Fragen über Fragen. Worauf es ankommt, ist, dass die Eigentumswohnung ordentlich Rendite abwirft, die Mieten sicher und die Eigentumswohnung nach möglicherweise 20-30 Jahren noch gut zu verkaufen ist. Wer zum Einundzwanzigfachen der Jahresmiete, wie oft in Süddeutschland, in vermietete Immobilien einsteigt, kommt bei einem Anstieg der Mieten, der Kosten und des Endwertes von jährlich 1,5 Prozent möglicherweise auf eine Verzinsung von bis zu fünf Prozent jährlich. Sinkt der Geldwert im selben Zeitraum um drei Prozent, bleiben bestenfalls zwei Prozent übrig. Das ist zwar mehr als nichts, aber es bleibt die Frage, ob ein Anleger für die Risiken einer langjährigen Vermietung, einen angemessenen Gegenwert bekommt. Außerdem kann die Geldentwertung dem Anlger einen Strich durch die Rendite machen.Bei einer Geldentwertung von drei Prozent pro Jahr bleibt von der schönen Verzinsung nicht mehr viel übrig. Das verdeutlich, wie wichtig der Einstiegspreis ist.

Eigentumswohnungen in Norddeutschland kaufen

Um diesen niedrig zu halten, halten sich viele Käufer an eine Regel: „Kaufe im Norden, lebe im Süden. Kaufpreise von 15 bis 20 Jahresmieten sind nördlich des Mains möglich.  Der Ertrag ist also höher - die Risiken ebenfalls. Grund: Die Wirtschaftskraft ist im Norden geringer, die Gefahr, auf seiner vermieteten Eigentumswohnung sitzen zu bleiben, höher. Konzentriert man sich auf den Süden, muß man geringere Verzinsungen in Kauf nehmen. Denn in München, Garmisch, Freiburg, Stuttgart oder Karlsruhe berappt man für Eigentumswohnungen leicht das 25 bis 30fache der jährlichen Jahresmiete – ohne eine ansprechende Rendite zu erreichen.

Die Eigenheimzulage war eine der milliardenschwersten staatlichen Subventionen in Deutschland. Ziel war die Förderung von selbst genutztem Wohnungseigentum. Dafür gab es acht Jahre staatliche Zuwendungen: Der maximale Förderbeitrag lag anfänglich bei 2.556 Euro, reduzierte sich dann auf 1.250 Euro im Jahr. Pro Kind und Jahr kamen 800 Euro dazu, die Einkommensgrenzen bei Ehepaaren bewegte sich zwischen 140.000 und 163.000 Euro. Verheiratete mit zwei Kindern konnten maximal 223.000 Euro im Jahr verdienen (30.000 Euro gab es zusätzlich für jedes Kind). Man kann sich ausmalen, welche gewaltigen Summen in den Jahren zu stemmen waren. Allein 2004 wurden rund 11,4 Milliarden Euro aufgewendet.

Familien mit Eigentumswohnungen verstärkt fördern

Schnell wurde Kritik laut. Die Eigenheimzulage würde die Baukosten in die Höhe treiben, Nutznießer wären nicht die Eigentümer der Eigentumswohnungen, sondern die Unternehmer aus der Bauwirtschaft. Eines steht fest: Eine neue Eigenheimzulage würde angesichts knapper Kassen bescheidener ausfallen. Denkbar ist, dass mit der neuen Zulage vornehmlich Familien gefördert werden, die Häuser und Eigentumswohnungen in Ballungsgebieten wie Frankfurt, München oder Hamburg bewohnen. Noch ist die Eigenheimzulage Zukunftsmusik. Doch nach der Bundestagswahl im September kann es dann möglicherweise sehr schnell gehen.

Der variable Zins ist eine zweischneidige Sache. Steigt das allemeine Zinsniveau, erhält der Eigentümer einer Eigentumswohnung nach kurzer Zeit Post von seiner Bank, die ihn darauf hinweist, dass sich die Zinsen für das bereits gewährte Darlehen erhöhen. Wenn andererseits der allgemeine Zinstrend am Kapitalmarkt nachlässt, wird der Brief von der Bank erfahrungsgemäß ein wenig länger auf sich warten lassen: Zinssenkungen an ihre Kunden weiterzugeben, hat für manche Bank keine Priorität. Kein Wunder, dass die meisten Immobiliendarlehen mit einem festen Zins aufgenommen werden, wobei in der Regel eine Zinsfestschreibung von fünt, acht oder zehn Jahren vereinbart wird.

10 Jahre Zinsen festschreiben

Wichtig: Die Zinsfestschreibungsfrist ist nicht zu verwechseln mit der Darlehenslaufzeit. Bei einem Kredit mit beispielsweise acht Prozent Zins und ein Prozent Tilgung dauert es etwa 28 Jahre und sechs Monate bis zur vollständigen Tilgung. Für die erste Zeit, beispielsweise die ersten zehn Jahre, kann man den Zins jedoch festschreiben, so dass der Kreditnehmer während dieser Zeit vor eventuellen Zinserhöhungen sicher ist. Diese Sicherhet hat ihren Preis. Üblicherweise liegt der Zins für lange Festschreibungen über dem für kurze. So kann eine zehnjährige Bindung leicht um rund einen Prozentpunkt teurer sein als eine fünfjährige Bindung.

