Nach den für die früheren Mietwohnungen geschlossenen Verträgen steht allein Mietern die Benutzung einer gemeinsamen Waschküche im Keller zu. Nach der Umwandlung in Wohnungseigentum haben sich die Eigentümer darauf geeinigt, diese Räume gemäß Aufteilungsplan und Teilungserklärung als Hobbyraum und Fahrradkeller zu nutzen. Doch daraus wird nichts. Denn hier gehen die mietvertraglichen Vereinbarungen vor. Die laut Aufteilunsgplan und Teilungserklärung vorgesehene Nutzung kann erst dann erfolgen, wenn die Mieter auf ihre Rechte verzichtet haben oder die Mietverhältnisse beendet sind.

Zustimmungserfordernisse bei Mietvertrag-Kündigung?

Da alle Wohnungseigentümer in alles bestehenden Mietverträge eintreten, können bei der Kündigung eines Mietvertrags besondere Probleme auftreten. Handelt es sich um mitvermietetes Gemeinschaftseigentum, wie nunmehr die Kellerräume, bedarf die Kündigung eines einzelnen Mietverhältnisses nicht der Zustimmung der übrigen Miteigentümer.  Ist dagegen bei einem Mietverhältnis nunmehriges Sondereigentum mitvermietet, wie Boden- oder Abstellräume, bedarf es bei Kündigung des betreffenden Mietverhältnisses der Zustimmung des Sondereigentümers der Boden- und Abstellräume. Die Zustimmungspflicht gilt nur gegenüber Mietern, die bereits zum Zeitpunkt der Umwandlung Mieter waren. Bei späterer Neuvermietung entfällt dieses Erfordernis.

Davon kann jedoch durch Vereinbarung oder Regelung in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung abgewichen werden. Wird eine Versammlung trotz Beschlußunfähigkeit durchgeführt, sind die bei dieser Versammlung gefassten Beschlüsse  nicht unwirksam, sondern lediglich anfechtbar. Mangelnde Beschlussfähigkeit ist dabei gar nicht so selten. Also, wie verhalten? Ein Beispiel: Ein Teil der Wohnungseigentümer hat die Versammlung bereits wieder verlassen. Bei der Ermittlung dieser Beschlußfähigkeit werden jene Wohnungseigentümer nicht mitgezählt, die insgesamt oder bei einzelnen Beschlussgegenständen vom Stimmrecht ausgeschlossen sind. In diesem Zusammenhang ist das Stimmrecht bedeutsam.
Ein Stimmrecht in der Versammlung hat ein Wohnungseigentümer nur, wenn er im Grundbuch eingetragen ist. Das Stimmrecht selbst richtet sich nach dem „Kopfprinzip“: Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Gehört eine Wohnung mehreren Eigentümern gemeinschaftlich, beispielsweise einem Ehepaar jeweils zur ideelen Hälfte, können sie das Stimmrecht nur gemeinsam ausüben.

Verwalter von Miteigentümers Gnaden

Das Kopfstimmrecht ist gesetzlich vorgeschrieben. Diese Regelung ist jedoch abdingbar. Argument: Wer viel Eigentum besitzt, soll also auch über entsprechend größeren Einfluss auf die Verwaltung verfügen. Das Problem: Eine Stimmrechtsänderung die vom gesetzlichen Kopfprinzip abweicht kann dazu führen, dass ein Eigentümer, der mehrere Wohnungen besitzt, die Stimmrechtsmehrheit auf sich vereinigt. Er ist dann in der Lage, Beschlüsse nach seinen Vorstellungen durchzusetzen und dadurch die anderen Wohnungseigentümer zu beherrschen (sogenannte „Majorisierung“). Ein solches Stimmenübergewicht stellt aber nicht automatisch einen Rechtsmißbrauch dar. Ein Beispiel: Ein Rechtsmißbrauch durch Majorisierung ist dann anzunehmen, wenn ein Mehrfacheigentümer, beispielsweise der veräußernde Bauträger, einen ihm persönlich verbundenen oder von ihm abhängigen Verwalter einsetzt, dessen fachliche Eignung offensichtlich ist. Andererseits muß ein Stimmenübergewicht von 90 Prozent nicht unbedingt dazu führen, dass ein Mehrheitsbeschluss aufzuheben ist. Die berechtigten wirtschaftlichen Interesssen eines Eigentümers sind zu berücksichtigen.

