfeld überreicht wurden, mit den Unterlagen übereinstimmen, die letzlich auch dem zu beurkundenden Vertrag beigefügt werden. Hat der Notar den Kaufvertrag vorgelesen und alle Fragen beanttwortet, wird es ernst: Sowohl der Vertragspartner als auch Käufer unterzeichen den Vertrag. Damit ist zwar der Kaufvertrag unter Dach und Fach, aber der Erwerb der Eigentumswohnung noch längst nicht abgeschlossen.

Öffentlich geförderter Wohnraum muß nach der Wohnflächenverordnung gerechnet werden. Beim frei finanzierten Wohnungsbau kann die Wohnfläche auch nach der DIN 277 berechnet werden. Es werden in der DIN 277 allerdings keine Wohnflächen ermittelt, sondern die Nutz- und Verkehrsflächen einer Wohnung. Die Wohnflächenberechnung und die Nutzflächenberechnung basieren auf der Grundfläche, die in einem ersten Arbeitsschritt ermittelt wird. Diese Grundfläche wird nach DIN 277 in Nutz-, Verkehrs- oder Funktionsflächen aufgeteilt. Nach der Wohnflächenverordnung werden dagegen die Grundflächen- insbesondere die Grundflächen der Balkone und Terrassen – hinsichtlich ihrer Wohnnutzung bewertet. Zum Vergleich: Die Balkon-Grundflächen werden nach der DIN 277 zu 100 Prozent in die Nutzfläche eingerechnet, während sie nach der WoFlV in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch bis zur Hälfte als Wohnfläche Berücksichtigung findet.

Wohnflächen nachmessen -  Kaufpreis nachverhandeln

Unterschiedliche Zuordnungen beziehungsweise Bewertungen gibt es auch hinsichtlich der Flächen unter Dachschrägen und der Vorratsräume im Kellergeschoß. Die Berechnungsarten können für dieselbe Eigentumswohnung einen Unterschied von mehreren Quadratmetern ergeben. Also Vorsicht beim Vergleich von Flächenangaben unterschiedlicher Berechnungsarten. Faustregel: Die Wohnflächenangaben sind in der Regel kleinere Werte als die Nutzflächenangaben, diese wiederum kleiner als die Grundflächenangaben. Nach der Wohnflächenverordnung ist die Berechnung auf der Grundlage von Bauzeichnungen möglich. Wird dann anders gebaut, muss nachgemessen werden. Eine gewisse Abweichung sollte man einkalkulieren. Liegt die Differenz zwischen Bauplan und Berechnung nach Fertigstellung über zehn Prozent sollten Käufer einer Eigentumswohnung über den Kaufpreis nachverhandeln. Also: nachmessen!

Verträge über den Erwerb von Eigentumswohnungen gehören zum handwerklichen Standard eines jeden Notars. Es gibt einige Faktoren, von denen Eigentumswohnungskäufer die Inanspruchnahme des Notars abhängig machen können:
Das Gesetz gibt eindeutig vor, dass der Kaufvertrag „verhandelt wird“- das heißt, der Notar sollte sich ausreichend Zeit nehmen. Dass reine Verlesen des Protokolls ist also zu wenig. Wird für die Beurkundung des Kaufvertrags über eine Eigentumswohnung ein Zeitrahmen von 30 Minuten eingeräumt, wird es kaum möglich sein, den Vertrag ausführlich zu erörtern, Fragen zu stellen und noch einzelne Regelungen zu verhandeln. Insbesondere beim Kauf von Wohnungen eines Bauträgers sind die Verträge sehr umfangreich und schwerer zu verstehen als Kaufverträge über eine gebrauchte Eigentumswohnung.

Notargebühren nicht verhandelbar

Den vertraglichen Verzicht auf Rechte sollte man vorsichtig handhaben. Viele Erklärungen die im Kaufvertrag abgegeben werden, sind sinnvoll und üblich: Zum Beispiel, dass man auf das Verlesen von bereits notariell beurkundeten Anlagen zum Vertrag verzichtet. Nicht verzichten sollten Käufer einer Wohnung vom Bauträger oder einem sonstigen Unternehmen darauf, dass der Vertragstext mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegt (§ 17 a Abs.3 des Beurkunungsgesetzes). Für einen Verzicht auf die Einhaltung von Verbraucherschutzvorschriften gibt es nur selten einen vernünftigen Grund. Kein Kriterium für die Auwahl des Notars ist der Preis für notarielle Dienste. Was Notare verlangen dürfen und auch verlangen müssen, legt die Kostenordnung fest. Dem Notar ist es untersagt, die Gebührensätze eigenmächtig zu verändern oder auf die ihm zustehende Vergütung ganz oder teilweise zu verzichten oder andere Vereinbarungen über die Höhe seiner Gebühren zu treffen.

Das klingt eher nach Glückspiel als verantwortungsvoller, kaufmännischer Kalkulation. Ein Notverkauf oder sogar die Zwangsversteigerung sind nur allzu oft das Ergebnis – häufig mit katastrophalen Folgen für die wirtschaftliche Existenz des gutgläubigen Käufers. Eine sinnvolle Vergleichsrechnung „Eigentum statt Miete“ sollte über mindestens 20 Jahre gehen und sowohl die regelmäßige monatliche Belastung als auch die Entwicklung der jeweiligen Vermögen von Eigentümer und Mieter miteinander vergleichen.

Vermögensvergleich Eigentum statt Miete

Bei einem reinen Belastungsvergleich wird die Mietbelastung des Mieters mit der Finazierungsbelastung des Eigentümers verglichen Dabei zeigt sich, dass der Eigentümer in den ersten Jahren eine höhere Belastung zu tragen hat. Erst nach der Tilgung der Darlehen schneidet er besser ab als ein vergleichbarer Mieter. Eine Vergleichsrechnung zwischen Eigentümer und Mieter ist unvollständig, wenn der Vermögensvergleich fehlt. Der Eigentümer bildet Grundvermögen, das auf lange Sicht im Wert steigt. Bei einer moderat angesetzten Wertsteigerung von zwei Prozent auf den reinen Kaufpreis in Höhe von 160.000 Euro ergäbe sich nach Ablauf von 20 Jahren ein Immobilienwert von rund 238.000 Euro. Das Feldvermögen des Mieters steigt bei Anlage von 43.000 Euro Anfangskapital un d der im Laufe der Jahre gegenüber dem Eigentümer eingesparten Mehrbelastung auf rund 188.000 Euro, falls durchgängig mit einem Guthabenzins von fünf Prozent nach Steuern gerechnet wird. Der Vergleich wird deshalb erst komplett, wenn die Wertentwicklung der Immobilie sowie die entgangenen Guthabenzinsen mit berücksichtigt werden. Auf lange Sicht schlägt der Selbstnutzer den Mieter unter dem Aspekt des Vermögensaufbaus: Die Vorteile des Eigentümers (Mietersparnis, Wertsteigerung und staatliche Zuschüsse) übersteigen letzlich die Nachteile (Zinskosten, entgangener Guthabenzins). Sinken die durchschnittlichen Hypothekenzinsen dauerhaft und sind weniger als fünf Prozent Guthabenzins (z.B. bei  Aktienfonds) erzielbar, schneidet der Eigentümer noch besser ab.

Für knapp 60 Prozent der Bundesbürger gibt es optimale Wohnverhältnisse nur im eigenen Haus. Freie Entfaltung, keine komplizierte Rechts- und Pflichtenordnung, keine zusätzlichen laufenden Kosten für Hausverwalter, Gartenpflege und Hausverwaltung. Auch einen Nachbarn mit dem man sich eine Fläche teilen muß, gibt es im Regelfall nicht. Der klassische Hauseigentümer ist das Gegenstück zum Mieter. Dazwischen befindet sich der Eigentumswohnungsinhaber. Dieser muß Rücksicht nehmen auf Wohnungsnachbarn, die Eigentümergemeinschaft, und sich bei Beschlüssen nach dem Willen der (einfachen) Mehrheit richten.

Hausverwalter entscheidet, Eigentümer bezahlen

Auf der anderen Seite bietet die selbst genutzte Eigentumswohnung auch viele Vorteile, die ein Haus nicht hat. Die Wohnungsgrößen sind frei wählbar, die größere Auswahl in Großstädten und Innenstadtbereichen bringt kurze Wege und Kostenersparnis (kein PKW?) mit sich, die Anschaffungskosten sind im Regelfall niedriger, ein Kredit überschaubarer. Außerdem gibt es in Wohnanlagen ein Vielfaches an Bequemlichkeit: Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Instandhaltung und mehr werden vom Hausverwalter in Auftrag gegeben oder von ihm selbst erledigt. Außerdem ist der Umstieg auf ein Einfamilienhaus später leichter möglich, wenn das Familieneinkommen gestiegen und ein Grundstock an Erspanissen geschaffen wurde. Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus bleibt am Ende immer eine individuelle Entscheidung, die von den persönlichem Umständen und der Lebensplanung abhängt.

Nach deutschem Recht kann niemals ein Gebäude an sich verkauft werden, sondern nur das Grundstück – das Haus ist nur Bestandteil desselben. Man kauft also das bebaute Grundstück, obwohl jedem klar ist, dass es eigentlich um das Gebäude geht.
Im Kaufvertrag ist ebenfalls festgehalten, welche Eintragungen ins Grundbuch vorgenommen werden und wann der Notar den Grundbuchinhalt festgestellt hat. Dabei ist für Käufer besondere Vorsicht geboten: Damit man keine Belastungen übernimmt, die nicht vereinbart sind, sollte man einen "Fahrplan" aufstellen. Darin verzeichnet: Haltepunkte wie Einsicht in Grundbuch, Gemeinschaftsordnung, Teilungserklärung, Instandhaltungsrücklagen, Sonderumlagen etc. So informiert man sich noch vor dem Notartermin über die Folgen, die durch Vertragsunterschrift ausgelöst werden.

Für Neubauten gelten Werklieferungsvertäge

Außerdem wird auf die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung verwiesen. Wegen Ihrer Wichtigkeit werden beide Dokumente oftmals beigelegt. Darauf sollten Kaufinteressenten achten. Danach folgen bei Neubaukaufverträgen oft die Beschreibung des Bauvorhabens, die Bauausführung und Sonderwünsche. Besondere Beachtung gilt dem Fertigstellungstermin und einer Schadenersatzpflicht, wenn der Bau sich länger als vereinbart hinzieht. Bei Neubauten ist zu berücksichtigen, dass der Käufer zunächst nur das unbebaute Grundstück erwirbt. Wegen des noch zu errichtenden Gebäudes handelt es sich in der Regel um einen so genannten Werklieferungsvertrag, den der Verkäufer erfüllen muß.

Wer eine Immobilie in der Zwangsversteigerung erwerben will, sollte zuerst so vorgehen wie beim Kauf einer gebrauchten Wohnung: Also Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung sowie Beschlüsse der Wohnungseigentümer besorgen, mit dem Verwalter über Instandhaltungsrückstellungen und Sonderumlagen sprechen. Auch das Gutachten über den Verkehrswert sollte man gelesen haben. Im Versteigerungstermin werden zuerst Formalitäten (das geringste Gebot, Vorlasten) bekannt gegeben, Gläubiger oder dritte Beteiligte können Anträge stellen (sogenannter Bekanntmachungsteil). Daran schließt sich die Bietestunde an, in der die Interessenten Gebote abgeben können. Jeder Bieter muß nach mündlicher Abgabe seines Gebotes eine Sicherheitsleistung in Höhe von zehn Prozent des Verkehrswerts (Bargeld, Bankbürgschaft, Bankverrechnungsscheck) hinterlegen. Was das Bieten betrifft, lassen sich kaum pauschale Tipps geben.

Verfahrenseinstellung durch Gläubiger

Es kann vernünftig sein, mit einem hohen Gebot die Mitinteressenten zu verunsichern  - es kann aber auch Erfolg bringen, die anderen jeweils sehr schnell und in großen Sprüngen zu überbieten. Auch wenn das berühmte „zum Dritten“ bereits durch den Raum hallte, können noch Gebote abgegeben werden. Dies ist solange möglich, bis der Rechtspfleger das Ende der Bietstunde offiziell verkündet hat. Bei der „Verhandlung über den Zuschlag“ als dritte Stufe des Versteigerungstermins wird weniger verhandelt, als mitgeteilt, wer den Zuschlag erhält. Der Meistbietende wird mit dem Zuschlag sofort Eigentümer mit allen Rechten und Pflichten. Ein notarieller Kaufvertrag wie beim „normalen“ Eigentumserwerb ist nicht notwendig.Achtung: auf Gläubigerseite gibt es die Möglichkeit, den Verkündungstermin hinauszuschieben – ein taktisches Mittel, um in der Zwischenzeit auf den Meistbietenden zuzugehen und zusätzlich zum Gebot über weitere Zahlungen zu verhandeln.Einigt man sich nicht, bewilligt der Gläubiger die einstweilige Einstellung des Verfahrens, der erste Termin war dann, zur Verblüffung des Meistbietenden, erfolglos.

