Alles hängt ab vom Widerruf. Ist die Belehrung darüber fehlerhaft, hat der Verbraucher die Möglichkeit, den Kreditvertrag vorzeitig aufzulösen. So lautet die Aussage der Verbraucherschutzexperten. Oft informierten die Sparkassen und Banken falsch zum Beginn der Widerrufsfrist oder den Rechtsfolgen eines Widerrufs. Viele Widerrufsbelehrungen seien unverständlich und fehlerhaft. Vorteil für Käufer von Eigenttumswohnungen: Der Kreditvertrag braucht nicht gekündigt zu werden, der einfache Widerruf reicht, selbt wenn der Vertragsschluß viele Jahre zurückliegt. Das Geschäft wird dann rückabgewickelt, der Bauherr zahlt den Kredit zurück, zahlt eine Nutzungsentschädigung für die Inanspruchnahme des Geldes. Basis der Entschädigung ist der durchschnittliche Zinssatz für Hypothekenkredite.

Käufer von Eigentumswohnungen gehen zum Anwalt

Der Kreis derjenigen, die davon profitieren könnten ist hoch: alle Bauherren, die seit November 2002 einen Darlehensvertrag unterschrieben haben. Grund: Seitdem schreibt der Gesetzgeber eine Widerrufsbelehrungen vor. Lohnenswert wäre der Widerruf vor allem für diejenigen, die 2008 einen Kreditvertrag abgeschlossen haben. Damals lagen die Hypothekenzinsen mit fünf Prozent doppelt so hoch wie heute. Eigentümer von Eigentumswohnungen, die widerrufen und umschulden möchten, sollten auf jeden Fall anwaltlichen Rat einholen. Die Banken und Sparkassen zeigen sich erfahrungsgemäß sehr zurückhaltend bei dem Thema. In den vergangenen Jahren haben Gerichte bis zum Bundesgerichtshof häufiger über Fälle fehlerhafter Widerrufsbelehrungen geurteilt. Tenor: Rein formale Fehler können ausreichen, um einen Kreditvertrag zu widerrufen.

Meldet ein Vermieter Eigenbedarf an, gibt es häufig Streit mit dem Mieter. Ein Knackpunkt ist die Frage nach dem berechtigten Personenkreis für den Eigenbedarf angemeldet wird. Zu den Familienangehörigen zählen Eltern, Kinder, Enkel und Geschwister sowie Nichten und Neffen. Haushaltsangehörige sind Personen, die bisher in der Wohnung des Vermieters leben, die aber kein familiäres Verhältnis zueinander haben, zum Beispiel eine Pflegekraft oder auch ein Lebenspartner. Außer der genauen Angabe der berechtigten Person muss der Vermieter begründen, warum er die Wohnung benötigt. Der bloße Wunsch in den eigenen vier Wänden zu wohnen, reicht nicht – der Vermieter muss vernünftige und nachvollziehbare Gründe nennen. Dies kann die Gründung eines eigenen Hausstandes des Kindes, das Zusammenziehen mit dem Partner oder die Haushaltsverkleinerung im Alter sein.

Kündigungssperrfrist beachten

Wichtig in diesem Zusammenhang: Der Eigenbedarf muss  auch in dem Augenblick gegeben sein, in dem die Kündigung wirksam wird. Die Kündigungsfrist ist gemäß § 573 c des Bürgerlichen Gesetzbuchs abhängig von der Wohndauer der Mietpartei und beträgt mindestens drei und maximal neun Monate. Bei Eigentumswohnungen ist außerdem zu prüfen, ob eine gesetzliche Kündigungssperrfrist besteht. Diese kann durch Verordnung der Bundesländer erlassen werden und nach dem Erwerb bis zu zehn Jahre wirksam sein. In Hamburg und München wird diese Maximaldauer ausgenutzt.

Lärm im Treppenhaus, ein angehender Geigenvirtuose als Nachbar, Eigentümerversammlungen mit langen Diskussionen um Kleinigkeiten und dazu eine Hausordnung, welche die gerade gewonnenen Freiheiten häufig einengt. Daher ist es ratsam, sich schon vor dem Kauf darüber zu informieren, welche Rechte und Pflichten mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung verbunden sind und was es mit dem Begriff „Eigentum“ auf sich hat. Während im alltäglichen Sprachgebrauch stets von der Eigentumswohnung die Rede ist, kennt das Wohnungseigentumsgesetz diesen Begriff nicht. Statt dessen bezeichnet es die Eigentumswohnung als „Wohnungseigentum“ beziehungsweise „Teileigentum“. Unter Wohnungseigentum versteht das Gesetz Räumlichkeiten, die zu Wohnzwecken bestimmt sind. Sie verfügen stets über eine Küche oder einen Raum mit Kochgelegenheit sowie über Wasserversorgung, Ausguss und WC.

