Der Kauf einer Eigentumswohnung zur Vermietung

Der Immobilienkauf als Geldanlage ist mit Risiken verbunden. Einnahmen und Ausgaben lassen sich über die Jahre hinweg nicht sicher kalkulieren. So können die Mieteinnahmen sinken, bei Leerstand oder zahlungsunfähigen Mietern sogar ausfallen. In den letzten 20 Jahren waren deswegen sogenannte Mietgarantien ein wesentliches Verkaufsargument für den Eigentumserwerb. Mit der garantierten Miete wurde eine scheinbare Sicherheit angeboten.

Unkalkulierbare Risiken

Durch die Mietgarantie bräuchte der Käufer das wirtschaftliche Risiko von Mietsenkungen und Leerstand in den ersten fünf bis zehn Jahren nicht zu tragen. Die Kosten für die Mietgarantie waren im Kaufpreis enthalten und wurden beim Erwerb des Eignetums von der Bank mitfinanziert. In den meisten Fällen bekam der Käufer jedoch nur die Garantie des Bauträgers oder eigens zu diesem Zweck gegründeten Firma. Die Mietgarantien entsprachen auch nicht unbedingt der tatsächlich erzielbaren Miete. Teilweise wurden Immobilien mit Mietgarantien über dem marktüblichen Zinsniveau angeboten. In diesen Fällen wurden sie zur Täuschung des Käufers über die mittelfristig erzielbaren Mieten. Zurzeit (2013) werden Mietgarantien nur selten angeboten. Wenn überhaupt eine Mietgarantie vertraglich vereinbart werden soll, dann sollte die garantierte Miete mit einer Bankbürgschaft abgesichert sein, um sich vor wirtschaftlichen Poblemen des Garanten zu schützen. Unkalkulierbar sind Instandhaltungskosten, Zinsen können sich erhöhen, Steuervorteile können geringer ausfallen als geplant, Vermieter brauchen daher Reserven, um nicht schon bei den ersten Schwierigkeiten ins Schleudern zu geraten.

Eigentum und Rendite

Die Rendite und das Risiko hängen - auch bei der Vermietung von der Lage und dem Zustand des konkreten Gebäudes ab. Die Wohnungsnachfrage wird unter anderem sehr stark vom regionalen Arbeitsmarkt bestimmt, aber auch von der Infrastruktur vor Ort und der Attraktivität des Standorts in der Stadt.

Eine attraktive Wohung in guter Lage ist eine Voraussetzung, aber noch keine Garantie für eine passable Rendite. Darüber entscheiden mehrere Faktoren

Die Steuervorteile

- die Mietrendite, also das Verhältnis der Mieteinnahmen zu Kaufpreis

- die künftige Entwicklung von Mieten und Immobilienpreisen

-die Finanzierungskosten

Steuervorteile für Vermieter

Immobilienanleger können mit Verlusten gut leben - solange sie nur in ihrer Steuererklärung zu Buche schlagen. Wer eine Eigentumswohnung vermietet, erzielt steuerpflichtige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Vermieter müssen daher mit der Steuererklärung eine Überschussrechnung abgeben, in der sie Mieteinnahmen und Werbungskosten gegenüberstellen.