Der Kauf einer Eigentumswohnung folgt anderen Regeln als ein Hauskauf

Parlament der Mit-Eigentümer ist die Eigentümerversammlung. Dort werden alle Belange der Eigentümer durch Beschlüsse geregelt. Und Beschlüsse sind wie Gesetze; sie müssen befolgt werden. Lassen Sie sich deshalb vor Vertragsabschluss vom Verkäufer insbesondere den Wirtschaftsplan sowie alle Protokolle der Eigentümerversammlung geben. Sie können diese Unterlagen mit Vollmacht des Verkäufers beim Verwalter einsehen, um sich ein besseres Bild von der Eigentümergemeinschaft zu machen. Aus den Protokollen der Eigentümerversammlung erhalten Sie Informationen, die für oder gegen Ihren Wohnungskauf sprechen können:

Sie erfahren, was an Reparaturen und Sanierungen geplant ist, beziehungsweise schon durchgeführt wurde, und somit auch von etwaigen Schwachstellen der Bausubstanz. Die Protokolle geben Ihnen Aufschluss über die Eigentümergemeinschaft, in die Sie sich einkaufen. Wenn viele Unstimmigkeiten und Meinungsverschiedenheiten protokolliert sind, zeugt dies von schlechter Stimmung und mangelndem Zusammenhalt in der Hausgemeinschaft.

Informationen gibt es auch zur Instandhaltungsrücklage und eventuell geplanten Sonderumlagen, die man in absehbarer Zeit zusätzlich zum Kaufpreis aufzubringen hat.

Vom Einkauf in eine zerstrittene Wohnungseigentümergemeinschaft sollte man Abstand nehmen: . Zum einen leidet bei einem Streit in der Sache meist auch das nachbarschaftliche Zusammenleben, zum anderen sind Prozesse innerhalb der Gemeinschaft ein zusätzlicher Kostenfaktor – auch für Sie als Wohnungskäufer.

Vorsicht bei Mehrheitseigentümern

Folgende Punkte können Streitigkeiten fördern:

Unklare und missverständliche Regelungen in Protokollen oder in der Teilungserklärung, zum Beispiel über Fragen der Hausgeld-Abrechnungen sowie der Zuständigkeiten für die Instandsetzung. Vorsicht bei inhomogene Eigentümergemeinschaften: Ganz junge und sehr alte Bewohner, sehr unterschiedliche soziale Schichten sowie stark differierende Einkommen können zu Spannungen innerhalb der Gemeinschaft führen. Ebenfalls ärgerlich sind zahlungsunfähige oder -unwillige Eigentümer. Auschließen lässt sich das zwar nie, dennoch sollte man gerade bei großen Gemeinschaften bei Einsicht in die Protokolle darauf achten, dass die Ausfälle überschaubar bleiben. Entnehmen Sie den Versammlungsprotokollen häufig auflaufende Gerichtsverfahren, sollten Sie von einem Kauf absehen. Passen Sie auf, dass es keine Mehrheitseigentümer gibt.

Ebenfalls ungünstig ist es, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile bei einem Eigentümer liegen. Grund: Ein Mehrheitseigentümer kann gegen die restliche Gemeinschaft Beschlüsse herbeiführen, für die eine einfache Mehrheit ausreicht.

Die restliche Gemeinschaft kann keine Beschlüsse gegen den Mehrheitseigentümer herbeiführen.

Zahlungsausfälle des Mehrheitseigentümers belasten die Eigentümergemeinschaft besonders stark.

Da müssen ausreichende Rücklagen bestehen.

Sonderumlagen vom Kaufpreis abziehen

Den Protokollen ist auch zu entnehmen, welche Instandhaltungsmaßnahmen zukünftig anstehen. Das ist besonders wichtig, da Eigentümer sich an diesen Maßnahmen finanziell beteiligen müssen.

Ist etwa eine Sanierung des Dachs oder der Fassade geplant, so muß man damit rechnen, dass eine Sonderumlage fällig wird. Tipp: unbedingt den aktuellen Stand des Rücklagenkontos erfragen. Bei Sanierungen und Reparaturen wird zunächst auf dieses angesparte Geld zurückgegriffen.

Bei mangelnder Deckung durch gebildete Rücklagen kann sonst eine Sonderumlage auf alle Eigentümer zukommen.

Sind solche Sanierungsmaßnahmen geplant, sollten Käufern die Kosten bei Kaufverhandlungen berücksichigen - und vom Kaufpreis abziehen.

Achtung: Wenn der Verkäufer mitteilt, dass Protokolle nicht existieren, oder Sie bei der Einsichtnahme feststellen, dass die Protokollsammlung unvollständig ist, sollten Sie vom Kauf der Wohnung Abstand nehmen.

Wohnungskaufakte anlegen

Damit aber noch nicht genug. Auf alle Fälle soltte man bei der Prüfung der Unterlagen das aktuelle Wohnungseigentumsgesetz (WEG) hinzuziehen. Das WEG ist sozusagen die Bibel der Wohnungseigentümer, die wichtigsten Regelungen sollte man kennen, um sich eine erste Vorstellung von den Vorgaben an die Verwaltung und die Organisation des Wohnungseigentums zu machen. Die Gemeinschaftsordnung, die Satzung der Eigentümergemeinschaft, kann davon abweichen. Soweit aber die Gemeinschaftsordnung keine Regelungen enthält, gilt das Gesetz.

Nichr vergessen: Legen Sie sich eine Wohungskaufakte an, in der sämtliche Kaufunterlagen, Pläne, Exposes etc archiviert sind. Bei späteren Gebrauch nur Fotokopien entnehmen, damit die Akte nicht irgendwann nur bruchstückhaft existiert, weil Handwerker Pläne mitgenommen haben oder ein Rechtsanwalt vergessen hat, die Teilungserklärung wieder zurückzuschicken.. Wichtig ist zudem, dass nicht nur Vetragsentwürfe aufbewahrt werden. Nach Jahren lässt sich sonst nur schwer klären, ob der Vertrag tatsächlich geschlossen wurde oder etwa nur Verhandlungsgrundlage war. Ohne Unterschrift gibt es häufig Unklarheiten, ob es sich lediglich um einen Entwurf handelt.