Fakt ist: Kauf- und Mietpreise bedingen sich gegenseitig – je mehr ein Käufer für eine Eigentumswohnung hinblättert, umso höher wird er die Miete ansetzen. Die nächsten Monate werden zeigen, wohin für Käufer von Eigentumswohnungen die Reise geht. Nimmt man eine Stadt wie München, scheint es, trotz sinkender Mieten, bei den Kaufpreisen nur einen Weg zu geben: nach Oben. Zahlte man im Juni als Käufer einer 100 Quadratmeter Eigentumswohnung aus dem Bestand noch 350.000 Euro, waren es im Juli bereits 362.250 Euro. 12.500 Euro zusätzliche Kosten - eine satte Preissteigerung von 3,5 Prozent binnen eines Monats. Dass das zumindest prozentual noch zu toppen ist, zeigt die Bundeshauptstadt. In Berlin langen Verkäufer richtig zu. In „ ausgesuchten Wohnlagen“ mußten im selben Zeitraum für 100 Quadratmeter Deutschland bis zu acht Prozent mehr berappt werden.

Höhere Grundwerbssteuer verteuert Eigentumswohnungen

Ohnehin gilt die Stadt für Immobilienexperten als Sonderfall: Während in anderen Großstädten die Mieten sinken, lassen Mieterhöhungen bis zu 35 Prozent bei vielen Berlinern den Hahnenkamm anschwillen. Ein Preistreiber, letzlich auch für Käufer von Eigentumswohnungen, ist dabei die Stadt selbst. Rauf von fünf auf sechs Prozent soll es mit der Grundwerbssteuer gehen, 100 Millionen Euro mehr für den chronisch überschuldeten Haushalt. Berlin findet sich dabei in guter Gesellschaft, auch Rüsselsheim, Duisburg, Unna, Hagen oder Gladbeck haben die Grundwerbssteuer drastisch erhöht. Damit tragen die Stadtoberen zu einem ganz erheblichen Teil an der Verteuerung von Miete und Eigentumswohnungen bei.

Instandhaltungsrücklage

Das Wohn- bzw. Hausgeld umfasst regelmäßig auch einen Beitrag zur Instandhaltungsrücklage. Indem die Eigentümer eine solche Instandhaltungsrücklage ansparen, soll die Finanzierung von Reparaturen des Gemeinschaftseigentums oder von vergleichbaren Investitionen gewährleistet werden. Die Eigentümergemeinschaft spart also einen „Notgroschen“ an, der letzlich allen Eigentümern zugutekommt. Hier sollte kein falscher Geiz an den Tag gelegt werden. Beim Verkauf beziehungsweise Erwerb einer Eigentumswohnung wird der vom Verkäufer gezahlte Anteil der Instandhaltungsrücklage nicht an ihn ausgezahlt. Der Käufer übernimmt den Anteil am Gemeinschaftsvermögen (der Instandhaltungsrücklage).

Jahresabrechnung

Über das Hausgeld und die sonstigen Einnahmen der Gemeinschaft sowie deren Ausgaben wird jährlich abgerechnet. Die Jahresabrechnung wird vom Verwalter erstellt und besteht aus der Gesamtabrechnung über sämtliche Einnahmen und Ausgaben einschließlich der Instandhaltungsrücklage sowie der sonstigen gemeinsamen Konten und den Einzelabrechnungen für  jede Wohnungseinheit, aus denen sich die auf den jeweiligen Eigentümer entfallenden Anteile ergeben. Über die Genehmigung der Jahresabrechnung muss von der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Eigentümerversammlung ein Beschluss gefasst werden, damit sie wirksam wird und unter anderem Grundlage für etwaige Nachforderungen sein kann.

Wohn- beziehungsweise Hausgeld

Eigentümer einer Wohnung sind verpflichtet, sich an den laufenden Kosten des Grundstücks und des Gebäudes zu beteiligen. Dafür muss jeder Wohnungseigentümer, meist monatlich, Wohn- oder Hausgeld zahlen, dessen Höhe sich aus dem Wirtschaftsplan ergibt und das, ähnlich wie die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen bei einer Mietwohnung, jährlich abgerechnet wird. Darin können die anteiligen Beiträge zu den Grundbesitzabgaben wie Müllabfuhr, Straßenreinigung und Entwässerung, zu Allgemeinstrom, Heizung, Wasser, TV-Anschluss, Hausreinigung, Gartenpflege, Versicherungen, Hausmeister- und Verwaltervergütung sowie zur Instandhaltungsrücklage enthalten sein.