Kaufinteressierte, die nach der „Do it Yourself Methode“ vorgehen, müssen alles selbst in die Hand nehmen. Wohnlage, Infrastruktur, Größe, Grundriss, Raumaufteilung, Zustand, Bau- und Ausstattungsqualität sind wie unter einem Mikroskop zu untersuchen. Passt alles zusammen? In vielen Fällen hilft es, sich in die Situation eines Mieters oder Selbstnutzers hineinzudenken, und einfach so zu tun, als ob man selbst dort einziehen würde. Auch die Größe der Wohnanlage spielt eine Rolle. In Kleinwohnanlagen liegt meist ein günstiges Verhältnis von Selbstnutzern zu Mietern vor. Auch wenn man die Wohnung vermieten und nicht selbst nutzen will - je höher der Selbstnutzeranteil, desto besser wird die gesamte Anlage in Schuss gehalten. Das lehrt die Erfahrung. Oft betätigen sich Wohnungseigentümer, die selbst im Haus wohnen, als „Reserve-Hausmeister“. Da diese schon aus Wertsteigerungsgründen ein nachhaltiges Interesse am guten Zustand des Hauses haben, achten sie mit dem entsprechenden Nachdruck auf die notwendige Pflege und Instandhaltung.

Mietgarantie floppt

Kapitalanleger die alles nach dem Full Service Konzept managen lassen,brauchen sich dagegen um nichts zu scheren – Dritte erledigen den Job. Diese gewerblichen Zwischenvermieter ködern Kapitalanleger mit garantierten Mieteinahmen. Problematisch wird es nur dann, wenn die Miete nicht pünktlich auf dem Konto landet. Läuft die Garantiezeit ab oder fällt der Garantiegeber aus, muss der Anleger sich wohl oder übel doch um seine vermietete Eigentumswohnung kümmern. Nicht selten erleben Eigentümer dann ihr blaues Wunder.

Zusammenfassend bleibt festzuhalten:

- Kein Kauf ohne Besichtigung

- Wohnung und Umfeld unter die Lupe nehmen

- Kopfkino- würde man als Mieter/ Selbstnutzer einziehen?

- Kleinere Wohnanlagen bevorzugen

Der Do it yourself-Anleger sucht sich seine Mieter, kümmert sich um Vermietung, Finanzierung, Steuer und Verkauf. Der Nachteil dieses aktiven Tuns ist der hohe Zeitaufwand und das mühselige „sich um alles selbst kümmern müssen“. Der Vorteil: Der Anleger bezahlt nichts für fremde Dienste, das spart Kosten und erhöht die Mietrendite- sofern keine nachhaltigen Mietausfälle eintreten. Dagegen wollen Anleger mit einer „Vollversorger-Mentalität“ sich um nichts kümmern, und denken viel an die Steuer. Was sich steuerlich rechnet, wird gemacht, am Ende kommen dabei oft Bauträger- oder Erwerbermodelle heraus. Dieser „passive Anleger“ schließt einen Geschäftsbesorgungsvertrag, überlässt die Vermietung einem gewerblichen Zwischenvermieter und vertraut auf die meist über fünf Jahre laufende Mietgarantie.

Schwache Rendite bei geschlossenen Immobilienfonds

Höhere Gesamtkosten für den Kauf sowie geringere Mieterträge in der Vermietungsphase sind der Preis für Bequemlichkeit und die erhoffte größere Sicherheit. Auf die Spitze getrieben wird dieses Konzept bei geschlossenen Immobilienfonds. Dort kann man meist ab 10.000 Euro einsteigen und „Anteile“ an Eigentumswohnungen erwerben. Die hohen fondsbedingten Kosten in der Investitions- und Vermietungsphase schlagen besonders zu Buche. Die anfänglichen Mietrenditen nach Fondskosten und vor Steuer sinken auf unter drei Prozent. Nimmt man die Inflation bleibt einem davon nicht viel. Argumenten wie „hohe Wertsteigerung“, „sichere Altersvorsorge“ und „attraktive Steuerersparnis“ sollten (Klein-)Anleger daher mit Skepsis begegnen. Tipp: Ertragsorientierte Macher sollten den Fokus auf vermietete Eigentumswohnungen aus zweiter Hand legen. Steuerorientierte Kapitalanleger bevorzugen vermietete Neubau-Eigentumswohnungen mit hohen Abschreibungen. Egal, wie das Anlegerherz schlägt, die Gesamtrendite einer vermieteten Eigentumswohnung setzt sich zusammen aus: Mietrendite, Zusatzrendite durch Veräußerungsgewinn und steuerliche Rendite durch Abschreibungen. Bei soviel Rendite kann es nur gut laufen - wenn man seine Lektion gelernt hat.

Vollständiger Leistungsumfang: Sind alle erforderlichen und gewünschten Leistungen zur Fertigstellung des Gebäudes und der Wohnung aufgeführt? Hinsichtlich etwaiger Mängel hilft eine Checkliste mit Angaben zu Gebäude und Wohnung.
Fehlende Unterlagen vor Vertragsschluss zusenden lassen – auch Energiebedarfsausweis,  Wohnflächenberechungen und Grundrisse gehören dazu.
Fehlende Angaben sollten als Anlage zum Kaufvertrag schriftlich hinterlegt sein
Bei Eigenleistungen die zusätzlichen Kosten ermitteln, zum Beispiel für Bodenbeläge, die man selbst verlegen will, für Fliesen und Malerarbeiten. Lohnen sich Eigenleistungen?
Qualität der Bauleistung durch Experten prüfen lassen: Sind die Unterlagen und Daten vollständig, sollten diese von einem fachkundigen Architekten oder Bauingenieur geprüft werden. Die Fachleute können erklären,

- ob wichtige Leistungen fehlen und weitere Kosten zu erwarten sind
- wie die Energieeffizienz des Wohnhauses sein wird, wie gut der Schallschutz sein wird
- ob der Feuchteschutz (Kellerabdichtung etc.) optimal ausgelegt ist  
- welcher Qualität die Ausstattungsmaterialien entsprechen

Sonderausstattungen: Der Festpreis enthält in der Regel nur die Grund- oder Standardausstattung der Wohnung. Alternativ sind höherwertige Produkte wählbar, die entsprechend teurer werden.

Das erfordert Verhandlungsgeschick und Vorstellungskraft. Zusätzlich lässt sich noch über die Zuweisung von Sondernutzungsflächen und -räumen wie Keller oder Terrassen verhandeln. Das erfordert Kenntnis der Verträge.
 
Ist man sich dann mit dem Verkäufer einig, sollte man dennoch nicht unterschreiben. Es gilt, weitere Unterlagen zu sichten: Neben Kaufvertrag und Teilungserklärung (inklusive Gemeinschaftsordnung) sind die Abgeschlossenheitsbescheinigung, das Grundbuchblatt und der Energiebedarfsausweis zu prüfen. Sehr aussagekräftig sind auch, falls vorhanden, das Protokoll des Blower-Door-Tests (Luftdichtheitstests) und das Abnahmeprotokoll für das Gemeinschaftseigentum.

Geschäftsbesorgungsverträge mit Dritten prüfen

Ein besonderes Augenmerk gilt der Versorgung der Immobilie mit Energie und die Beauftragung von Fremddienstleistern. Käufer sollte sich beim Bauträger unbedingt nach langjährigen Geschäftsbesorgungsverträgen für Aufzugswartung, Energiecontracting, Fernwärme, Kabelfernsehen oder Versicherungen erkundigen. An diese Verträge – und Kosten – wird die Eigentümergemeinschaft gebunden sein. In den Verwaltervertrag sollte ebenfalls Einsicht genommen werden. Hier ist zu prüfen, wie eng die Verwaltung an den Bauträger gebunden ist und ob bzw. in welchem Umfang sie sich für eine mögliche Mängelbeseitigung durch den Bauträger einsetzen kann und wird.

Für Wohnungskäufer ist es deshalb wichtig, an die richtigen Informationen heranzukommen. Um viel zu erfahren, sollte man Vertragspartner, den Verwalter und andere Miteigentümer befragen:
Gab es häufiger Konflikte? Wie steht es mit dem Parken von PKW und mit der Nutzung von Gemeinschftsflächen? Dürfen Fahrräder und Kinderwagen im Haus abgestellt werden? Sind einzelne Wohnungseigentümer im Zahlungsverzug, haben sie Schulden bei der Eigentümerversammlung? Werden Wohnungen zwangsversteigert? Stehen Wohnungen leer? Werden Wohnungen als Fereinwohnungen genutzt?

Wohnungskauf oder Absage

Wie hoch ist der Anteil der Selbstnutzer im Vergleich zu den vermieteten Wohnungen? Ist unter den Miteigentümern ein notorischer Störenfried? Gibt es Probleme mit dem Verwalter, ist dieser engagiert oder wird gegen ihn prozessiert? Sind die anderen Miteigentümer darum bemüht, die Wohnanlage zu pflegen und auch zu investieren? Stehen größere Investitionen an?  Von den Antworten hängt in manchen Fällen nicht weniger ab, als die Entscheidung für oder gegen die Immobilie – eine Entscheidung, die viel Geld wert ist.

Die zwei Checklisten dienen der ersten, schnellen Orientierung und erheben nicht den Anspruch auf Vollständigkeit.

Checkliste -  Besichtigung der Wohnung

Wohnungstür: unzureichende Wärme- und Schalldämmung

Innenräume: Lauter Trittschall aus dem oberen Geschoß; mangelhafter Schall- und Wärmeschutz durch dünne Trennwände; laute Fließgeräusche durch genutzte Wasser- und Abwasserleitungen

Innentüren: defekte Schlösser, Risse und Farbabplatzungen, keine Schlüssel

Balkon/Terrasse: unzureichender Wasserabfluss, fehlende/beschädigte Wärmedämmung und Feuchtigkeitssperren

Kommunikation: Gegensprech-/Videoanlagen für Haustür, Telefon-/Antennenanschluß

Fenster: Starker Luftzug bei geschlossenem Fenster, schwer öffnende und schließende Fenster und Türen, unzureichender Schallschutz

Fussböden: knarrend, lose, gerissen, verschlissen, gebrochen

Heizung/Warmwasserbereitung: veraltete Heizungsanlage, Elektro-Warmwasserboiler mit hohem Energieverbrauch, fehlende Wasseruhren, fehlende oder veraltete Heizkörper- und Thermostatventile

Elekrik: veraltete Aufputzleitungen, locker sitzende Steckdosen, zu wenig Steckdosen

Badezimmer: undichte Armaturen, Schimmelpilz, fehlende oder defekte Lüftung

Checkliste – Besichtigung der Gemeinschaftsanlagen

Keller- und Sockelbereich: feucht, Schwamm- oder Pilzbefall, Kellertüren nicht abschließbar, kaputte Lichtschalter, nicht wärmegedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen

Eingangsbereich und Treppenhaus: kaputte Briefkastenanlage und Klingel/Sprechanlage, kaputte Lichtschalter, schlechte Beleuchtung von Treppenhaus und Flur, kaputter Aufzug

Außenwände und Fassade: Risse, Abplatzungen, fehlende/unzureichende Wärmedämmung, stehendes Wasser, angerostete Balkonplatten

Fenster, Haus- und Wohnungstüren: keine Wärmschutzverglasung, schwergängige/ungepflegte Haus- und Wohnungstüren, unsicheres Schließsystem an den Außentüren

Dach: ungedämmt, einfach verglaste Dachfenster, undichte Dachabdeckung, verstopfte/leckende Dachrinnen und Fallrohre, fehlende/schadhafte Wärmedämmung

Hausinstallationen: geräuschvolle Abwasser-Steigleitungen, verlaltete Elektroleitungen, fehlende FI-Schutzschalter, Bleileitungen

Heizung: veraltete Zentralheizung (Alter des Kessels und Brenners erfragen)

Hof- und Gartenanlagen: ungepflegt?