Grundsätzlich ist bei Verwaltungsmassnahmen die Zustimmung aller Eigentümer in Form eines einstimmigen Beschlusses erforderlich. Mehrheitsbeschlüsse sind jedoch dann zulässig, wenn es entsprechende Vereinbarungen gibt oder wenn es um Massnahmen der „ordnungsgemäßen Verwaltung“ geht. Die Rechtsprechung legt den Rahmen der Maßnahmen, die mehrheitlich beschlossen werden können, sehr weit aus. Wenn beispielsweise die alte Ein-Scheiben-Verglasung durch moderne Fenster mit Isolierverglasung ersetzt wird, handelt es sich um eine modernisierende Instandsetzung; wäre es als bauliche Veränderung anzusehen, müßte ein einstimmer Beschluss gefällt werden. Auch die Durchführung öffentlich-rechtlicher Vorschriften gilt als Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung. Die Wohnungseigentümer können allerdings hierbei nicht mehr über das „ob“, sondern nur noch über das “wie“ entscheiden.
Ein Beispiel: In einzelnen Landesbauordnungen sind in Wohnanlagen ab einer bestimmten Größe Kinderspielplätze vorgeschrieben. Hier können die Wohnungseigentümer nicht beschliessen, dass kein Spielplatz angelegt wird. Sie können nur wählen, wo sie ihn bauen und mit welchen Spielgeräten er ausgestattet wird.

Wohnungseigentümer klagt gegen Eigentümergemeinschaft

Achtung: Wenn die anderen Miteigentümer die ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums vernachlässigen, hat jeder einzelne Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Durchführung ordnungsgemäßer Verwaltungsmassnahmen – auch gegen den Willen der Mehrheit. Dazu ein Fall: Ein Wohnungseigentümer stellt fest, dass es infolge von Mauerrissen zu Feuchtigkeitsschäden und zur Schimmelpilzbildung in seinen Räumen gekommen ist. Die Eigentümergemeinschaft verweigert die notwendige Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. In diesem Fall kann der betroffene Eigentümer die Beseitigung der Schadenursachen gerichtlich gegen die übrigen Miteigentümer durchsetzen. Die in der Wohnung aufgetretenen Schäden muss er aber auf eigene Kosten beseitigen lassen.

„Der Eigentümer des im Wohnungsgrundbuchs von....eingetragenen Pfandobjekts bestellt zugunsten der...Bank – nachstehend die Gläubigerin genannt – auf dem Pfandobjekt eine Grundschuld von....Euro nebst 15 Prozent Jahreszinsen vom heutigen Tag an sowie einer einmaligen Nebenleistung von fünf Prozent des Grundschuldbetrags. Die Zinsen sind jeweils nachträglich am ersten Werktag des folgenden Kalenderjahres fällig. Das Grundschuldkapital und die sonstige Nebenleistung sind sofort zur Zahlung fällig.“ Die sofortige Fälligkeit der Grundschuld hat nur eine Bedeutung für den Fall, dass der Darlehensnehmer mit der Zahlung von Zins und Tilgung in Verzug geraten. Außerdem zahlt der Darlehensnehmer nur die im Darlehensvertrag vereinbarten Zinsen. Die genannten 15 Prozent Jahreszinsen, sowie die einmalige Nebenleistung von fünf Prozent stellen nur ein Pfandrecht zugunsten der Bank dar. Die Gläubigerbank sichert sich damit dinglich gegen einen extrem starken Zinsanstieg bei der Anschlussfinanzierung oder Verzugszinsen bei Zinsrückständen ab.