Im Gemeinschaftseigentum stehen unter anderem Garten- und Hofflächen, das Dach des Gebäudes, dessen tragende Mauern, die Fassade, Hauptversorgungsleitungen und Kanalisation, aber auch beispielsweise der Aufzug und das Treppenhaus.

Gemeinschaftsordnung regelt Verhaltensanforderungen aller Eigentümer

Die Gemeinschaftsordnung ist häufig Bestandteil der Teilungserklärung. Sie regelt das Verhältnis der Miteigentümer untereinander und gewährleistet, dass sich alle Mitglieder der Eigentümergemeinschaft nach einheitlichen Regeln verhalten. Die Gemeinschaftsordnung enthält, ähnlich wie eine Hausordnung, Regelungen zur Nutzung der Sonder- und des Gemeinschaftseigentums wie zum Beispiel die Einhaltung von Ruhezeiten, aber auch Bestimmungen zu den Instandsetzungs- und -haltungspflichten der Wohnungseigentümer sowie zu deren Zahlungsverpflichtungen, zur Verwaltung und zum Verwalter sowie Vorgaben für die Eigentümerversammlung und für Beschlüsse. Ferner ist in der Gemeinschaftsordnung häufig festgelegt, dass manche Maßnahmen der Zustimmung der Gemeinschaftt und/oder des Verwallters bedürfen, und bestimmte Umstände, wie zum Beispiel Schäden am Gemeinnschaftseigentum, der Gemeinschaft unverzüglich mitzuteilen sind. Inhalt und Umfang dieser Regelungen sind aber von Gemeinschaft zu Gemeinschaft sehr unterschiedlich.

Wer bleibt in der Eigentumswohnung, wer zieht aus, soll die Wohnung verkauft und der Erlös geteilt werden? Was geschieht, wenn der Partner stirbt? Können Hinterbliebene die Eigentumswohnung noch halten, wenn ein Einkommen wegfällt? Welche steuerlichen Folgen ergeben sich für die Erben?
Ein Patentrezept um diese Fragen zu lösen, kann es nicht geben – verschiedene Möglichkeiten an dieser Stelle nur angerissen werden. So können sich Partner dazu verpflichten, nach der Trennung auf eine Teilungsversteigerung zu verzichten und sich stattdessen um einen freien Verkauf zu bemühen. Regeln lässt sich das in der Form eines Partnerschaftsvertrags. Ehepaare können einen Ehevertrag schließen, der auch Regelungen zur Immobilie enthalten kann.

Vorsorge für den Todesfall

Die Vorsorge für den Todesfall betrifft Alleinstehende ebenso wie Menschen, die in einer Partnerschaft leben. Insbesondere jüngere Käufer einer Eigentumswohnung denken noch nicht an die Fragen, die der Tod aufwirft. Vorzugswürdig wäre es! Die Immobilie ist dann oft noch mit Bankverbindlichkeiten belastet, die für die Erben finanzielle Einschränkungen bedeuten können. Die gewünschten Regelungen beim Tod des Allein- oder Miteigentümers der Eigentumswohnung können durch Testament oder Erbvertrag festgelegt werden. Außerdem haben Verheiratete die Möglichkeit, ein gemeinschaftliches Testament zu errichten. Dieser Weg steht auch gleichgeschlechtlichen Paaren offen, die in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft nach dem Lebenspartnerschaftsgesetzes leben. Welche Lösung im Einzelfall zu empfehlen ist, kann nur nach einer individuellen Beratung durch einen Fachmann entschieden werden. Die meisten Regelungen müssen oder sollten notariell beurkundet werden.

Während Eigenheimbesitzer selbst entscheiden, was sie wie und wann renovieren, umbauen oder modernsieren wollen, tragen die Eigentümer einer Eigentumswohnanlage gemeinsam die Entscheidung für das Gebäude. Möglicherweise entscheidet die Mehrheit auch gegen die Vorstellungen einzelner. Im Vergleich zum Hauskauf ist der Kauf einer Eigentumswohnung noch sorgfältiger anzugehen, weitaus mehr Unterlagen sind zu überprüfen, um nicht mit Unstimmigkeiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft oder nicht einkalkulierten Kosten konfrontiert zu werden. Neben dem Kaufvertrag sind die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan zu prüfen, die Baubeschreibung, weitere Vertragsanlagen wie zum Beispiel der Energieausweis und bei älteren Eigentumswohnungen die Protokolle der Eigentümerversammlungen, die Jahresabrechnungen, Gemeinschaftsordnung und anderes. Die Wohnung kann als Altbau oder Neubau erworben werden. Dabei ist zusätzlich zu unterscheiden,ob diese als Altbau „nach Gebrauch“ oder umfassend modernisiert verkauft wird beziehungsweise ob sie als Neubau sich noch in Planung oder im Bau befindet oder bereits fertiggestellt ist. Hiervon abhängig sind unterschiedliche Vor-und Nachteile und Besonderheiten zu berücksichtigen.