Gemeinschaftsordnung regelt Eigentümerpflichten

Als „Teileigentum“ werden Räume bezeichnet, die nicht Wohnzwecken, sondern gewerblicher oder beruflicher Nutzung dienen. Das Gesetz sieht also von vornherein eine Zweckbestimmung der Räume vor, die auch im Grundbuch ihren Niederschlag findet. Damit sind Art und Umfang der zulässigen Nutzung im Einzelfall bereits weitgehend festgelegt. Vor allem steht damit auch im Grundsatz fest, ob eine berufliche oder gewerbliche Nutzung der Räume erlaubt ist. Regelungen, die den Gebrauch oder die Nutzung einer Wohnung weitgehen einschränken werden üblicherweise in der Teilungserklärung beziehungsweise in der Gemeinschaftsordnung niedergelegt. Solche einmal getroffenen Vereinbarungen können später nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer geändert, aufgehoben oder ergänzt werden.

Ein Vorläufer des heutigen Wohnungseigentums war das sogenannte Stockwerkseignetum, bei dem einzelne Stockwerke gekauft werden konnten. Diese Rechtskonstruktion war jedoch so mangelhaft, dass es zu zahlreichen Streitfällen zwischen den Eigentümern kam. Mit Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuchs am 1.1.1900 wurde deshalb die Neubegründung von Stockwerkseigentum verboten. Den Menschen wurde der Erwerb eines Anteils an Grund und Boden in erster Linie als „Eigentum in der Etage“ aber auch als Kapitalanlage ermöglicht und damit die Eigentumsbildung insgesamt gefördert.

Eigentumswohnungen boomen

Das Wohnungseigentum als neue Rechtsform gewährleistet Miteigentum am Grundstück und Gebäude und Alleineigentum an einer Wohnung im jeweiligen Gebäude. Bei allen notwendigen Beschränkungen wollte der Gesetzgeber dem Wohnungseigentümer das Bewusstsein vermitteln, mehr als nur Mieter zu sein und sich in seinen eigenen vier Wänden weitgehend uneingeschränkt entfalten zu können. Entgegen den anfänglichen Erwartungen hat sich das Wohnungseigentum in den 50er und 60er Jahren nur langsam etwickelt. Der eigentliche Boom setzte Anfang der 70er Jahre ein, als die Fertigstellung über mehrere Jahre hinweg jeweils die Halb-Millionen-Grenze deutlich überschritten. Die Eigentumswohnung zur Eigennutzung und als vermietetes Objekt zur Kapitalanlage hat sich seitdem bewährt.

Schuldzinsen die für den Kauf der Immobilie aufgenommen werden, können voll als Werbungskosten abgesetzt werden. Ebenfalls verrechenbar: Die Kosten für das Besorgen von Kapital. Dazu gehören Bereitstellungszinsen für Kredite, Bearbeitungs-, Immobilienschätzungs- und Notargebühren. Als Kreditnehmer lässt sich das Disagio im Jahr der Darlehensaufnahme in voller Höhe als Werbungskosten absetzen. Wichtig: Der Steuervorteil wird nur gebilligt, wenn das Disagio (mindestens fünfjährige Zinsbindung) nicht mehr als fünf Prozent der Darlehenssumme beträgt. Als sogenannter Erhaltungsaufwand sind beim Kauf gebrauchter Eigentumswohnungen die Kosten umfangreicher Renovierungen und Modernsierungen sofort absetzbar. Voraussetzung: Weder Standard noch Nutzfläche der Eigentumswohnung dürfen sich erhöhen.

Werbungskosten für Eigentumswohnung jährlich abschreiben

Falls doch können sie als Herstellungskosten nur jährlich mit zwei Prozent über 50 Jahre abgeschrieben werden, es sei denn die Kosten belaufen sich auf nicht mehr als 4000 Euro. Anschaffungs- und Herstellungskosten von vermieteten Wohnungen werden als Werbungskosten abgeschrieben – verteilt über die Dauer der Nutzung (50 Jahre). Das sind dann also zwei Prozent pro Jahr für gebrauchte und neue Eigentumswohnungen. Bemessungsgrundlage ist der Gebäudeanteil und nicht das miterworbene Grundstück! Käufer sollten den Gesamtpreis der Eigentumswohnung bereits im Kaufvertrag  aufteilen. Der Anteil für den Grund und Boden sollte möglichst niedrig angesetzt sein. In den meisten Fällen billigen Finanzämter die Werte aus dem Notarvertrag.