Kenntnisse des Bautyps, der Baustoffe und Konstruktionstechniken helfen Kaufinteressenten bei der Entscheidung für eine Immobilie. Empfehlenswert ist das Hinzuziehen eines kundigen Bauberaters (Architekt oder Bauingenieur). Von Vorteil ist, wenn sich eine ehemalige Baubeschreibung auftreiben lässt. Diese gibt wichtige Hinweise zur Bauqualität und zur Ausstattung. Ein Energieausweis erlaubt Rückschlüsse auf die Energieeffizienz.

Besonderheiten bei den Altersklassen

Wohngebäude von 1890 bis 1920

- dicke Außenwände mit guten Schall- und meistens akzeptablen Wärmeschutzeigenschaften

- Hinterhoffassaden meist einfach verputzt

- großzügig geschnittene Wohnungen und Räume

- Bäder meist nachträglich eingebaut

- Kohleöfen in der Regel durch gas- oder Öl-Zentralheizung ersetzt

Wohngebäude 1920 bis 1945

- Außen- und Innenwände häufig dünner

- Einsatz von Bims- oder Bimshohlblocksteinen

- deutlich kleinere Wohnungen

- Fassaden verputzt

- Einzelöfen durch Zentralheizungen ersetzt

Wohngebäude 1945 bis 1965

- Dünne Außenwände mit schlechten Wärme- und Schallschutzeigenschaften

- Fassaden einfach verputzt

- Geschossdecken oft aus Stahlbeton

- Dachstühle nicht wärmegedämmt

- Wohnungen oft klein und beengt

- Einzelofenheizung

- Holzfenster mit Einfachverglasung

Wohngebäude 1965 bis 1990

- Flachdach und Beton

- Asbesthaltige Baumaterialien, Mineralwolle und chemischer Holzschutz

- Wärmedämmung und Schalldämmung verstärkt eingesetzt

- Wohnungen deutlich größer

- in der Regel Balkon oder Terrasse

- Oft Fenster mit PVC-Rahmen

Wohngebäude ab 1990

- Heizungstechnik der frühen 90er Jahre bereits jetzt veraltet

- Wärmepumpen oft mit sehr hohem Stromverbrauch

- Viele Brennwertgeräte nicht energieeffizient und energiesparend

Damit sollen die einzelnen Wohnungseigentümer vor finanzieller Überlastung bei großen Reparaturen geschützt und Instandhaltungstaus aufgrund fehlender Liquidität der Eigentümergemeinschaft vermieden werden. Das dient dem Werterhalt der Wohnanlage. Die Gemeinschaftsordnung kann Rahmenvorgaben treffen, dass die jährlichen Zahlungen für die Rücklage entsprechend einer langfristigen Instandhaltungsplanung so hoch zu bemessen sind, dass die Kosten der Instandhaltung oder -setzung nach Möglichkeit ohne Erhebung von Sonderumlagen aus der Rücklage bezahlt werden.

Rücklagenzahlung aussetzen

Ungünstig sind Regelungen, die für die Instandhaltungsrücklage eine Obergrenze vorsehen. Eine Teilungserklärung ist auf Dauer angelegt, ein konkret festgelegter Euro-Betrag wird der Dauerhaftigkeit der Wohnanlage und der Teilungserklärung nicht gerecht. Sollte die angesparte Instandhaltungsrücklage zur Sicherung eines mehrjährigen Instandsetzungsbedarfs ausreichen, kann die Eigentümergemeinschaft einen Beschluss zur befristeten Aussetzung der Zahlung veranlassen, wenn die Gemeinschaftsordnung dies zulässt.

Modernisierungen sind bauliche Maßnahmen ohne Reparaturanlass, die den Gebrauchswert nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie und Wasser bewirken (§ 559 BGB). Solche Maßnahmen zur Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik können mit einer doppelt qualifizierten Mehrheit von 75 Prozent aller Wohnungseigentümer und mit mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen werden, wenn durch die jeweilige Maßnahme die Eigenart der Wohnanlage nicht geändert und kein Wohnungseigentümer unbillig benachteiligt wird. Der nachträgliche Anbau eines Balkons, von Dachfenstern für eine Wohnung oder der Einbau eines neuen Zugangs zu einer Terrasse, die nur von einem Wohnungseigentümer genutzt werden kann – diese Maßnahmen sind bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum, die der Zustimmung der beeinträchtigten Mit-Eigentümer bedürfen. Wie viele das sind, ist im Einzelfall zu bestimmen. Bei Veränderungen am äußeren Erscheinungsbild gelten in der Regel alle Eigentümer als betroffen.

Jeder Wohnungseigentümer ist nach dem WEG verpflichtet, die zu seinem Sondereigentum gehörenden Bau- und sonstigen Bestandteile auf eigene Kosten so instandzuhalten, dass kein Mitglied der Eigentümergemeinschaft oder sonstige Betroffene über das bei einem ordnungsgemäßen Zusammenleben hinausgehende Maß beeinträchtigt werden. So verhält es sich auch bei baulichen Veränderungen, die, wenn sie in das Gemeinschaftseigentum eingreifen zustimmungspflichtig sind. Ein klassisches Beispiel ist der Wanddurchbruch durch eine tragende Wand, um Wohnungen miteinander zu verbinden oder zu teilen.

Instandsetzung - wirtschaftlich sinnvoll?

Eigentümer sollten sich zusätzlich darüber klarwerden, dass Instandsetzungen und Instandhaltungen des Gemeinschaftseigentums zu den Pflichten ordnungsgemäßer Verwaltung gehören und von der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit der anwesenden Wohnungseigentümer beschlossen werden können. Solche  Instandsetzungsmaßnahmen beschränken sich nicht auf Reparaturen, sondern gehen bei modernisierenden Instandsetzungen darüber hinaus. Voraussetzung ist, dass das betroffene Gemeinschaftseigentum aktuell oder in Kürze repariert werden muss, und die Maßnahme zu einer technischen Verbesserung führt und wirtschaftlich sinnvoll ist.

Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn eine Wohnung (nicht) nur zum bloßen Wohnen, sondern zum Beispiel (auch) als Arztpraxis, als ein Laden oder für eine freiberufliche Tätigkeit benutzt wird. Die Rechtsprechung lässt zwar Nutzungsänderungen ungeachtet der Gemeinschaftsordnung zu, wenn die übrigen Eigentümer dadurch nicht stärker beeinträchtigt werden, als bei einer zulässigen Nutzung zu Wohnzwecken. Der Einzelfall entscheidet.

Eigentumswohnung als Arztpraxis

Eine freiberufliche Tätigkeit in der eigenen Wohnung, zum Beispiel ein Journalistenbüro, mit wohnungstypischem Publikumsverkehr wird anders bewertet als eine Praxis mit vielen Patientenbesuchen. Wohnungskäufer sollten also vor dem Kauf klären, ob die beabsichtige Nutzung von der Gemeinschaftsordnung gedeckt ist. Ebenso wie bei Regelungen zur veräußerung machen manche Teilungserklärungen die Vermietung von der Zustimmung des Verwalters oder der anderen Wohungseigentümer abhängig. Diese Zustimmung kann nur aus wichtigem Grund versagt werden, ist aber mit Kosten für den Verwaltungsaufwand verbunden. Die Vermietung sollte weitestgehend unbeschränkt zulässig und möglich sein.

Ein Ausnahmefall ist der Verkauf an wirtschaftlich oder persönlich unzuverlässige Käufer – weil und wenn anzunehmen ist, dass diese ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen oder den Hausfrieden stören. Ein Streitpunkt ist die Frage nach dem Verpflichteten bei Hausgeldrückständen. Die Gemeinschaftsordnungen treffen oft eine klare Aussage: Hausgeldrückstände sind vom Käufer zu übernehmen. Käufer sollten sich deshalb beim Verwalter und Eigentümer erkundigen und sich im Fall des Wohnungskaufs zusätzlich notariell zusichern lassen, dass es keine Rückstände gibt.

Vorsicht bei Abtretungsforderungen

Außerdem enthalten manche Gemeinschaftsordnungen Abtretungsregelungen. Nach diesen soll der verkaufende Eigentümer den Teil des Verkaufserlöses, der seinen Rückständen entspricht, an die Eigentümergemeinschaft abtreten und diese Abtretungsforderung in den notariellen Kaufvertrag mit aufnehmen lassen. So soll sichergestellt werden, dass die Schulden des Verkäufers direkt aus dem Verkaufserlös und mit der Bezahlung der Wohnung beglichen werden. Enthält die Gemeinschaftsordnung eine solche Regelung, sollten Kaufinteressenten sich erkundigen, ob es rechtswirksame und fällige Forderungen gibt. Ein Notar hilft dann dabei festzustellen, welche (Kaufpreis-)Zahlungen an wen zu leisten sind.

Die hiervon betroffenen Flächen oder Räume selbst bleiben aber gemeinschaftliches Eigentum. Das Sondernutzungsrecht muss zweifelsfrei bezeichnet und konkret und unmißverständlich gegen andere Sondernutzungsrechte abgegrenzt sein. Dazu werden die räumliche Lage auf dem Grundstück und die entsprechenden Flächen in der Teilungserklärung bezeichnet und in einem Aufteilungsplan (Lageplan) vermerkt.

Zuweisung von Sondernutzungsflächen prüfen

Um unattraktivere Wohnungen in einer Anlage gut zu verkaufen, hält ein teilender Eigentümer oft Flächen und Räumlichkeiten zuerst zurück und weist dieser noch keiner bestimmten Wohnung zu. Die Räume oder Flächen sind der zukünftigen Nutzung durch die Gemeinschaft bereits entzogen, aber noch nicht vergeben. In einer Gemeinschaftsordnung klingt das dann so: „ Der teilende Eigentümer behält sich das Recht zuur alleinigen und ausschließlichen Nutzung der Dachflächen, Kellerräume und Stellplätze vor, um diese zu einem späteren Zeitpunkt als Sondernutzungsrechte zuzuordnen.“ Ein Kaufinteressent einer Neubau-Eigentumswohnung sollte unbedingt darauf achten, ob die Teilungserklärung konkrete Zuweisungsvorbehalte enthält. So kann beispielsweise die in der Teilungserklärung aufgeführte Waschküche zwischenzeitlich einem Miteigentümer als Kellerraum zugesagt worden sein oder noch zugesagt werden. Kaufinteressenten ist also zu empfehlen, das bestehende oder zukünftige Nutzungsrecht von Räumen zu klären.

Typische Beispiele hierfür sind Regelungen zu den Abstandsflächen zwischen zwei Gebäuden oder auch das Recht, einen privaten Weg mit Rettungswagen befahren zu dürfen.
Baulasten sind nicht im Grundbuch, sondern nur in dem bei der Gemeinde geführten Baulastenverzeichnis eingetragen. Der Notar überprüft dieses Verzeichnis nicht und hat in der Regel daher auch keine Kenntnis darüber, ob Baulasten bestehen. Ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis dürfte dem Verkäufer häufig selbst nicht vorliegen. Kaufinteressenten können bei der Gemeinde, in deren Bezirk das betreffende Grundstück liegt, das Baulastenverzeichnis einsehen und sich eine Abschrift ausstellen lassen.

Das Grundbuchblatt beginnt mit dem Bestandverzeichnis. Darin werden insbesondere der jeweilige Miteigentumsanteil, die Lage, die Bezeichnung, die Größe und die Nutzung des Gesamtgrundstücks  sowie die genaue Bezeichnung der entsprechenden Wohnung angegeben. In Abteilung 1 wird der jeweilige Eigentümer der Wohnung genannt. Ist der Verkäufer nicht als Eigentümer eingetragen, sollte, dieser und der Notar zu den Hintergünden befragt werden. In Abteilung II sind alle Rechte aufgeführt, die an der Wohnung bestehen, mit Ausnahme von Hypotheken, Grund- und Rentenschulden. Vornehmlich Wegerechte, Leitungsrechte für Strom, Telefon oder Wohnrechte zugunsten Dritter sind hier, neben vertraglichen Vorkaufsrechten und Vormerkungen, verzeichnet.

Grundschuld als Kreditsicherheit

Nach Abschluß des Kaufvertrages wird für den Käufer in Abteilung II eine „Vormerkung“ eingetragen. Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden, die auf der Wohnung lasten, sind in Abteilung III des Grundbuchsblattes verzeichnet. Käufer, die den Kaufpreis über eine Bank finanzieren, müssen dafür nach Abschluß des Kaufvertrages zumeist eine sogenannte Grundschuld für das Kreditinstitut eintragen lassen. Aus dieser, neben dem Kreditvertrag bestehenden Sicherheit, kann eine Bank bei mangelnder Zahlung notfalls die Zwangsvollstreckung in die Immobilie betreiben. Die Bank wird meist verlangen, dass die zu ihrer Sicherheit dienende Grundschuld im Grundbuch an „erster Stelle“ steht. Es soll also kein im Grunduch eingetragenes Recht der Bank-Grundschuld vorgehen. Wenn die erste Rangstelle bereits besetzt ist, kann der entsprechend Begünstigte seinen „Rangrücktritt“ erklären –  dazu gezwungen werden kann er aber nicht. Ist die Bank mit einem nachfolgenden Platz im Grundbuch einverstanden, muß im Darlehensvertrag ausdrücklich erwähnt sein, dass solche Rechte dem Recht der kreditfinanzierenden Bank vorgehen dürfen. Wie immer, wenn es um Fremdfinanzierung geht, sollten die wichtigen Fragen vor Vertragsschluß (schriftlich) und eindeutig geklärt werden.