Zwangsvollstreckung bei Eigentumswohnungen

Auch die folgende Unterwerfungsklausel jagt Laien möglicherweise nicht nur in sprachlicher Hinsicht Angst und Schrecken ein:

„Wegen des Grundschuldkapitals nebst Zinsen und sonstiger Nebenleistung unterwirft sich der Eigentümer der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in das belastete Pfandobjekt in der Weise, dass die sofortige Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde gegen den jeweiligen Eigentümer zulässig ist.“ Eine Zwangsversteigerung der Eigentumswohnung kann aber nur erfolgen, wenn die Bank das Darlehen aufgrund von Zins- und Tilgungsrückständen gekündigt hat. Sofern die im Kreditvertrag auferlegten Pflichten, insbesondere die pünktliche Zahlung von Zins und Tilgung erfüllt werden, haben Kreditnehmer nichts zu befürchten. Fast immer wird auch die persönliche Haftungsübernahme verlangt. Beispiel: „Für die Zahlung des Geldbetrags, dessen Höhe der bewilligten Grundschuld (Kapital, Zinsen und sonstige Nebenleistung) entspricht, übernimmt Herr/Frau ...die persönliche Haftung, aus der er/sie ohne vorherigen Zwangsvollstreckung in das belastete Pfandobjekt in Anspruch genommen werden kann/können. Er unterwirft/sie unterwerfen sich wegen dieser persönlichen Haftung der Gläubigerin gegenüber der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in das gesamte Vermögen. Die Gläubigerin kann die persönliche Haftung unabhängig von der Eintragung der Grundschuld und ohne vorherige Zwangsvollstreckung in das belastete Pfandobjekt geltend machen.

In Tiefpreisphasen wie Mitte der 80er Jahre des vorherigen Jahrhunderts und zum Beginn des neuen Jahrtausends kann sich der Einstieg lohnen, da ein preisgünstiger Erwerb, insbesondere von Eigentumswohnungen aus zweiter Hand, möglich ist. Dem antizyklischen Einsteiger kommt zustatten, dass in Tiefpreisphasen auch Hypothekenzinsen besonders niedrig sind. Andererseits kann es sich empfehlen, Hochpreisphasen wie Anfang der 80er und 90er Jahre und heute, für einen Ausstieg mit relativ hohen Veräußerungserlösen zu nutzen.

Mit der Eigentumswohnung Steuern sparen

Aus steuerlichen Gründen empfiehlt sich aber eine Anlagedauer von mindestens 10 Jahren zwischen dem Notartermin für den Kauf und dem Notartermin für den Verkauf. Denn wer eine vermietete Eigentumswohnung vor Ablauf von zehn Jahren mit Gewinn verkauft, muß diesen Gewinn voll versteuern. Als Gewinn zählt dabei der Unterschied zwischen Veräußerungserlös und Buchwert (Anschaffungskosten minus Abschreibungen), sofern der Kauf der Eigentumswohnung nach dem 31.Juli 1995 getätigt wurde. Bei vor diesem Stichtag gekauften Eigentumswohnungen errechnet sich der Gewinn aus der Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten. Ausnahme: Sofern die Eigentumswohnung im Zeitraum zwischen Kauf und Verkauf oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt wurde, bleibt ein Gewinn auch vor Ablauf von zehn Jahren steuerfrei.

Beispiel: Einigen Wohnungseigentümern ist das Sondernutzungsrecht an KFZ-Stellplätzen im Freien eingeräumt worden. Benötigen diese Plätze nun eine neue Asphaltierung, müssen sich alle Wohnungseigentümer an den Kosten dafür beteiligen – auch die, die diese Stellplätze nicht nutzen dürfen. Etwas anderes gilt nur, wenn ausdrücklich vereinbart wurde, dass die Sondernutzungsberechtigten der KFZ-Stellplätze für Instandhaltung und Instandsetzung selbst aufzukommen haben. Der Sondernutzungsberechtigte darf dabei mit den betreffenden Flächen, Anlagen und Einrichtungen nicht nach Belieben verfahren – ander also als mit seinem Sondereigentum. Das Sondernutzungsrecht räumt nur Gebrauchsrechte und Gebrauchsvorteile ein. Hingegen bleibt das Recht zur ordnungsgemäßen Verwaltung durch die Gemeinschaft bestehen.