Der unfertige Bau fällt nicht in die Vermögensmasse, davor schützt in der Regel die Insolvenzordnung. Der Anspruch des Käufers, später als Eigentümer eingetragen zu werden, wird im Grundbuch vorgemerkt (so genannte Auflassungsvormerkung). Es ist deshalb in der Praxis nicht der Insolvenzverwalter der entscheidend ist, sondern die Bank, die als Hauptgläubiger der Bauträgerfirma auftritt. Diese kann das Gebaude freigeben, sie behält dann das bisher geflossene Geld – der Käufer wird ins Grundbuch eingetragen und kann sich selbst um alles weitere kümmern.
Die Bank kann aber auch das Gebäude zwangsversteigern und dem Käufer die bisherigen Raten zurückzahlen, ohne Zinsen! Neben den Zinsen kann sie alle erbrachten Eigenleistungen des Käufers einstreichen. Dieser Weg ist für den Käufer aus ersichtlichem Grund mit sehr vielen Nachteilen verbunden.

Insolvenzausfallversicherung schützt

Der Notarvertrag sollte ihn daher ausschließen. Geeignet ist eine Klausel: „Eine Rüczahlung der der Raten gilt nicht als Lastenfreistellung. Die Möglichkeit einer Rückzahlung der Kaufpreisraten durch die Gläubigerin wird ausdrücklich ausgeschlossen.“ Tatsächlich ist das nicht einfach durchzusetzen – wer Unannehmlichkeiten vorbeugen will, verlangt vom Bauträger eine Vertragserfüllungsbotschaft, die den Käufer auch nach Fertigstellung als „Gewährleistungsbürgschaft“ schützt. Einige Unternehmen werben mit einer Insolvenzausfallversicherung als „Vollkaskoversicherung für den Bauherrn zum Nulltarif“. Im Falle der Insolvenz übernimmt der Versicherer die Kosten, ebenso den Mehraufwand für die Baufertigstellung. Eine solche Versicherung, die vom Bauunternehmen auf eigene Kosten abgeschlossen wird, bedeutet für den Kunden zusätzliche Sicherheit. Die Versicherung schützt aber nicht vor „Pfusch am Bau“, auch davon können viele Bauherrn ein Lied singen.

Parlament der Mit-Eigentümer ist die Eigentümerversammlung. Dort werden alle Belange der Eigentümer durch Beschlüsse geregelt. Und Beschlüsse sind wie Gesetze; sie müssen befolgt werden. Lassen Sie sich deshalb vor Vertragsabschluss vom Verkäufer insbesondere den Wirtschaftsplan sowie alle Protokolle der Eigentümerversammlung geben. Sie können diese Unterlagen mit Vollmacht des Verkäufers beim Verwalter einsehen, um sich ein besseres Bild von der Eigentümergemeinschaft zu machen. Aus den Protokollen der Eigentümerversammlung erhalten Sie Informationen, die für oder gegen Ihren Wohnungskauf sprechen können:

Sie erfahren, was an Reparaturen und Sanierungen geplant ist, beziehungsweise schon durchgeführt wurde, und somit auch von etwaigen Schwachstellen der Bausubstanz. Die Protokolle geben Ihnen Aufschluss über die Eigentümergemeinschaft, in die Sie sich einkaufen. Wenn viele Unstimmigkeiten und Meinungsverschiedenheiten protokolliert sind, zeugt dies von schlechter Stimmung und mangelndem Zusammenhalt in der Hausgemeinschaft.

Informationen gibt es auch zur Instandhaltungsrücklage und eventuell geplanten Sonderumlagen, die man in absehbarer Zeit zusätzlich zum Kaufpreis aufzubringen hat.

Vom Einkauf in eine zerstrittene Wohnungseigentümergemeinschaft sollte man Abstand nehmen: . Zum einen leidet bei einem Streit in der Sache meist auch das nachbarschaftliche Zusammenleben, zum anderen sind Prozesse innerhalb der Gemeinschaft ein zusätzlicher Kostenfaktor – auch für Sie als Wohnungskäufer.