Alternativ kann die Eigentümerversammlung mehrheitlich beschließen, die Betriebs- und Verwaltungskosten nach Verbrauch oder Verursachung oder einem anderen Maßstab abzurechnen. Denkbar Konstellationen:

- Die Verteilung der Kosten nach Wohn- bzw. Nutzflächen; maßgeblich dafür sind die in der Teilungserklärung angegebenen Flächen.
- Die Verteilung der Kosten nach den zum jeweiligen Haushalt zählenden Personen.
- Die wohnungsbezogene Verwaltung der Kosten – diese ist bei den Verwaltergebühren und den Kosten für Breitbandkabel üblich.
- Die verbrauchsabhängige Abrechnung von Wasser oder Abwasser
- Die laufenden Kosten für im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Gebäudeteile oder Anlagen nur auf die Wohungseigentümer umzulegen, die diese auch nutzen können.
- Die getrennte Kostenverteilung entsprechend der einzelnen Gebäude oder Gebäudeteile, wenn eine Eigentumsanlage aus mehreren Teilen besteht.

Der Heizkostenverteilungsschlüssel

Abweichend von diesen Grundsätzen sind die Heiz- und Warmwasserkosten nach der Heizkostenverordnung anzurechnen (§ 3 HeizkVO), wenn die Wohnung nicht über eigene Etagenheizung verfügt. Für die Heizung ist danach eine Mischkalkulation aus verbrauchs- und verbrauchsunabhängigen Kostenanteilen vorzunehmen. Danach sollen die verbrauchsabhängigen Kosten wenigstens zu 50 Prozent, höchstens zu 70 Prozent in der Heizkostenabrechnung berücksichtigt werden. In der Gemeinschaftsordnung und in der Beschlusssammlung sollten Wohnungskaufinteressenten nachsehen, welche Verteilungsschlüssel für welche Kosten festgelegt sind. Denn danach kann der zu zahlende Kostenanteil unterschiedlich ausfallen.

Die Wohnungseigentümer beschließen in der Eigentümerversammlung über die Annahme oder Ablehnung der Jahresabrechnung mit einfacher Mehrheit. Bei Genehmigung wird sie insgesamt, also auch mit den Einzelabrechnungen, verbindlich. Hält ein Wohnungseigentümer die Jahresabrechnung für fehlerhaft, kann er den Beschluß innerhalb einer Frist von einem Monat beim zuständigen Amtsgericht anfechten. Außerdem können die Wohnungseigentümer über eine bereits bestandskräftige Jahresabrechnung erneut beschließen, wenn sich dieses als fehlerhaft erweist, was aber selten vorkommt.

Kontrolle aller Unterlagen

Der Verwalter ist verpflichtet, jedem Wohnungseigentümer Einsicht in sämtliche Abrechnungs- und Verwaltungsunterlagen zu gewähren, damit dieser seine Zahlungsverpflichtung in vollem Umfang nachvollziehen und eventuell gegen Unstimmigkeiten vorgehen kann. Die Jahresabrechnung sollte innerhalb der ersten sechs Monate nach Ablauf des Wirtschaftsjahres erstellt und von der Eigentümerversammlung beschlossen werden. Gesetzlich ist das zwar nicht bestimmt, in den Gemeinschaftsordnungen und dem Verwaltervertrag findet sich meist ein entsprechender Passus.

Die Jahresabrechnung besteht meist aus mehreren Teilen:

- Gesamtdarstellung aller Einnahmen und Ausgaben des betreffenden Kalenderjahres

- Einzelabrechnung der Wohnungen gemäß gesetzlichem oder alternativem   Kostenverteilungsschlüssel

- Übersicht der Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen und Ausweis der Hausgeld-Rückstände

- Darstellung der tatsächlichen Entwicklung der Instandhaltungsrücklage innerhalb des  Wirtschaftsjahres

-Vermögensstatus der Wohnungseigentümergemeinschaft

Wichtig: Die tatsächliche Vermögenssituation der Eigentümergemeinschaft lässt sich weder aus den Bankkontenständen noch aus der Darstellung der Instandhaltungsrücklage entnehmen. Hierzu müssen auch die Forderungen und Verbindlichkeiten der Eigentümergemeinschaft dargestellt werden.

Über den Wirtschaftsplan wird mit einfacher Mehrheit ein Beschluss gefasst. Wird er genehmigt, sind die Wohnungseigentümer zur Zahlung des darin festgelegten Hausgelds verpflichtet. Allerdings kann die Eigentümergemeinschaft ausdrücklich beschließen, dass der alte Wirtschaftsplan weiterhin gilt.

Der Wirtschaftsplan enthält meist:

- Die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der  Wohnungseigentümergemeinschaft für das kommende Jahr
- Einen angemessenen Beitrag zur Instandhaltungsrücklage im kommenden Jahr
- Den Gesamtbetrag des sich daraus ergebenden Finanzierungsbedarfs der   Wohnungseigentümer gemeinschaft für das kommende Jahr
- Die Höhe des individuellen Hausgelds für das kommende Jahr, also die Umlage des Finanzierungsbedarfs auf die einzelnen Wohnungseigentümer nach den geltenden Kostenverteilungsshlüsseln.

Im Verwaltervertrag werden die einzelnen Rechte und Pflichten und insbesondere auch die Kosten der Verwaltung festgelegt. Teilweise finden sich dazu Regelungen in der Gemeinschaftsordnung. Die Bestellfrist für den ersten Verwalter nach Neubegründung von Wohnungseigentum beträgt maximal drei Jahre. Die weitere Bestellung kann nach Ablauf der Frist unbegrenzt wiederholt werden. Die gesetzliche Höchstfrist für die Verwalterbestellung beträgt fünf Jahre.Die Dauer der Bestellung kann in der Gemeinschaftsordnung verkürzt sein, in vielen Fällen wird sie auf zwei oder drei Jahre festgelegt.

Verwalterkosten ensprechend Miteigentumsanteilen

Die Kosten der Verwaltung sind von den Wohnungseigentümern entsprechend dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen, wenn in der Gemeinschaftsordnung nicht ein anderer Verteilungsmaßstab vereinbart ist. Zweckmäßiger ist der Kostenverteilungsshlüssel nach Wohnungen, da der Aufwand des Verwalters nicht von der Größe der Wohnungen abhängt. Die Kosten der Verwaltung sind von den Wohnungseigentümern entsprechend dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen, wenn in der Gemeinschaftsordnung nicht ein anderer Verteilungsmaßstab vereinbart ist.

Erfolgt diese mittels einer Lüftungsanlage oder per Hand? Der Energieverbrauchsausweis enthält als wichtigste Kenngröße den Energieverbrauchswert und Angaben zur Verbrauchserfassung. Der Energieverbrauchsausweis enthält als wichtigste Kenngröße den Energieverbrauchswert und Angaben zur Verbrauchserfassung. Beide Ausweise haben eines gemein: Der Hinweis auf die Energieeffizienz erfolgt anhand einer Farbampel.Grün ist gut, rot verbesserungswürdig - niedrige Werte im grünen Bereich signalisieren einen geringen Energiebedarf, hohe Werte im roten Bereich einen hohen Energiebedarf. Die Werte auf dem Farbband sollen als Grundlage für einen schnellen und vereinfachten Hausvergleich dienen.
Wichtig: Die im Energieausweis hinterlegten Informationen gestatten keinen Rückschluss auf den  künftig zu erwartenden Verbrauch.Insbesondere können die echten Verbrauchsdaten einzelner Wohnungen stark von den Durchschnittswerten im Energieausweis abweichen, weil sie von der Lage der Wohnung im Gebäude, von der jeweiligen Nutzung und vom individuellen Verhalten der Bewohner abhängen. Gut zu wissen: Über Klimafaktoren wird der gemessene Energieverbrauch für die Heizung hinsichtlich der konkreten örtlichen Wetterdaten auf einen deutschlandweiten Mittelwert umgerechnet. So führt beispielsweise ein hoher Verbrauch in einem einzelnen harten Winter nicht zu einer schlechteren Beurteilung des Gebäudes.

Billiger Energieausweis am Ende teuer

Einzelne Firmen locken für die Erstellung von Energieausweisen mit Billigangeboten. Das Problem: Sind die Ausweise nicht vollständigen und somit ungültig gemäß der Energieeinsparverordnung (EnEV 2009) drohen Bußgeldern von bis zu 15.000 Euro. Eigentümer sollten daher Qualität und Gültigkeit des angebotenen Energieausweises vor der Beauftragung prüfen. Je ausführlicher die Sanierungstipps und gründlicher die Datenerfassung ist, desto besser ist die Qualität und die Aussagekraft des Energieausweises.

Ein wesentliches Kriterium des mehrseitiges Dokuments ist das sogenannte „Energielabel“, eine mit einem Farbband visuell hervorgehobene Gesamtbewertung des Gebäudes. Mittels eines weiteren Farbbands werden die Werte (Endenergiebedarfswerte) anderer Durchschnittsgebäude (Zum Beispiel Niedrigenergiehäuser oder ungedämmte Altbauten) angezeigt. Das schafft Transparenz, und gibt dem Eigentümer im Idealfall zusätzlich Impulse zur Energieeinsparung. Für den Kaufinteressenten ist es wichtig zu wissen, dass sich die Werte im Ausweis immer auf das gesamte Gebäude beziehen, Verbrauchswerte einer einzelnen Wohnung können davon deutlich abweichen. Zudem gibt es zwei
Ausweisvarianten: Für Neubauten und kleinere Altbauten bietet sich der „Bedarfsausweis“ an, für die Dokumentation des Energieverbrauchs größerer Bestandsimmobilien steht auch der „Verbrauchsausweis“ zur Verfügung.

Energiebilanz vor Kaufabschluß abfragen

Bei Neubauten, bei umfangreichen Modernisierungen, An- oder Ausbauten sollte der Energieausweis immer auf der Grundlage des berechneten Energiebedarfs erstelllt werden. Da der Energiebedarfsausweis ein wichtiges Instrument zur Beurteilung der energetischen Qualität eines Hauses ist, sollte man auf die frühzeitige Aushändigung des Ausweises, möglichst vor dem Abschluss des Kaufvertrages, bestehen. Alle Energieausweise gelten zehn Jahre. Bei der Interpretation der aufgeführten „Kenngrößen“ helfen Energieberater.

Die Tücke steckt, wie sie oft, im Detail. Um Missverständnisse und unerwartete Mehrkosten zu vermeiden, sollten Kaufinteressenten unbedingt überprüfen lassen, ob alle notwendigen Bauleistungen aufgeführt sind.

Inhaltlose Leistungsbeschreibung

Häufige Schwachpunkte sind fehlende Angaben zur Energieeffizienz, zum Schallschutz und zur Qualität der verwendeten Baustoffe und Innenausbaumaterialien.Formulierungen wie „Wärmeschutz entspricht der Energieeinsparverordnung“, „deutsche Markenprodukte“ oder „Sanitärobjekte von Hersteller XY oder gleichwertig“ sind nichtssagend und unpräzise. Kaufinteressenten sollten sich damit nicht abfinden, denn Baubeschreibungen sind keine werblichen Entäußerungen, sondern „Leistungsversprechen“, die als Bestandteil des Kaufvertrages auch äußerstenfalls Grundlage der juristischen Beurteilung sind. Da es keine genormte oder gesetzliche Vorgabe für Baubeschreibungen gibt, ist die eigene Bewertung manchmal nicht ganz einfach. Es empfiehlt sich daher, und zwar vor Vertragsabschluß, einen fachkundigen Bauberater zu konsultieren. Dieser prüft die Baubeschreibung auf „Herz und Nieren“. Stichwortartig geht es um Hoch-und Tiefbaumaßnahmen, Gebäude-, Sanitär-, Elektro-, Wärme- und Telekommunikationstechnik sowie den Innenausbau.