Terrasse bleibt Gemeinschaftseigentum

Ein weiteres Beispiel soll das verdeutlichen: Ein Käufer erwirbt eine Eigentumswohnung im Erdgeschoss mit einer vorgelagerten Terrasse zum gemeinschaftlichen Garten. An der Terrasse wurde ihm ein Sondernutzungsrecht eingeräumt. Er darf sie mit einem Plattenbelag ausstatten, um sie auch bei  regnerischem Wetter ohne Beeinträchtigung nutzen zu können. Ebenso darf er die ihm zur Sodernutzung zugewiesene Fläche in üblicherweise bepflanzen, hat andererseits aber auch dafür zu sorgen, dass den Miteigentümern aus der Bepflanzung keine Nachteile erwachsen. So muss er gegebenenfalls einen Baum auslichten oder zurückschneiden, wenn dieser den Lichteinfall in die Wohnungen von Miteigentümern beeinträchtigt. Bauliche Veränderungen, wie eine Ummauerung, eine Verglasung, eine Überdachung oder die Anlage eines Schwimmbades im Garten sind nur zulässig, wenn alle anderen Miteigentümer zustimmen.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt mehrheitlich, zusätzlich zur vorhandenen Gemeinschaftsantennenanlage eine Parabolantenne zu errichten und die Kosten auf alle Eigentümer umzulegen. Diese Maßnahme bedarf eigentlich wegen der baulich-optischen Veränderung der Zustimmung aller Eigentümer. Die Eigentümer, die nicht zugestimmt haben, müssen in diesem Fall den Beschluss anfechten, um die Kostenbefreiung für sich in Anspruch nehmen zu können – sofern eine solche Kostenbefreiung nicht ausdrücklich im Beschluss vorgesehen ist.

Wohnungseigentümer muß Markise abbauen

Bei baulichen Veränderungen gilt: Wird die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert, ist die Zustimmung aller Eigentümer notwendig. Liegt die Zustimmung nicht vor, kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass eine bereits eigenmächtig vorgenommen bauliche Veränderung rückgängig gemacht wird -  und das möglicherweise aich noch nach vielen Jahren.
Beispiel: Ein Wohnungseigentümer bringt auf seinem im Sondereigentum stehenden Balkon eine Markise und zusätzlich eine seitliche Balkonverglasung an. Beides stellt eine bauliche Veränderung dar, deren Beseitigung von jedem einzelnen Eigentümer verlangt werden kann.

In einer Wohnung treten an der Decke zur äußeren Gebäudewand Feuchtigkeitsschäden auf. Grund ist die schadhafte Isolierungsschicht des Balkons, der zur Wohnung im oberen Stockwerk gehört. Laut Teilungserklärung ist der Balkon Sondereigentum. Dennoch trägt der betreffende Eigentümer die Kosten für die Balkonsanierung nicht in voller Höhe selbst. Da die Isolierschicht Gemeinschaftseigentum ist, muss die Gemeinschaft zahlen – wobei auch der Balkoneigentümer in Höhe seines Miteigentumsanteils zur Kasse gebeten wird. Er muss das Entfernen seines Plattenbelags als „Einwirkung“ im Sinne des Wohnungeigentumsgesetzes dulden, hat jedoch gegenüber der Gemeinschaft einen Anspruch auf Schadenersatz, also auf Wiederherstellung des Plattenbelags. Der Eigentümer der darunter liegenden Wohnung muss die Beseitigung des Feuchtigkeitsschadens in seiner Wohnung allein zahlen – sofern die Gemeinschaft den Schaden an der Isolierschicht nicht schuldhaft verursacht hat oder die Beseitigung der Schadensursache verzögert.

Fenster sind Gemeinschaftseigentum

Umstritten ist in vielen Eigentümergemeinschaften auch die Frage, wer für die Reparatur und den Anstrich von Fensterrahmen, den Austausch gegen neue Fenster oder den Ersatz einer zerbrochenen Scheibe zuständig ist. Fenster sind in ihrer Gesamtheit (Rahmen einschließlich Verglasung, Schließmechanik und Dichtung) als konstruktive, die äußere Gestaltung des Gebäudes bestimmende Bestandteile anzusehen und können auch aufgrund ihrer Sicherungsfunktion (Verhinderung des Eindringens von Feuchtigkeit, Nässe und Schmutz) nicht durch eine Regelung in der Teilungserklärung zum Sondereigentum erklärt werden. Sie sind zwingend gemeinschaftliches Eigentum. Als mögliches Sondereigentum am Fenster verbleiben lediglich der Innenanstrich der Fenster sowie die Fenstergriffe zum Öffnen und Schließen.