Vorsicht bei Mehrheitseigentümern

Folgende Punkte können Streitigkeiten fördern:

Unklare und missverständliche Regelungen in Protokollen oder in der Teilungserklärung, zum Beispiel über Fragen der Hausgeld-Abrechnungen sowie der Zuständigkeiten für die Instandsetzung. Vorsicht bei inhomogene Eigentümergemeinschaften: Ganz junge und sehr alte Bewohner, sehr unterschiedliche soziale Schichten sowie stark differierende Einkommen können zu Spannungen innerhalb der Gemeinschaft führen. Ebenfalls ärgerlich sind zahlungsunfähige oder -unwillige Eigentümer. Auschließen lässt sich das zwar nie, dennoch sollte man gerade bei großen Gemeinschaften bei Einsicht in die Protokolle darauf achten, dass die Ausfälle überschaubar bleiben. Entnehmen Sie den Versammlungsprotokollen häufig auflaufende Gerichtsverfahren, sollten Sie von einem Kauf absehen. Passen Sie auf, dass es keine Mehrheitseigentümer gibt.

Ebenfalls ungünstig ist es, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile bei einem Eigentümer liegen. Grund: Ein Mehrheitseigentümer kann gegen die restliche Gemeinschaft Beschlüsse herbeiführen, für die eine einfache Mehrheit ausreicht.

Die restliche Gemeinschaft kann keine Beschlüsse gegen den Mehrheitseigentümer herbeiführen.

Zahlungsausfälle des Mehrheitseigentümers belasten die Eigentümergemeinschaft besonders stark.

Da müssen ausreichende Rücklagen bestehen.

Sonderumlagen vom Kaufpreis abziehen

Den Protokollen ist auch zu entnehmen, welche Instandhaltungsmaßnahmen zukünftig anstehen. Das ist besonders wichtig, da Eigentümer sich an diesen Maßnahmen finanziell beteiligen müssen.

Ist etwa eine Sanierung des Dachs oder der Fassade geplant, so muß man damit rechnen, dass eine Sonderumlage fällig wird. Tipp: unbedingt den aktuellen Stand des Rücklagenkontos erfragen. Bei Sanierungen und Reparaturen wird zunächst auf dieses angesparte Geld zurückgegriffen.

Bei mangelnder Deckung durch gebildete Rücklagen kann sonst eine Sonderumlage auf alle Eigentümer zukommen.

Sind solche Sanierungsmaßnahmen geplant, sollten Käufern die Kosten bei Kaufverhandlungen berücksichigen - und vom Kaufpreis abziehen.

Achtung: Wenn der Verkäufer mitteilt, dass Protokolle nicht existieren, oder Sie bei der Einsichtnahme feststellen, dass die Protokollsammlung unvollständig ist, sollten Sie vom Kauf der Wohnung Abstand nehmen.

Wohnungskaufakte anlegen

Damit aber noch nicht genug. Auf alle Fälle soltte man bei der Prüfung der Unterlagen das aktuelle Wohnungseigentumsgesetz (WEG) hinzuziehen. Das WEG ist sozusagen die Bibel der Wohnungseigentümer, die wichtigsten Regelungen sollte man kennen, um sich eine erste Vorstellung von den Vorgaben an die Verwaltung und die Organisation des Wohnungseigentums zu machen. Die Gemeinschaftsordnung, die Satzung der Eigentümergemeinschaft, kann davon abweichen. Soweit aber die Gemeinschaftsordnung keine Regelungen enthält, gilt das Gesetz.

Nichr vergessen: Legen Sie sich eine Wohungskaufakte an, in der sämtliche Kaufunterlagen, Pläne, Exposes etc archiviert sind. Bei späteren Gebrauch nur Fotokopien entnehmen, damit die Akte nicht irgendwann nur bruchstückhaft existiert, weil Handwerker Pläne mitgenommen haben oder ein Rechtsanwalt vergessen hat, die Teilungserklärung wieder zurückzuschicken.. Wichtig ist zudem, dass nicht nur Vetragsentwürfe aufbewahrt werden. Nach Jahren lässt sich sonst nur schwer klären, ob der Vertrag tatsächlich geschlossen wurde oder etwa nur Verhandlungsgrundlage war. Ohne Unterschrift gibt es häufig Unklarheiten, ob es sich lediglich um einen Entwurf handelt.