Eigentümer sollten unbedingt darauf achten, dass im Mietvertrag nur ein Nutzungszweck vereinbart wird, der mit den Vorgaben der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung und den sonstigen Vereinbarungen der Gemeinschaft steht. Das bedeutet: Eine in der Teilungserklärung als solche bezeichnete Wohnung sollte auch nur als solche vermietet werden. Zwar wäre ein Friseursalon-Mietvertrag wirksam, gleichzeitig kann aber die Eigentümergemeinschaft vom Vermieter verlangen, dass eine Nutzung als Friseursalon unterbunden wird. Das dieses Dilemma zu schwerwiegenden Folgen (Schadenersatzansprüche) führt, liegt auf der Hand.

Hausordnung im Mietvertrag aufnehmen

Betriebskosten sind nach der Betriebskostenverordnung abzurechnen, das bedeutet auch, dass  die vom Mieter zu tragenden Kosten eindeutig und unmissverständlich unter Angabe des Verteilungsschlüssels im Mietvertrag anzugeben sind. Die Einzeljahresabrechnung der Gemeinschaft kann also nicht einfach an den Mieter weitergereicht werden. Untersagt werden sollte Mietern, eigenmächtig bauliche Veränderungen vorzunehmen. Aus demselben Grund sollte auch die von den Wohnungseigentümern vereinbarte Hausordnung im Mietvertrag ausdrücklich erwähnt und dem Vertrag auch beigefügt werden. 

Die Anfechtung von Beschlüssen muss grundsätzlich innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung beim Gericht erklärt und binnen zwei Monaten nach der Beschlussfassung begründet werden. Ein Verfahren nach dem Wohnungseigentumsgesetz wird eingeleitet, indem ein entsprechender Antrag schriftlich oderzu Protokoll der Geschäftsstelle des Gerichts gestellt wird. Ein Gerichtskostenvorschuß muß gezahlt werden. Das Gericht wird in der Regel einen Termin zur mündlichen Verhandlung bestimmen. Ein solcher Termin dient dazu, die Angelegenheit zu erörtern. Wird hierbei keine einvernehmliche Lösung gefunden,entscheidet das Gericht durch ein Urteil. Dieses Urteil ist innerhalb eines Monats ab Zustellung mit der Berufung beim zuständigen Landgericht anfechtbar. Das Einschalten eines Rechtsanwalt ist insbesondere dann zu empfehlen, wenn man nicht nur Mitglied der Wohnungeigentümergemeinschaft ist, sondern auch alleiniger Kläger oder Beklagter. In Berufungsfällen herrscht Anwaltszwang, das heißt diese sind immer zu beauftragen.

Galt bisher die Formel, dass knapp 1,5 Prozent des Kaufwertes für Notar- und Gerichtskosten anfallen, müssen viele künftig bis zu zwei Prozent in ihre Baufinazierung stecken. Bei einer Eigentumswohnung im Wert von 200.000 Euro werden aus 1085 Euro netto für Beurkundung und Abwicklung ab dem 1.August 1305 Euro (zuzüglich Mehrwertsteuer). Dass der Grunderwerb kostspieliger wird, liegt nicht nur an gestiegenen Quadratmeterpreisen. Was mancher nämlich unterschätzt: Mit steigendem Kaufpreis steigen auch die Nebenkosten. Die neuen Notargebühren sind da nur ein eher geringer Posten an Ausgaben. Ein echter Kostentreiber ist vielerorts die Grunderwerbssteuer, bei der, je nach Bundesland, die Käufer zur Kasse gebeten werden. Den Höchstsatz mit 5,5 Prozent berappen Immobilienkäufer im Saarland, da ist Bayern mit 3,5 Prozent noch vergleichsweise günstig. In der ewigen Baustelle Berlin werden im kommenden Jahr sogar sechs Prozent fällig. Den Rekord schießt Schleswig-Holstein ab, wo zum Jahreswechsel von 5 auf 6,5 Prozent erhöht wird.

Grundsteuer in Berlin am höchsten

Doch damit ist noch lange nicht zu Ende gerechnet. Ob Altbau oder Neuwohnung – Eigentümer müssen neben dem Baukredit noch Maklerhonorar, Steuern, Gebühren, Versicherungen, Energiekosten plus Rücklagen, Instandhaltung und möglicherweise Sonderumlage meistern. Was richtig ins Geld geht, ist die Grundsteuer B für Wohnraum, die von den Städten und Gemeinden festgesetzt wird. An vorderster Front steht Berlin mit sagenhaften 810 Prozent! Aus dem Hebesatz errechnet sich, was ein Eigentümer fürs Wohnen an seine Kommune bezahlen muss oder über die Betriebskosten weiter an seine Mieter weiterreichen kann. Für eine Wohnung in Hamburg mit einem Einheitswert von 50.000 Euro berappen Eigentümer jährlich 945 Euro an Grundsteuer, in München knapp 935 Euro. Eigentümer finanzieren oft den Kanalbau oder die Straßenreinigung mit, Riesenunterschiede von Stadt zu Stadt gibt es bei den Kosten für die Müllabfuhr und den Wasserpreisen. Das nötige Kleingeld müssen Eigentümer für notwendige Reparaturen und Renovierungen zur Seite legen. Richtwert: Ein Prozent des Hauswerts pro Jahr. Miteigentümer an Wohnanlagen werden dafür automatisch von der Eigentümergemeinschaft zur Kasse gebeten.