Die Gemeinschaftsordnung bestimmt die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer und deren Verhältnis zum Verwalter. In Ihr werden im Wesentlichen festgelegt:

- die Nutzung des Wohnungseigentums
- die Willensbildung der Wohnungseigetümer durch Versammlungen
- das Stimmrecht
- die Ausübung des Stimmrechts
- die Verteilung von Einnahmen und Kosten
- die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums

Gibt es keine Gemeinschaftsordnung oder entsprechende Regelungen, gelten die gesetzlichen Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (§§ 10 bis 29 WEG)

Um die Wohnungen im Plan der Beschreibung in der Teilungserklärung zuordnen zu können, werden die einzelnen Wohnungen durchnummeriert und Kellerräume etc. den jeweiligen Kennzeichnungen zugeordnet. Der Aufteilungsplan ist eine Bauzeichnung, aus der die Lage und Größe der im Sondereigentum stehenden Wohnungen und der zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Flächen, Räume und Gebäudeteile zu entnehmen sind. Alle zu einer Wohnung gehörenden Räume müssen dieselbe Kennzeichnung tragen. Darüber hinaus müssen auch die Sondernutzungsrechte in der Teilungserklärung und im Aufteilungsplan aufgeführt sein. Tipp: Um Konflikten, zum Beispiel über die Kostenverteilung, vorzubeugen, sollten Käufer einer Neubauwohnung eine schriftliche, nachvollziehbare Aufschlüsselung der Miteigentumsanteile fordern. Die Miteigentumsanteile werden dabei in Bruchteilen angegeben und orientieren sich in der Regel an der Wohnungsgröße.

Abgrenzung von Gemeinschafts- zu Sondereigentum

Die in der Teilungserklärung erfolgende Beschreibung von Gemeinschafts- und Sondereigentum ist sehr wichtig, weil alle Teile und Räume eines Gebäudes, die durch die Teilungserklärung nicht ausdrücklich zu Sondereigentum erklärt werden, gemeinschaftliches Eigentum bleiben, also beispielsweise Keller, Abstellräume, Waschküchen oder Hausmeisterwohnungen. Allerdings kann nicht jeder Bestandteil des Gebäudes zu Sondereigentum erklärt werden: alle Bau- und Bestandteile, die für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, sind zwingend gemeinschaftliches Eigentum. Das gilt auch für Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinsamen Gebrauch aller Wohnungseigentümer dienen.

Sie ist die Grundlage für die Bildung von Eigentumswohnungen im rechtlichen Sinn. Trotz dieser Bedeutsamkeit wird ihre Wirkung von vielen Kaufinteressenten unterschätzt - mit gravierenden Folgen: einmal akzeptiert, lassen sich die festgeschriebenen Rechte und Pflichten nur sehr schwer ändern. Die Urheber einer Teilungserklärung, oft Bauträger oder Wohnungsgesellschaften, nutzen dabei die Möglichkeiten und „Freiheiten“ des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Dieses Werk lässt viel Raum, um die eigenen Vorteile zu definieren und zu schützen: neben ausgewogenen, verbraucherorintierten Regeln finden sich auch solche, die einseitig die Interessen des teilenden Eigentümers (oft Bauträger oder Wohnungsgesellschaften) oder die des Verwalters begünstigen.Häufig fehlen wichtige Regelungen, die das Miteinander der Wohnungseigentümer ausgewogen festlegen und eine ordnungsgemäße Verwaltung erleichtern. Daneben gibt es Festsetzungen, die undurchsichtig oder gegenstandslos sind oder nur den Inhalt des Wohnungseigentumsgesetzes wiedergeben.

Alte Wohnanlage, alte Teilungserklärung?

Kaufinteressenten sollten sich also die wichtigsten Regelungen vor der Kaufentscheidung kennen und dieses Dokument auch von einem Fachanwalt prüfen lassen. Gerade bei Wohnanlagen im Bestand stellt man fest: Nicht die Gebäude sind in die Jahre gekommen, sondern auch die Teilungserklärung. Diese wurden nie oder seit langem nicht mehr aktualisiert, die tasächliche Handhabung und Verwaltung der Eigentümergemeinschaft entsprechen ihr nicht mehr. Ärger, Mißverständnisse oder rechtliche Streitigkeiten scheinen vorprogrammiert - die wenigsten Wohnungskaufinteressenten gleichen nämlich die Teilungserklärung mit den Protokollen der Eigentümerversammlung und der Beschlussversammlung ab. Tipp: Der entsprechende Aufwand hält sich möglicherweise in Grenzen, wenn man den Verkäufer oder Verwalter nach Änderungen befragt.

Für den ersten Vergleich empfiehlt es sich auch den Preis pro Quadratmeter Wohnfläche auszurechnen und dabei die Sondernutzungsrechte (Gartenteil, Schwimmbad, Garage, Dachterrasse etc.), die Gemeinschaftsordnung und sonstige Faktoren im Auge zu behalten. Käufer, die sich für einen Erstbezug (Neubau) entscheiden sollten außerdem prüfen, ob der Bauträger sämtliche Erschließungskosten übernimmt, und ob Malerarbeiten, Bodenbeläge oder Einbauküche inklusive sind. Gerade solche Kosten können mächtig ins Kontor hauen. Auch die zukünftig zu erwartenden Kosten sollte man einmal gedanklich durchspielen. Bei einem Altbau stellt sich die Frage nach der Beteiligung an einer „Sonderumlage“, wenn beispielsweise Balkone saniert werden müssen.

Sachverständige berechnen Immobilienpreise

Zur Wertermittlung sollte ein Immobiliensachverständiger hinzugezogen werden. Denn welcher Laie weiß schon, dass es dafür drei Verfahren gibt?

1. Beim Vergleichswertverfahren werden die Kaufpreise vergleichbarer Objekte herangezogen.

2. Beim Sachwertverfahren werden Gebäudewert und Bodenwert getrennt festgestellt.

3. Beim Ertragswertverfahren werden die Einnahmen („Erträge“) aus Gewerbe- und Wohnungsvermietungen zugrunde gelegt.

Liegen Bauschäden vor, wird der Gebäudewert bei allen Verfahren entsprechend gekürzt. Auf alles verfahren haben die allgemeine Marktsituation und die Lage des Gebäudes entscheidenden Einfluss. Auch die Vermietung spielt eine Rolle: Vermietete Wohnungen werden von Selbstnutzern ungerne gekauft, Kapitalanleger zeigen dagegen ein großes Interesse an bewohnten Objekten.Im Regelfall prüfen Sachverständige den Wert mittels zweier Verfahren, deren Ergebnisse dann verglichen werden. Die Kosten eines beauftragten Sachverständigen sind vom Auftraggeber zu tragen. Branchenübliche Honorare liegen zwischen 80 bis 100 Euro netto. Scheitern die Kaufvertragsverhandlungen hat das keinen Einfluss auf den Sachverständigenanspruch aus einem wirksamen „Wertermittlungsvertrag“.

Das kann dann zum Problem werden, wenn so eine Machtposition benutzt wird, um wirtschaftlichen Interessen, gegen die anderern Mieter und Kleinanleger durchzusetzen. Ein klassicher Fall ist beispielsweise, die Verweigerungshaltung bei der Modernisierung oder Sanierung der Wohnanlage. So kommt es immer wieder vor, dass keine entsprechenden Instandhaltungsrücklagen gebildet werden – schließlich käme der Hauptteil des anzusparenden Geldes dafür vom Mehrheitseigentümer. Beim späteren Wohnungsverkauf würden diese Rücklagen für ihn aber „verloren gehen“, also bei der Eigentümergemeinschaft verbleiben. Ohne ausreichende Rücklagen unterbleiben notwendige Instandhaltungen, ein Wertverlust der Immobilie sowie zunehmender Modernsierungsstau sind die Folgen.

Rücklagen fehlen, Sonderumlage fällig

Aus den Protokollen der Eigentümerversammlung lassen sich oft Rückschlüsse über den Umgang der Wohnungseigentümer miteinander und das Verhältnis zum Verwalter ziehen. Aussagekräftig ist auch die Häufigkeit der gerichtlichen Verfahren innerhalb der Eigentümergemeinschaft oder gegen den Verwalter. Gibt es Anzeichen für ein gestörtes Verhältnis innerhalb der Eigentümergemeinschaft, sollte man sich die Mitgliedschaft in dieser Gemeinschaft gut überlegen. Den Protokollen lässt sich auch entnehmen, welche Instandhaltungsmaßnahmen zukünftig anstehen. Ist etwa eine Sanierung des Dachs oder der Fassade geplant, so kann man damit rechnen, dass eine Sonderumlage fällig wird. Daher empfiehlt sich, unbedingt den aktuellen Stand des Rücklagenkontos zu erfragen. Bei mangelnder Deckung durch gebildete Rücklagen kann sonst eine Sonderumlage auf alle Eigentümer zukommen. Sind solche Sanierungsmaßnahmen geplant, sollten die Kosten bei den Verhandlungen mit dem Wohnungsverkäufer angesprochen und vom Kaufpreis abgezogen werden. Natürlich gibt es auch Mehrheitseigentümer, die ihre Stimmrechtsmajorität zur Werterhaltung der Immobilie und sozial verantworlich ausüben. Trotzdem sollten sich Wohnungsinteressenten den Eintritt in diese Eigentümergemeinschaft gut überlegen, denn der Mehrheitseigentümer kann seine Anteile auch weitererkaufen – an einen möglicherweise weniger verantwortlich handelnden Mehrheitseigentümer.

Ist der Hauseingangsbereich ausreichend beleuchtet?

Sind die Hausflure und Wohnungszugänge ausreichend beleuchtet mit Tageslicht oder nur mit künstlichem Licht?

Gibt es eine Haussprechanlage?

In welchem Zustand befindet sich die Briefkastenanlage?

In welchem Zustand befindet sich der Aufzug?

Gibt es eine wohungseigene Heiztherme und einen eigenen Warmwasserspeicher oder Durchlauferhitzer oder gibt es eine gemeinsamschaftliche Heizungsanlage mit Warmwasserbereiter?

Wie alt ist der Heizkessel, wie alt der Brenner? Auskunft darüber geben Hinweisschilder am Gerät oder der Verwalter oder der Schornsteinfeger. Prüfen Sie, ob der Energieausweis Informationen zur Heizungsanlage enthält.

Gibt es eine Solaranlage zur Warmwasserbereitung oder Heizungsuntertsützung?

Sind die Heizkörper mit zeitgemäßen, funktionierenden Thermostatventilen ausgestattet?

Hat jede Wohnung eine eigene Wasseruhr?

Verfügt das Badezimmer über eine ausreichende Abluftanlage zur Vermeidung von Feuchteschäden und Schimmelpilzbildung?

Verfügt das Haus über Kabelanschluß oder eine Gemeinschaftsantenne? Dürfen Sie entsprechend der Gemeinschaftsanordnung eine eigene Parabolantenne anbringen oder muß dazu ein Beschluß der Eigentümerversammlung herbeigeführt werden?

Gibt es ausreichend Steckdosen in den einzelnen Wohnräumen?

Gibt es Leerrohre in den Wänden, falls zu einem späteren Zeitpunkt weitere Elektroleitungen nachgerüstet werden sollen?

Ist in der Wohnung ein ISDN- oder DSL-Anschluß vorhanden, bzw. der nachträgliche Einbau möglich?

Sind Leerrohre für Telekommunikationsanlagen vorhanden?

Makler sprechen gleich dreifach von der „Lage, Lage, Lage“ und wissen: Sie ist das A und O. Klingt übertrieben, ist es aber nicht. Das Wohnumfeld, die Infrastruktur und die Wohnanlage nebst Grundstück sind von zentraler Bedeutung für die Kaufentscheidung und den Wiederverkaufswert. Verkäufer wissen das und stellen das in Rechnung - Kaufinteressenten sollten dies auch tun, weil und wenn das Wohnungseigentum zugleich als Vermögensanlage geplant ist oder der Altersvorsorge dient.

