Entscheidungsmacht und Rechtsmißbrauch des Mehrheitseigentümers

Davon kann jedoch durch Vereinbarung oder Regelung in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung abgewichen werden. Wird eine Versammlung trotz Beschlußunfähigkeit durchgeführt, sind die bei dieser Versammlung gefassten Beschlüsse  nicht unwirksam, sondern lediglich anfechtbar. Mangelnde Beschlussfähigkeit ist dabei gar nicht so selten. Also, wie verhalten? Ein Beispiel: Ein Teil der Wohnungseigentümer hat die Versammlung bereits wieder verlassen. Bei der Ermittlung dieser Beschlußfähigkeit werden jene Wohnungseigentümer nicht mitgezählt, die insgesamt oder bei einzelnen Beschlussgegenständen vom Stimmrecht ausgeschlossen sind. In diesem Zusammenhang ist das Stimmrecht bedeutsam.
Ein Stimmrecht in der Versammlung hat ein Wohnungseigentümer nur, wenn er im Grundbuch eingetragen ist. Das Stimmrecht selbst richtet sich nach dem „Kopfprinzip“: Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Gehört eine Wohnung mehreren Eigentümern gemeinschaftlich, beispielsweise einem Ehepaar jeweils zur ideelen Hälfte, können sie das Stimmrecht nur gemeinsam ausüben.

Verwalter von Miteigentümers Gnaden

Das Kopfstimmrecht ist gesetzlich vorgeschrieben. Diese Regelung ist jedoch abdingbar. Argument: Wer viel Eigentum besitzt, soll also auch über entsprechend größeren Einfluss auf die Verwaltung verfügen. Das Problem: Eine Stimmrechtsänderung die vom gesetzlichen Kopfprinzip abweicht kann dazu führen, dass ein Eigentümer, der mehrere Wohnungen besitzt, die Stimmrechtsmehrheit auf sich vereinigt. Er ist dann in der Lage, Beschlüsse nach seinen Vorstellungen durchzusetzen und dadurch die anderen Wohnungseigentümer zu beherrschen (sogenannte „Majorisierung“). Ein solches Stimmenübergewicht stellt aber nicht automatisch einen Rechtsmißbrauch dar. Ein Beispiel: Ein Rechtsmißbrauch durch Majorisierung ist dann anzunehmen, wenn ein Mehrfacheigentümer, beispielsweise der veräußernde Bauträger, einen ihm persönlich verbundenen oder von ihm abhängigen Verwalter einsetzt, dessen fachliche Eignung offensichtlich ist. Andererseits muß ein Stimmenübergewicht von 90 Prozent nicht unbedingt dazu führen, dass ein Mehrheitsbeschluss aufzuheben ist. Die berechtigten wirtschaftlichen Interesssen eines Eigentümers sind zu berücksichtigen.