Ein Verwalter ist zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verpflichtet. Grundlagen sind die Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes, des Bürgerlichen Gesetzbuchs, Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Vereinbarungen und  Beschlüsse der Wohnungseigentümer. Über die Instandhaltungs- und Instandsetzungsverpflichtung hinaus obliegt dem Verwalter die erforderlichen Maßnahmen zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu treffen. Gemeint sind unmittelbar drohende Gefahren bei Brand- und Wasserschäden und Maßnahmen zur Verkehrssicherungspflicht (wackliges Treppengeländer, Risse in der Betondecke), wenn ein ordnungsgemäßer Dauerzustand nicht über sofortige Instandsetzungsmaßnahmen erreicht werden.

Zustimmung zum Verkauf

Auch die Verwaltung gemeinschaftlicher Gelder ist dem Verwalter zugeordnet. Zu den gemeinschaftlichen Geldern gehören die nach Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung zu zahlenden Hausgelder, die Instandhaltungsrückstellung einschließlich der Zinserträge, dazu alles sonstigen Einnahmen der Gemeinschaft, zum Beispiel aus Vermietung gemeinschaftlicher Anlagen und Einrichtungen. Der Verwalter ist auch derjenige, der üblicherweise gerichtliche und außergerichtliche Ansprüche der Wohnungseigentümer geltend macht. Zu den in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung häufig festgelegten zusätzlichen Pflichten des Verwalters gehören insbesondere Zustimmungsverpflchtungen – so kann geregelt sein, dass Verkauf und Vermietung einer Eigentumswohnung von seiner Zustimmung abhängen. Wird ein Verwalter abberufen, hat dieser alle Unterlagen herauszugeben, die er für die betreffende Hausgemeinschaft angelegt hat. 

Wie es schon der Name sagt, steht der Gebrauch des Gemeinschaftseigentum allen (Mit-)Eigentümern zu. Weder das Grundstück insgesamt, noch einzelne Flächen können  Allein-Eigentum eines einzelnen werden. Zwingend zum Gemeinschaftseigentum gehören ferner alle Gebäudeteile deren Veränderung, Beseitigung oder Einfügung sich auf die äußere Gestaltung des Hauses auswirkt oder die Rechte der übrigen Eigentümer beeinträchtigt. Dach, Fenster, Außentüren des Gebäudes, Balkonbrüstungen und tragende Wände gehören niemals nur einem Eigentümer. Ebenso wenig Aufzug, Zentralheizung und Klingelanlagen. Wie das Gemeinschaftseigentum genutzt werden kann richtet sich nach den allgemeinen Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes, der Teilungserklärung, dem Aufteilungsplan oder den in der Gemeinschaftsordnung ausgewiesenen Nutzungsbestimmungen. Die Zweckbestimmung von Gemeinschaftsanlagen spielt auch eine Rolle bei der Zulässigkeit von baulichen Veränderungen.

Alles für einen: Sondernutzungsrechte

In diesem Zusammenhang sollte man wissen, dass die Gemeinschaft nicht durch Mehrheitsbeschluß den Eigentümern kleinerer Wohnungen nur eine entsprechend kleinere Fläche des Gemeinschaftseigentums zuweisen darf, als Eigentümern größerer Wohnungen. Beim alleinigen Nutzungsrecht eines Miteigentümers geht es zumeist um die Zuweisung von KFZ-Stellplätzen, Gartenflächen oder Terrassen bei Erdgeschoßwohnungen. Die begünstigten Eigentümer besitzen damit ein sogenanntes Sondernutzungsrecht am gemeinschaftlichen Eigentum. Etwas anders verhält es sich bei den Hausmeisterwohnungen. Hier kann durch Zustimmung aller Eigentümer ein bestehendes Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum umgewandelt werden. Die Änderung muß allerdings ins Grundbuch eingetragen werden.

Der Miteigentumsanteil,ausgedrückt in Bruchteilen zu jeweils einem 100stel, 1000stel oder auch 10.000stel, wird in der Teilungserklärung festgelegt. Ein solcher Anteil muß jedem Sondereigentum ohne Miteigentumsanteil zugeordnet werden: Es gibt kein Sondereigentum ohne Miteigentumsanteil und umgekehrt keinen Miteigentumsanteil ohne zugehöriges Sondereigentum (§ 16 WEG). Bezüglich der Berechnung der Miteigentumsanteile gibt es keine gesetzlichen Bestimmungen. Es bleibt also dem teilenden Grundstückseigentümer überlassen, wie er die Miteigentumsanteile berechnet. In der Praxis führt das immer wieder zu Ungerechtigkeiten und Streitigkeiten. Bestes Beispiel: Der teilende Eigentümer schlägt seinen großen Wohnungen unterproportional kleine Miteigentumsanteile zu, um sich eine geringe Kostenbeteiligung zu sichern.