Besichtigen und beurteilen

Auch wenn Verkaufsprofis einen beruflich bedingten Informations- und Wissenvorsprung haben, auch Otto Normalkäufer kann den Zukunftswert der Anlage schnell und einfach recherchieren. Wie? Von besonderer Bedeutung sind die jeweiligen regionalen Gegebenheiten. Ist die Region Strukturschwach, herrscht eine überdurchschnittlich hohe Arbeitslosigkeit, gehen die Einwohnerzahlen zurück? Dann sieht es möglicherweise düster aus für einen lukrativen Wiederverkauf. In größeren Wohnanlagen erlauben mehrere leerstehende Wohnungen den Schluß auf eine geringe Nachfrage und schwer verkäufliche Wohnungen. Finger weg! Andererseits: Ein Gebäude ruhig am Waldrand gelegen, mit grandiosem Tal- und Seeblick, das Stadtzentrum fußläufig erreichbar und mit einer Autobahnauffahrt um die Ecke – solch ein zum Verkauf stehendes Gebäude lässt sich schwerlich finden. Es heißt, sich Zeit zu geben und möglichst viele Besichtigungstermine wahrzunehmen. Tipp: Ins Auge gefasste Wohnanlagen nicht nur am Wochenende besichtigen, sondern zur Arbeits-und Geschäftszeit, sowie am Abend. Wenn das Objekt in die engere Wahl kommt, einen Architekten oder Baufachkundigen mitnehmen, um mögliche Defizite und Schäden zu entdecken; besichtigt werden sollte sowohl Wohnung als auch Gemeinschaftseigentum. Den Blick von oben liefern Satellitenaufnahmen in hoher Auflösung, zum Beispiel bei Google maps und Google Earth. Bei der „Innenschau“ liegt ein Fokus auf dem Zuschnitt und der Ausstattung der Wohnung. Deckt dieser den jetzigen Bedarf, sind kleinere Umbauten erforderlich und möglich, wenn sich beispielsweise die familiäre Situation ändert?  Hinsichtlich der technischen Haus- und Wohnungsausstatung empfiehlt sich ein Vorgehen nach Checkliste. Ein Muster ist hier hinterlegt.

Gewährleistungsrechte fallen weg, was dann kritisch wird, wenn man die Wohnung vorher nicht besichtigen durfte. Dazu muß man wissen: Der Alteigentümer oder Mieter kann den Zugang zur Wohnung verweigern, es gibt keinen rechtlichen Anspruch auf eine Besichtigungstermin. So kauft man möglicherweise die „Katze im Sack“ - denn, ob Mängel vorliegen, lässt sich nicht überprüfen.

Verkehrswert und Marktwert

Auch das beim Amtsgericht einsehbare Wertgutachten hilft da unter Umständen nicht weiter. Ohnehin muß der  dort amtlich hinterlegte Verkehrswert nicht dem tatsächlichen Marktwert entsprechen. Wenn man besichtigen darf, sollte man sich das zu verschiedenen Wochentagen und Tageszeiten vornehmen, um den Lärmpegel am Abend und zu den beruflichen Stoßzeiten festzustellen -  und dabei einen Architekten oder Bauberater mitnehmen.
Vor der Versteigerung sollte die Finanzierung stehen, dazu braucht die Bank das Verkehrswertgutachten, mittels dessen sie die Beleihungsgrenze und die Kredithöhe feststellt.
In die Versteigerung sollte man gut informiert gehen, es empfiehlt sich vorher mehrere Termine zu besuchen, um sich mit dem Verfahren vertraut zu machen. Ganz wichtig: Einen Höchstbetrag festlegen, und daran festhalten!

Kosten der Zwangsversteigerung

Hat man die Imobilie erworben, entstehen folgenden Kosten:

- Höchstgebot plus vier Prozent Jahreszins (für den Zeitraum zwischen Versteigerungs-und Einzahlungstermin)
- Zuschlaggebühr  des Gerichts, abhängig unter anderem vom Höchstgebot; Notargebühren entfallen.
- Gerichtskosten für die Eintragung des Eigentümers im Grundbuch, Finanzierungskosten und Grunderwerbsteuer

Erhält man von einem Makler ein Wohnungsangebot, ist einiges zu beachten: Kaufinteressenten sollten sich umfassende Informationen (Exposé, Grundbuchauszug, Lageplan, Auszug aus dem Bebauungsplan, Teilungserklärung und später auch die weiteren Unterlagen wie Jahresabrechnungen, Protokolle, etc.) aushändigen lassen und diese sorgfältig prüfen. Empfehlenswert ist zusätzlich das Gespräch mit Behörden, Nachbarn, Eigentümerbeirat und Hausverwaltung.

Wohnungsangebote von Maklern sorgfältig prüfen

Zur Beschaffung oder Bestätigung verbindlicher und eindeutiger Informationen kann es sinnvoll sein, dem Makler einen Prüfauftrag zu erteilen, den er schriftlich beantworten soll. Denn zu eigenen Nachforschungen, zum Beispiel über die Angaben des Verkäufers zum Kaufobjekt, ist der Makler nur verpflichtet, wenn dies vertraglich vereinbart ist. Gibt der Makler nur die ihm vorliegenden Informationen des Verkäufers weiter, haftet er grundsätzlich nicht für deren Richtigkeit.

Reservierungsvereinbarungen und Doppelmaklertätigkeit

Reservierungsvereinbarung mit dem Makler binden den Eigentümer nicht. Dieser kann, da nicht Vertragspartei, sanktionslos an jeden anderen seine Immobilie verkaufen. Also Finger davon – es profitiert nur der Makler. Provisionsanforderungen der Makler liegen, regional verschieden, zwischen 3,57 und 7,14 Prozent inklusive 19 % Mehrwertsteuer. Verhandeln sie über diese Provisionen und lassen sie sich nicht von Sätzen des Maklers wie „Sind Sie mit meiner Leistung nicht zufrieden gewesen“ ins Bockhorn jagen. Zugeständnisse von ein bis zwei Prozent sind durchaus möglich. Ein Maklervertrag kommt nicht nur durch eine ausdrückliche mündliche oder schriftliche Vereinbarung zustande. Schon das Zusenden des Exposés oder die Hausbesichtigung reicht aus, wenn der Interessent erfährt, dass er dem Makler bei Abschluss des Kaufvertrags eine Vergütung zu zahlen hat. Nimmt der Interessent danach weitere Leistungen des Maklers in Anpruch und verhandelt auch nicht über dessen Vergütungsvorstellungen, wird von einem stillschweigenden Abschluss des Maklervertrages ausgegangen. Kommt es zum Kauf wird die Provision fällig. Es empfiehlt sich also eine klare, schriftliche Absprache. Vorsicht auch, wenn ein Makler sich sowohl dem Eigentümer und dem Kaufinteressenten verpflichtet, denn wer kann schon ein „Diener zweier Herren“ sein? Für den Interessenten heißt das: Der Doppelmaklertätigkeit schriftlich widersprechen oder eher Finger weg vom Immobilienerwerb.

In den letzten 20 Jahren galten deshalb sogenannte „Mietgarantien“ als wesentliches Verkaufsargument für den Eigentumserwerb. Mit der garantierten Miete wurde eine scheinbare Sicherheit angeboten. Durch die Mietgarantie brauchte der Käufer das wirtschaftliche Risiko von Mietsenkungen und Leerstand in den ersten fünf bis zehn Jahren nicht zu tragen. Die Kosten für die Mietgarantie waren im Kaufpreis enthalten und wurden beim Erwerb des Eignetums von der Bank mitfinanziert. In den meisten Fällen bekam der Käufer jedoch nur die Garantie des Bauträgers oder eigens zu diesem Zweck gegründeten Firma. Die Mietgarantien entsprachen auch nicht unbedingt der tatsächlich erzielbaren Miete.

Mietgarantien durch Bankbürgschaft absichern

Teilweise wurden Immobilien mit Mietgarantien über dem marktüblichen Zinsniveau angeboten. In diesen Fällen dienten sie der Täuschung des Käufers über die mittelfristig erzielbaren Mieten. Zurzeit (2013) werden Mietgarantien nur selten angeboten. Wenn überhaupt eine Mietgarantie vertraglich vereinbart werden soll, dann sollte die garantierte Miete mit einer Bankbürgschaft abgesichert sein, um sich vor wirtschaftlichen Poblemen des Garanten zu schützen. Genauer hinschauen sollten Anleger bei der Lage und dem Zustand des Objekts. Diese beiden Faktoren entscheiden über Rendite und Risiko, Erfolg oder Mißerfolg. Die Wohnungsnachfrage wird unter anderem sehr stark vom regionalen Arbeitsmarkt bestimmt, aber auch von der Infrastruktur vor Ort und der Attraktivität des Standorts in der Stadt. Aber: eine attraktive Wohnung in guter Lage ist eine Voraussetzung, aber noch keine Garantie für eine passable Rendite. Darüber entscheiden mehrere Faktoren.

Steuerfreie Mieteinahmen sichern

- die Mietrendite, also das Verhältnis der Mieteinnahmen zu Kaufpreis

- die künftige Entwicklung von Mieten und Immobilienpreisen

- die Finanzierungskosten

Immobilienanleger können mit Verlusten gut leben, solange sie nur in ihrer Steuererklärung zu Buche schlagen. Wer eine Eigentumswohnung vermietet, erzielt steuerpflichtige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Vermieter müssen daher mit der Steuererklärung eine Überschussrechnung abgeben, in der sie Mieteinnahmen und Werbungskosten gegenüberstellen.

Steuererklärung lohnt sich

Dieser Teil der Steuererklärung ist für Vermieter meist eine lohnende Angelegenheit, denn in den ersten Jahren nach dem Bau oder Kauf liegen die Werbungskosten durch Abschreibungen und Kreditzinsen meist deutlich höher als die Mieteinnahmen. Der Anleger schreibt steuerliche Verluste, die er mit seinen übrigen Einnahmen verrechnen kann. Dadurch spart er Steuern. Erst mit zunehmender Entschuldung und steigenden Mieteinnahmen wird die steurliche Gewinnzone erreicht. Aber zumindest ein Teil der Mieteinnahmen bleibt durch die Abschreibung weiterhin steuerfrei.

Der Immobilienkauf als Geldanlage ist mit Risiken verbunden. Einnahmen und Ausgaben lassen sich über die Jahre hinweg nicht sicher kalkulieren. So können die Mieteinnahmen sinken, bei Leerstand oder zahlungsunfähigen Mietern sogar ausfallen. In den letzten 20 Jahren waren deswegen sogenannte Mietgarantien ein wesentliches Verkaufsargument für den Eigentumserwerb. Mit der garantierten Miete wurde eine scheinbare Sicherheit angeboten.

Unkalkulierbare Risiken

Durch die Mietgarantie bräuchte der Käufer das wirtschaftliche Risiko von Mietsenkungen und Leerstand in den ersten fünf bis zehn Jahren nicht zu tragen. Die Kosten für die Mietgarantie waren im Kaufpreis enthalten und wurden beim Erwerb des Eignetums von der Bank mitfinanziert. In den meisten Fällen bekam der Käufer jedoch nur die Garantie des Bauträgers oder eigens zu diesem Zweck gegründeten Firma. Die Mietgarantien entsprachen auch nicht unbedingt der tatsächlich erzielbaren Miete. Teilweise wurden Immobilien mit Mietgarantien über dem marktüblichen Zinsniveau angeboten. In diesen Fällen wurden sie zur Täuschung des Käufers über die mittelfristig erzielbaren Mieten. Zurzeit (2013) werden Mietgarantien nur selten angeboten. Wenn überhaupt eine Mietgarantie vertraglich vereinbart werden soll, dann sollte die garantierte Miete mit einer Bankbürgschaft abgesichert sein, um sich vor wirtschaftlichen Poblemen des Garanten zu schützen. Unkalkulierbar sind Instandhaltungskosten, Zinsen können sich erhöhen, Steuervorteile können geringer ausfallen als geplant, Vermieter brauchen daher Reserven, um nicht schon bei den ersten Schwierigkeiten ins Schleudern zu geraten.

Eigentum und Rendite

Die Rendite und das Risiko hängen - auch bei der Vermietung von der Lage und dem Zustand des konkreten Gebäudes ab. Die Wohnungsnachfrage wird unter anderem sehr stark vom regionalen Arbeitsmarkt bestimmt, aber auch von der Infrastruktur vor Ort und der Attraktivität des Standorts in der Stadt.

Eine attraktive Wohung in guter Lage ist eine Voraussetzung, aber noch keine Garantie für eine passable Rendite. Darüber entscheiden mehrere Faktoren

Die Steuervorteile

- die Mietrendite, also das Verhältnis der Mieteinnahmen zu Kaufpreis

- die künftige Entwicklung von Mieten und Immobilienpreisen

-die Finanzierungskosten

Steuervorteile für Vermieter

Immobilienanleger können mit Verlusten gut leben - solange sie nur in ihrer Steuererklärung zu Buche schlagen. Wer eine Eigentumswohnung vermietet, erzielt steuerpflichtige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Vermieter müssen daher mit der Steuererklärung eine Überschussrechnung abgeben, in der sie Mieteinnahmen und Werbungskosten gegenüberstellen.