Oberhand in Eigentümerversammlung

Besonders bei umgewandelten, kleineren Miethäusern kommt es vor, dass der teilende Eigentümer eine oder zwei Wohnungen, die er für sich beansprucht, mit hohen Miteigentumsanteilen versieht. Das ist für ihn zwar etwas teurer, aber er sichert sich in der Eigentümerversammlung stets die Mehrheit und behält das Sagen – vorausgesetzt, er hat das Stimmrecht nach Eigentumsanteilen festgelegt. Regelt er zugleich die Kostenverteilung nach Wohnfläche, bleibt seine Belastung sogar vergleichsweise gering. Eine einmal getroffene Regelung ist nur mit Zustimmung aller Eigentümer, also meist gar nicht mehr zu ändern. Für Käufer bedeutet es also bei solchen Regelungen Vorsicht walten zu lassen – in jedem Fall sollten die (abweichenden) Vereinbarungen zu Kostenverteilung und Stimmrecht geprüft werden.

Beruhigt den Ruhestand in der eigenen Immobilie genießen – den Grundstein dafür, legt man mit dem richtigen Finanzierungskonzept. Im Grundsatz sollten Selbstnutzer sich für eine Bankenlösung entscheiden, sofern keine schon länger laufenden Versicherungs-oder Bausparverträge in die Finazierung eingebracht werden. Das Prinzip ist recht simpel: Die jährliche Zins- und Tilgungsrate, die sogenannte Annuität, bleibt während der Zinsbindungsdauer gleich hoch. Man nennt diese Konstruktion auch Annuitätendarlehen. Die Zinsen werden aber immer nur von der jeweiligen Restschuld berechnet, die sich wegen der laufenden Tilgunsgraten ständig verringert. Da die Rate unverändert bleibt, verschieben sich die darin enthaltenen Anteile von Zinsen und Tilgung laufend zugunsten der Tilgung. Alles was an Zinsen eingespart wird, kommt der Tilgung zugute. Angangs liegt der Tilgungsanteil der Rate noch relativ niedrig, er steigt aber über mehrere Jahre gesehen immer schneller an.

Hohe Tilgungsrate – schneller schuldenfrei

So kommt es, dass ein Darlehen mit anfänglich einem Prozent Tilgung nicht erst in 100 Jahren zurückgezahlt ist, sondern bei beispielsweise acht Prozent Zinsen schon nach rund 28 Jahren (bei nachträglich jährlicher Tilgungsverrechnung) Für Selbstnutzer bedeutet das auch: Wer sich eine höhere Tilgung leisten kann, ist seine Eigenheimschulden früher los und spart gleichzeitig Zinsen. Ein Wohungskäufer sollte seine Rate so hoch wählen, dass am Monatsende keine nennenswerten Summen mehr übrig bleiben. Es wäre Unsinn, einerseits hohe Zinsen für das aufgenommene Darlehen zu zahlen und andererseits nur niedrige Zinsen für das Spargeld zu kassieren. Auch das Alter spielt eine Rolle: Wer sich erst mit 50 Jahren seinen Traum von den eigenen vier Wänden erfüllt, ist gut beraten, einen Tilgungssatz von beispielsweise drei oder vier Prozent zu wählen, um mit 65 Jahren schuldenfrei zu sein.

Vorsicht bei Bauspardarlehen

Ein Tilgungsersatz durch Aktienfondsparpläne lässt sich nicht punktgenau einplanen – die Banken verhalten sich entsprechend zugeknöpft. Falls noch kein weitgehend angesparter Bausparvertrag vorliegt, ist vom Neuabschluss bei sofortigem Finanzierungsbedarf abzuraten. Die monatlichen Rückzahlungsraten liegen so hoch, dass kaum ein Käufer finanzstark genug ist, den kompletten Darlehensbedarf über Bauspardarlehen zu decken.

Die Absicht des Gesetzgebers war es, ein einfacheres, flexibleres und schnelleres Verfahren als das normale Ziviliverfahren zu schaffen. Festzustellen ist aber, dass sich der gut gemeinte Ansatz in der Praxis schwer umsetzen ließ. Im Unterscheid zur ZPO ist das Gericht nicht an bestimme Anträge gebunden – mit einer Ausnahme: Bei Beschlussanfechtungen ist das Gericht in seiner Entscheidungsbefugnis auf die gestellten Sachanträge beschränkt. Bei der Erforschung des Willens des Antragstellers, darf es sich nicht über dem im Antrag erklärten Willen hinwegsetzen. Die Entscheidung, ob und inwieweie ein Beschluss der Wohnungseigentümer angefochten wird, ist Sache der Beteiligten, nicht des Gerichts. 