Im Grundbuch liest sich das so: „Miteigentumsanteil an dem Grundstück, Gemarkung X, Flur X, Flurstück X, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. X bezeichneten Wohnung“. Das klingt nicht ohne Grund wider den natürlichen Sprachgebrauch. Als Eigentümer kann man (grundsätzlich) mit seinem Eigentum nach Belieben verfahren – in einer „Wohnungseigentümergemeinschaft“ geht das natürlich nicht. Stattdessen sind einschlägige gesetzliche und vertragliche Regeln, sowie die Entscheidungen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer zu beachten. Denkbare Einschränkungen beginnen bereits bei der konkreten Nutzung der Wohnung: So darf eine Sondereigentumseinheit, die in der Teilungserklärung als „Wohnung“ bezeichnet wird, grundsätzlich auch nur als Wohnung, nicht also zum Beispiel als Ladenlokal genutzt werden. Ferner dürfen manche Veränderungen an der eigenen Wohnung nicht ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft durchgeführt werden. Hinzu kommt die regelmäßige Beteiligung jedes Miteigentümers an den gemeinschaftlichen Kosten des Grundstücks und des Gebäudes (sogenanntes Haus-oder Wohngeld). Es entsteht der Eindruck: Ein „richtiger“ Hauseigentümer hat mehr Freiheiten!

Eigentum soll sich rechnen

Ist die Eigentumswohnung also nichts anderes als die Anhäufung von Nachteilen einer Mietwohnung plus den Nachteilen eines Eigenheims? Nein, denn solange man seinen finanziellen und sonstigen Verpflichtungen nachkommt und kein extrem unsoziales Verhalten an den Tag legt, kann niemand einen in der Regel aus der Wohnung hinauswerfen. Aber Mietverhältnisse lassen sich auch nicht ohne weiteres beenden. Sollte man also Mieter bleiben oder Eigentümer werden? Ob sich der Kauf einer eigenen Wohnung rechnet, hängt von vielen Dingen ab. Zuerst einmal muß man wissen dass in den meisten Fällen die Investition in Immobilien eine Lebensentscheidung ist. So banal es klingt aber man sollte vorher darüber nachgedacht haben, ob man den Großteil des Lebens an diesem Ort verbringen möchte. Der Kauf von Eigentum ist immer ein Rechenexempel. Wie sieht die Zins- und Wertentwicklung des Gebäudes und Grundstücks aus, sollte man in Zeiten von Finanz-und Wirtschaftskrise deswegen zuschlagen, weil und wenn andere Anlagenformen (Aktien etc.) weniger Rendite einfahren? Das da etwas „dran“ ist, läßt sich nicht von der Hand weisen.

Steigende Grundstückspreise

Der Immobilienmarkt boomt und Betongold hat sich bisher immer als krisensicher herausgestellt, wenn man nicht ausschließlich auf „Pump“ und zum richtigen Zeitpunkt am richtigen Ort eingestiegen ist. Zu bedenken sind laufende Ausgaben für die Instandhaltung und die zusätzlichen Ausgaben für die Modernisierung, denn das Gebäude altert und wird an Wert verlieren, wenn es nicht regelmäßig instand gehalten und modernisiert wird. Die Kosten liegen bei knapp 2 bis 2,50 Euro pro Quadratmeter manchmal deutlich über den Nebenkosten für Mietwohnungen. Grundsätzlich ist festzuhalten: Neben der Zinsentwicklung zeigt die zukünftige Wertentwicklung der Immobilie, ob sich die eigenen vier Wände lohnen; ihre Lage ist dabei ein wesentliches Kriterium. Eine Immobilie erfordert mit zunehmenden Alter höhere Instandhaltungsausgaben. Der Gewinn liegt in den steigenden Grundstückspreisen.

Dafür gibt es verschiedene Möglichkeiten, die der Käufer gegeneinander abwägen kann. Wichtig ist es, dass bei jeder Finanzierungsart Eigenkapital eingebracht wird. Dieses Eigenkapital sollte in etwa 20 Prozent der gesamten Kaufsumme betragen. Nimmt ein Käufer dagegen den kompletten Kaufbetrag als Darlehen bei einer Bank auf, kann es Schwierigkeiten bei der Genehmigung geben, da der Wert der Immobilie ohne den Einsatz von Eigenkapitel die Höhe des Kredites nicht übersteigt und somit keine ausreichende Sicherheit bietet. Mit dem Eigenkapital ist abgesichert, dass ein Teil der Eigentumswohnung bezahlt ist und der Kredit so eher gewährt wird.

Bausparvertrag bietet weitere Vorteile

Zu den Finanzierungsarten für den Kauf einer Eigentumswohnung gehört ein Bausparvertrag. Der Bausparer setzt allerdings voraus, dass der Käufer schon einige Jahre vor dem Kauf begonnen hat, durch Beiträge ein Guthaben aufzubauen. Ein Bausparvertrag hat außerdem den Vorteil, dass staatliche Zulagen und Wohnungsbauprämien gezahlt werden. Beim Abschluss eines Bausparvertrages können außerdem günstige Konditionen für ein Darlehen vereinbart werden, falls das angesparte Guthaben für den Immobilienkauf nicht reicht. So kann die Eigentumswohnung durch ein angespartes Kapital und einen günstigen Restkredit finanziert werden.
Eine weitere Möglichkeit ist die Nutzung des Bausparers als Auslöse für einen Kredit. Bei dieser Finanzierung zahlt der Kreditnehmer lediglich die anfallenden Zinsen an die Bank, während festgelegte Beiträge in einen Bausparvertrag fließen, mit dem nach Ablauf der Laufzeit die Restschulden aus dem Kredit getilgt werden. Auch die Ablöse eines Darlehens durch eine Lebensversicherung ist eine gute Möglichkeit für die Finanzierung einer Eigentumswohnung. Viele Banken nehmen eine Lebensversicherung auch als Sicherheit für ein Darlehen an. Hierbei kommt es auf die Auszahlungshöhe der Versicherung nach Ablauf an. Nach dieser Höhe richtet sich der Darlehensbetrag.

Fremdwährungsdarlehen mit Kursrisiko

Eine hierzulande noch relativ unbekannte Finanzierungsmöglichkeit für die Eigentumswohnung ist ein Fremdwährungsdarlehen. Bei dieser Kreditform nimmt der Kunde ein Darlehen in einer fremden Währung auf. Dies hat den Vorteil, dass die Zinsen geringer ausfallen und der Kreditnehmer von möglichen positiven Kursänderungen während der Laufzeit profitieren kann. Bei dieser Finanzierungsart kann es jedoch auch zu Verlusten kommen, wenn sich der Kurs verschlechtert. Aus diesem Grund sollte die Aufnahme eines Fremdwährungsdarlehens gut durchdacht werden. Generell ist es bei der Finanzierung einer Eigentumswohnung wichtig, die Angebote der verschiedenen Banken zu vergleichen, bevor ein Kredit aufgenommen wird. So können schon beim Abschluss eines Darlehens Kosten gespart werden.

Aber Papier ist geduldig –und während die Gerichte über die (verjährten) Mängelansprüche entscheiden, wird es im heimischen Gebälk möglicherweise hübsch weiter rieseln. Was ist also zu tun? Bei einer Bestandsimmobilie sollte man vor dem Kauf ein Wertgutachten durch einen Bausachverständigen erstellen lassen. So lässt sich überprüfen, ob ein verlangter Kaufpreis auch tatsächlich gerechtfertigt ist oder ob das betreffende Objekt aufgrund vorhandener Mängel einen geringeren Wert hat. Selbst versteckte Baumängel deckt der Experte auf – Mängel , die ohne seine Spürnase widrigenfalls zur Zwangsversteigerung der Immobilie führen. Grund: Viele Objekte stehen auf finanziell so wackligem Boden, dass unvorgesehene Renovierungskosten am Ende zur Zwangsversteigerung führen. Gutes Beispiel: Ältere Gebäude sind oft nur unzureichend gegen Feuchtigkeit geschützt, Risse an der Fassade führen beispielsweise dazu, dass Feuchtigkeit in das Mauerwerk oder die Wärmedämmung eindringt. Die Sanierungskosten summieren sich und reißen ein tiefes Loch in das finanzielle Budget. Wohin das im Ergebnis führen kann, zeigen die Schicksale der Flutopfer. Auch wenn der Vergleich vordergründig hinkt: Betrachtet man den finanziellen Schaden, hilft der Bausachverständige, sich gegen „versteckte“ Mängel in der Bausubstanz zu wappnen. Das erstellte Wertgutachten gibt dem Käufer einen genauen Aufschluss über den tatsächlichen Wert der Immobilie.

Wertgutachten stärkt Verhandlungsposition

Hopp oder Top. Die Wette gilt, viele Verkäufer versuchen ihre Immobilie zu einem Preis über dem Verkehrswert loszueisen. Ob das klappt, hängt auch vom Verhandlungsgeschick des Kaufinteressenten ab. Zu seinem Faustpfand kann das Wertgutachten werden, schließlich hängt der Wert einer Immobilie von vielen Faktoren ab. Der „dokumentierte Bausachverstand“ schützt vor überteuerten oder übereilten Investitionen. Der Kauf einer Immobilie ist ein wichtiger Anwendungsfall von vielen - weitere Gründe, um einen Sachverständigengutachten in Auftrag zu geben, sind: Im Einzelfall reduziert sich möglicherweise die festgelegte Erbschaftssteuer. Wer eine Immobilie als Investitionsobjekt erhält, erhält zudem eine Prognose über die zu erwartende Rendite sowie über die möglichen Mieteinnahmen, die mit einem Objekt zu erzielen sind. Dazu wird ein Bausachverständiger benötigt, um den Wert bereits vorhandener Mängel zu beziffern, die anschließend gerichtlich geltend gemacht werden können.

Neutralen Gutachter wählen

Wie würde wohl ein Spiel ausgehen, in dem der FC Bayern den Schiedsrichter auswählt? Im Idealfall sollten bei Immobilienangelegenheiten der „Schiedsrichter“ (Gutachter) ausschließlich von der Industrie- und Handelskammer, der Handwerkskammer oder der Architektenkammer benannt werden. Wünschenswert ist dabei eine gerechte Kostenverteilung, die auch den (unrichtigen) Behauptungen Rechnung trägt. Schließlich sollte ein eingeschalteter Sachverständige auch nicht den Weg zu den Gerichten verbauen. Damit bleibt die Möglichkeit, Feststellungen und Bewertungen auf dem ordentlichen Rectsweg zu prüfen.

Eine gebrauchte Eigentumswohnung ist in der Regel preiswerter als eine Neubauwohnung. In der Regel. Denn im Einzelfall hängt das von der persönlichen Komfortzone ab. „Draußen vor der Tür“ und drinnen: Das Ambiente passt, in Bad und WC ist alles okay - aber wie hält es der Verkäufer mit der Energie? Gibt es einen Sanierungsstau, und wann wurde zuletzt modernisiert? Fehlende oder uneindeutige Antworten können einem Käufer teuer zu stehen kommen. Denn eines ist sicher: In Zeiten steigender Energie- und Heizkosten werden hohe Nebenkosten schnell zur „zweiten Miete“. Das läppert sich. Zum Gradmesser für den Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung wird auch schnell der bauliche Zustand der Anlage. Außenanlagen und „Gepflegtheit“ sind auf einem Blick ersichtlich, bei der Frage nach Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen bleibt die reine Sichtkontrolle aber höchstwahrscheinlich erfolglos. Daher unbedingt beachten: Bei Wohngebäuden die unsaniert privatisiert und deren Wohnungen als Eigentumswohnungen verkauft werden, oder bei Häusern, in denen über Jahre hinweg nur die nötigsten Reparaturen erfolgen, müssen Käufer in den nächsten Jahren möglicherweise mit einer umfassenden Modernisierung rechnen.
 

Wirtschaftsplan lesen, Mängellisten kennen

Hat die Eigentümergemeinschaft dafür keine ausreichenden Rücklagen gebildet, sind wahrscheinlich Sonderumlagen, also Sonderzahlungen, unumgänglich. Derartige Kosten müssen einkalkuliert werden.

Es gilt: Fragen stellen und die Gemeinschaftsordnung (Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung) prüfen. In Gesprächen mit dem Verkäufer, anderen Wohnungseigentümern, dem Verwalter sowie durch Einsicht in die wichtigsten Unterlagen erhält man Infos über den baulichen Zustand des Gebäudes und die finanzielle Situation der Gemeinschaft. Auch wenn sich im Laufe der Jahre vieles verändert hat, kann auch ein Blick in sogenannte „Mängellisten bei Häusern bestimmter Altersklassen“ zu tiefschürfenden Erkenntnissen führen. So lässt sich besser einschätzen, welche Schwachpunkte im Lebenszyklus der Immobilie behoben worden sind – und wo noch Kostenfallen lauern. Denn Häuser aus der Gründerzeit sind baulich anders zu bewerten als Konstruktionen mit Flachdach und Beton und selbst Wohngebäude nach 1990 entsprechen oft nicht dem heutigen Stand der Technik.

Kauf bricht nicht Miete

Prüfen sollte man einen bestehenden Mietvertrag. Denn „Kauf bricht nicht Miete“, was man recht schnell und schmerzlich kapiert, wenn man einziehen, der Mieter aber nicht ausziehen möchte. Welcher Weg ist in so einem Fall der klügere?
Mit dem Mieter verständigen, den Mietvertrag aufheben und Geld anbieten für den Umzug? Anwaltlichen Rat einholen zu Eigenbedarfskündigung und Räumungsklage?
Oder von vornherein sich den Rücktritt vom Kaufvertrag ausbedingen, wenn die vermietete Wohnung nicht bis zum Tag X geräumt ist? Vorzugswürdig erscheint eine Doppelstrategie aus Mietergespräch und vertraglichem Rücktrittsvorbehalt, mit Kostenklärung (Schadenersatz etc.), falls der Mieter nicht auszieht. Die anwaltliche Lösung ist zeit- und kostenintensiv. Ein Sieg im Rechtsstreit unsicher. Denn die Rechtsprechung stellt strenge Anforderungen an das Vorliegen von Eigenbedarf und an die Formalien einer Kündigung. Für Kapitalanleger ist vor allem die Zahlungsmoral des Mieters von Interesse. Behält dieser den Mietzins (teilweise)  zurück, weil Mängel beanstandet werden, lassen sich Mieterhöhungen durchsetzen, wie sieht die Rendite aus? Gut ist, wenn man weiß, wohin sich der regionale Wohnungsmarkt bewegt. Wie sieht es aus mit Angebot und Nachfrage, Neubauprojekten, Mietenspiegel und Demografie? Die Antwort liegt auch Draussen vor der Tür. Womit wir wieder beim Anfang sind.

An dieser Stelle ein paar hilfreiche Tipps:
 

1. Verkauf planen

    Zu wann soll verkauft werden
    Bis wann soll bezahlt werden
    Welcher Kaufpreis
    Welche Werbemedien
    Digitalkamera mit Weitwinkelobjektiv
    Erreichbarkeit für Interessenten
    Alle Objektunterlagen zusammentragen
    Pfandfreigabe der Bank
    Vertragsentwurf; Notar beauftragen

2. Zielgruppe festlegen

Wie ist Ihre Immobilie beschaffen und welche Zielgruppe spricht die vorhandene Infrastruktur an? Ein kinderloses Paar wird in einem Haus in einem Neubaugebiet nicht unbedingt glücklich werden. Ebenso wollen Familien mit kleinen Kindern oft nicht in ein gewachsenes Wohngebiet, wo die Kinder der Nachbarn schon älter sind. Lehrerehepaare benötigen in der Regel nicht nur Kinderzimmer, sondern auch Arbeitszimmer mit Tageslicht.

3. So tickt ein Makler

Vorbemerkung: Es gibt sogenannte Kaufpreissammlungen – an die Normalbürger normalerweise nicht herankommen. Was tun? Prüfen wie der regionale Markt tickt! Rufen sie regionale Makler an und geben sich als Käufer aus. Informieren Sie sich über die erzielten Verkaufspreise in ihrer Gegend. Lassen sich die verkauften Immobilien vergleichen? Wie ist die Infrastruktur vor Ort, wie ist sie überregional, was sagt der Bebauungsplan, gibt es Neubauprojekte? Kaufinteressenten suchen heute im Schnitt neun bis 15 Monate bis sie eine Immobilie kaufen. In dieser Zeit verschaffen sich potentielle Käufer einen sehr guten Überblick über die aktuelle Marktsituation und den Marktwert der einzelnen Immobilien.

4. Erreichbarkeit

Bevor Sie Anzeigen schalten oder Ihre Immobilie im Internet anbieten, müssen Sie sich überlegen, wie Sie die telefonische Erreichbarkeit sicherstellen. Die wenigsten Interessenten sprechen gerne auf Anrufbeantworter. Auch Handynummern werden gerade von älteren Interessenten nicht gerne gewählt. Stellen Sie sicher, dass eine Festnetznummer möglichst den ganzen Tag erreichbar ist.

5. Ansprechende Verkaufsunterlagen
In ein gutes Verkaufsprospekt (Exposé) gehören aussagekräftige digitale Fotos. Machen sie diese bei schönem, wolkenfreiem Wetter. Beim Text: Fakten, Fakten, Fakten ohne Übertreibungen oder unwahre Aussagen.

6. Anfragen? Vorsicht walten lassen
Oft werden Informationen am Telefon an fremde Menschen „rausposaunt“. Freizügig wird berichtet von Einbruchssicherungen an der Haustür oder der ungesicherten Kellertür.
Fragen Sie immer nach Name und Anschrift bevor Sie Details nennen und überprüfen Sie die Angaben.

7. Die Besichtigung
Die Besichtigung ist ein Vorstellungsgespräch: Es gibt keine zweite Chance für den ersten Eindruck. Vor jeder Besichtigung die Wohnung und den (vorhandenen) Außenbereich in Schuss bringen. Wo soll der Rundgang durch das Objekt beginnen, wo aufhören? Einen „Notverkauf“ niemals anmerken lassen. Im Gespräch: Positiv formulieren, Nutzen darlegen – „zwischen den Zeilen hören“, was der Käufer benötigt.

8. Finanzierung
Gute Makler haben Finanzierer an der Hand. Das sollten Sie auch. Also: vorher bei mehreren Finanzierungsberatern Informationen zu Konditionen und Beispielberechnungen besorgen. Wenn der Immobilienkäufer keine Finanzierung bekommt, unterstützen und vermitteln Sie. Der Weg ist zwar oft mühsam, lohnt sich aber in vielen Fällen.

9. Der Kaufvertrag
Wenn die Finanzierungszusage vorliegt, kann der Kaufvertrag geschlossen werden. Im Vertrag müssen mindestens folgende Punkte geregelt sein:

Kaufpreis
Datum der Kaufpreiszahlung
Datum der Übergabe (Besitzübergang)
Regelung zur Gewährleistung
Regelung zum Zustand bei der Übergabe werden Verbindlichkeiten gegenüber der Eigentümergemeinschaft übernommen?

Beim Notar Einfluss auf die Vertragsgestaltung nehmen. Vertragsentwurf vom Fachmann prüfen lassen, damit unliebsame Überraschung vermieden werden. Vor der Beurkundung sollten alle Details geregelt sein.

10. Die Übergabe
Erstellen Sie ein Übergabeprotokoll mit den Zählerständen, und dem Datum der Übergabe.Wichtig: Protokollieren lassen, dass die Wohnung im vertragsgemäßen Zustand übergeben wurde. Ein Zeuge kann nicht schaden. Übergabeprotokoll unterschreiben lassen.

Empfehlenswert ist das nur wenn die fertiggestellte Leistung offensichtlich und vollständig vertragsgemäß erbracht ist, und man nichts mehr dazu sagen muss, eben stillschweigen kann.
Bei der Übernahme eines Hauses ist die Durchführung einer förmlichen Abnahme jedoch immer zu empfehlen. Vorteil: Alle wichtigen Feststellungen sind hinterlegt und dokumentiert.
Vor allem bei schlüsselfertig vereinbarter Herstellung ist es häufig umstritten, ob das Objekt schon so weit fertiggestellt ist, dass eine Abnahme durchgeführt werden kann. Eine Abnahme ist auch nicht in jedem Fall gleichbedeutend mit der Übergabe des Hauses. Man muss in jedem Fall klären, ob die Abnahmefähigkeit überhaupt gegeben ist. Bei dieser Beurteilung geht der Bauherr kaum fehl, wenn er sich von folgendem Grundsatz leiten lässt:
Das Gebäude ist abnahmefähig, wenn es fehlerfrei fertiggestellt und gefahrlos zugänglich ist.
Das bedeutet: Das Gebäude muss in allen Teilen vollständig und fehlerfrei hergestellt und bewohnbar sein. Heizung, Elektrik und Sanitäre Einrichtungen müssen angeschlossen sein und funktionieren. Der Zugang zu Haus und Garage muss verkehrssicher sein und im Hause müssen alle notwenigen Geländer und Absturzsicherungen an Treppen und Balkonen vorhanden sein.

Abnahmehindernisse

Diese Grundsätze dürfen durchaus wörtlich genommen werden, es darf nichts Wesentliches fehlen!
„Kleinigkeiten“ sind ein paar Handreichungen, die ein Handwerker in zwei oder drei Stunden insgesamt und zeitlich zusammenhängend erledigen wird. Aussenputz, Aussenanlagen oder Garagen sind Leistungen, die jede für sich genommen ein wesentlicher Bestandteil des Bauvorhabens sind. Ihr Fehlen kann ein Grund dafür sein, die Abnahme des Hauses abzulehnen. Manchmal ist deswegen im Vertrag bestimmt, dass die Noch-Nicht-Fertigstellung dieser Leistungen sich nicht abnahmehindernd auswirken soll. Auch der erst provisorisch fertiggestellte, aber verkehrssichere und beleuchtete Zugang zu Haus und Garage entspricht nicht der Forderung nach Fertigstellung und kann zur Weigerung der Abnahme des Hauses führen. Gleiches gilt bei Fehlen von Geländern und/oder Absturzsicherungen an Treppen und Balkonen, weil die Verkehrssicherheit noch nicht hergestellt ist. Leider lässt sich aber keine generelle Aussage darüber treffen, was denn nun "wesentlich" im Sinne des Vertrages ist und wann ein Objekt in seinen wesentlichen Teilen fertiggestellt ist. Es kommt immer auf den Einzelfall an und bedarf einer erfahrenen Abwägung und einer sorgfältigen Vertragsauslegung. Ein Sonderfall liegt bei Ausführung von Eigenleistungen vor. Solange sie nicht erbracht sind, kann das Haus möglicherweise noch gar nicht im obigen Sinne bezugsfertig hergestellt sein. Hier werden meistens in mehreren Teilabnahmen die einzelnen Teilleistungen abgenommen. Das Kriterium der Bezugsfertigstellung kann hier kaum weiterhelfen.

Vorbehalte protokollieren lassen

Manchmal ist bei einer Abnahme nicht klar, ob ein Mangel vorliegt, weil das im Augenblick der Abnahme nicht beurteilt werden kann. Manchmal ist unklar, ob der Auftraggeber eine Bemängelung zu Recht ausspricht oder ob das, was er bemängelt, lediglich eine geringe Unzulänglichkeit der Bauleistung ist. In solchen Fällen spricht man von Unzulänglichkeiten, die wegen ihrer insgesamt geringen Bedeutung innerhalb der Gesamtleistung für den Auftraggeber hinnehmbar und zumutbar sind. Auch für einen erfahrenen Bausachverständigen ist es nicht immer einfach, die Grenze zuwischen dem Hinnehmbaren und den Nicht-Zumutbaren zu ziehen. Verständlich, dass es hier immer wieder Verständigungsschwierigkeiten zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer gibt.
Da es bei der Abnahme nicht darauf ankommt, dass Auftraggeber und Auftragnehmer eine Übereinstimmung in der Beurteilung der Bauleistung finden, empfiehlt sich bei unklarer Lage seine Bedenken, Vermutungen oder Einwände als Vorbehalte zu formulieren und in das Abnahmeprotokoll aufnehmen zu lassen. Die Abnahme wird dann mit diesen Einwendungen und Vorbehalten ausgesprochen. Soweit der Vorbehalt reicht, bleiben den Bauherren die Mängelrechte auf Nachbesserung, Kostenerstattung bei Selbstbeseitigung, Minderung erhalten. Zudem trägt grundsätzlich weiterhin der Unternehmer die Beweislast dafür, dass keine Mängel vorlagen. Wird trotz Kenntnis eines Mangels ohne Vorbehalt abgenommen, bleibt dem Bauherrn nur ein Schadensersatzanspruch. Das ist das Risiko bei der Abnahme. Allerdings werden an die Kenntnis hohe Anforderungen gestellt, grob fahrlässige Unkenntnis reicht nicht aus. Sollten Vertragsstrafen verwirkt sein, müssen auch diese bei der Abnahme ausdrücklich vorbehalten werden.