Kaufinteressenten ist zu empfehlen, sich die Verwalterabrechnungen der vergangenen Jahre anzusehen – zusätzliche Informationen hinsichtlich durchgeführter oder geplanter Instandhaltungsmassnahmen gewinnen Käufer aus den Protokollen der Eigentümerversammlungen und aus Gesprächen mit Eigentümern, die bereits einige Jahre in der Anlage leben. Nützlich ist auch ein Gespräch mit dem Verwaltungsbeirat. Halten Hausverwaltung, Verwaltungsbeirat oder bisheriger Eigentümer Informationen zurück, ist Vorsicht geboten.

Grundsteuer wird jährlich fällig

In der Regel werden alle Bewirtschaftungskosten nach einem einheitlichen Schlüssel (zum Beispiel nach dem jeweiligen Miteigentumsanteil) auf die einzelnen Eigentumswohnungen und damit auf die jeweiligen Eigentümer umgelegt. Ausnahmen sind beispielsweise die verbrauchsabhängigen Heizungs- und Warmwasserkosten. Beim Hausgeld sollten Eigentümer mit einem Betrag von 2,50 Euro / Quadratmeter rechnen. Die Grundsteuer kann je nach Gemeinde bis zu 0,25 Euro pro Quadratmeter betragen. Zumeist Anfang des neuen Kalenderjahres erhält der Eigentümer einen Grundsteuerbescheid. Die Steuer wird dann in vierteljährlichen Raten an die Stadtkasse überwiesen oder mittels Einzugsermächtigung des Eigentümers abgebucht.

Der Kreditrahmen berechnet sich nach der Formel: Jahresbelastung mal 100, geteilt durch Zins und Tilgungssatz. Ein Beispiel: 12.000 Euro mal 100, geteilt durch 8 ( 7 Prozent Nominalzins plus 1 Prozent Tilgung) = 150.000 Euro. Bei Darlehensaufnahme in einer Hochzinsphase mit beispielsweise 9 Prozent ergeben sich hingegen nur 120.000 Euro als Kreditrahmen. Angenommen das Kreditlimit beträgt 120.000 Euro bei einer Monatsbelastung von 1.000 Euro und einem Zins-und Tilgungssatz von zehn Prozent. Ob sich damit eine Neubau-Eigentumswohnung mit Gesamkosten in Höhe von 168.000 Euro finanzieren lässt, hängt von der Höhe des Eigenkapitals ab. Bei knapp 50.000 Euro an Eigenmitteln ist dies kein Problem. Zudem würde das  Eigenkapital (in Prozent der Gesamtkosten) in diesem günstigen Fall bei rund 30 Prozent liegen.

Muskelhypothek am Bau

Zum Eigenkapital zählen auch so genannte Eigenkapitalersatzmittel wie Landesmittel (öffentliche Baudarlehen) oder Selbsthilfeleistungen beim Bau („Muskelhypothek). Ob eine spezielle Wohnungsbauförderung des Landes in Frage kommt, sollte man vor Abschluß des Kaufvertrages prüfen. Selbsthilfeleistungen beim Neubau von Eigentumswohnungen erstrecken sich meist auf den Innenausbau, also Maler- und Verlegearbeiten. Der Wert der Selbsthilfe entspricht dem Betrag der gegenüber den üblichen Kosten der Unternehmerleistung eingespart wird. Der einzusparende Betrag sollte nicht überschätzt werden. Zu den Eigenkapitalersatzmitteln zählen auch Verwandten- und Bekanntendarlehen sowie Policendarlehen bei Lebensversicherungen (Darlehen in Höhe des Rückkaufswerts bei bestehenden Kapitallebensversicherungen). Im Regelfall sollte die Eigenkapitalquote mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten ausmachen. 30 oder 40 Prozent Eigenkapitalquote sind besser.

Folgende drei Regeln bieten eine gute Orientierungshilfe, um sich über die eigenen Möglichkeiten klar zu werden:

Goldene Regel („40/30“- Regel): Eigenkapitalquote mindestens 40 Prozent, Belastungsquote höchstens 30 Prozent.

Bei der Silbernen Regel liegt der Fall genau anders („30/40“-Regel).

Bronzene Regel („20/50-Regel“): Eigenkapitalquote mindestens 20 Prozent, Belastungsquote höchstens 50 Prozent.

Ausgehend von der Frage“ Wieviel Schulden kann ich mir leisten?“ erscheint die Antwort recht simpel: „Soviel, wie als Belastung aus dem verfügbaren Einkommen tragbar ist“. Unter Belastung ist die Belastung aus „Kapitaldienst“, also die Zahlungsverpflichtung für Zins und Tilgung zu verstehen. Zu dieser Belastung muß noch die Belastung aus Bewirtschaftung addiert werden. Üblicherweise geht man vom monatlichen Nettoeinkommen aus und zieht feststehende Kosten, zum Beispiel Versicherungsprämien, sowie einen pauschalen Beitragfür die Kosten der Lebenshaltung ab. Wie hoch die monatlichen Lebenshaltungskostemn tatsächlich ausfallen hängt von der Haushaltsgröße und den individuellen Bedürfnissen ab. Banken rechnen meist mit folgenden Monatspauschalen:
800 Euro für Einzelpersonen
1.300 Euro für Paare
280 Euro zusätzlich für jedes Kind

Über diese Pauschalen lässt sich selbstverständlich streiten. Ob 1.600 Euro monatlich für eine Familie mit einem Kind ausreichen, um die Kosten der laufenden Lebenshaltung zu bestreiten, darf zu Recht bezweifelt werden. Am besten man führt ein Haushaltsbuch, um einen Überblick über die Ausgaben zu bekommen. Ein solches Haushaltsbuch ist wie ein Kassensturz vor der Entscheidung für eine selbst genutzte Eigentumswohnung. Hier werden minutiös die monatlichen Einnahmen sowie alle monatlichen Ausgaben (ohne die bisher gezahlte Miete sowie die Nebenkosten). Was als Einnahmenüberschuß übrig bleibt, kann für den Traum vom Eigenheim eingesetzt werden.

Beispiel für ein Ehepaar ohne Kind

Monatliches Nettoeinkommen: 2.250 Euro abzüglich
Fixe Kosten: 250 Euro abzüglich
Lebenshaltungskosten: 1.000 Euro (ohne Nettokaltmiete und Wohn-Nebenkosten)
Einnahmenüberschuß (als maximale Belastung):1.000 Euro.

Bewirtschaftungskosten bedenken

Die maximale Belastungsfähigkeit muss sowohl die Belastung durch Zins und Tilgung (Kapitaldienst) als auch die Betriebs-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten (Belastung aus Bewirtschaftung) abdecken. Wenn beispielsweise 225 Euro an laufenden Bewirtschaftungskosten für eine 75 Quadratmeter große Eigentumswohnung einkalkuliert werden, bleibe für den Kapitaldienst nur noch 775 Euro.

Wenn bei einem monatlichen Nettoeinkommen von 2.250 Euro eine maximale Belastung von 1.000 Euro angenommen wird, errechnet sich eine Belastungsquote von 44 Prozent. Das liegt an der Grenze des Erträglichen, da höchstens die Hälfte des Nettoeinkommens für Zins und Tilgung des Darlehens aufgewendet werden sollte. Aus Vorsichtsgründen ist es besser, die Belastungsquote auf 30 bis 40 Prozent zu beschränken. Die Belastungsqoute errechnet sich folgendermaßen: Monatliche Belastung aus Kapitaldienst multipliziert mit 100, geteilt durch das monatliche Nettoeinkommen.

Viele, die einmal einen Kredit in Anspruch genommen haben, kennen den berühmten klassischen Widerspruch: die Schulden schnellstens loswerden, bei niedrigster Belastung. Je höher der Zinssatz, desto höher muss naturgemäß die Belastung ausfallen. Eigenheimer sollten sich also vor der Finanzierung darüber Gedanken machen, was finanziell machbar ist. Es gibt fünf Punkte, die dabei regelmäßig von Bedeutung sind:

- Niedriges Fremdkapital
- niedriger Zinsaufwand
- schnelle Entschuldung
- niedrigeBelastung aus Kapitaldienst und
- hohe staatliche Förderung

Beim Kapital gilt die Grundregel „so viel Eigenkapital wie möglich, so viel Fremdkapital wie nötig“. Anzustreben ist eine hohe Eigenkapitalquote, um den Kreditbedarf nach Möglichkeit zu reduzieren. Am ehesten gelingt das, wenn sich die Gesamtkosten senken lassen. Die Fremdkapitalquote, also der Anteil der Hypothekendarlehen von Banken, Bausparkassen oder Versicherungen, sollte 80 Prozent nicht übersteigen. Die Fremdkapitalgrenze wird maßgeblich durch die nachhaltig tragbare monatliche Belastung bestimmt und damit durch das monatliche Nettoeinkommen. Steht die Höhe des Fremdkapitals fest, geht es darum, die Zinskosten zu minimieren. Wichtig: Nicht der kurzfristig niedrige Nominalzins, sondern ein langfristig niedriger Effektivzins muss das Ziel sein.

Steigende Bewirtschaftungskosten einkalkulieren

Der Nominalzins ist immer nur ein Teil der Wahrheit. Wie hoch der Zins eines Darlehens tatsächlich liegt, kann nur der anfängliche effektive Jahreszins angeben. Er ist sozusagen das Preisschild jedes Kredits – die Meßlatte schlechthin, die ein Kunde anlegen muss, wenn er die Darlehensangebote verschiedener Banken miteinander vergleicht. Der Selbstnutzer muss vor allem die Belastung aus Kapitaldienst, also die Ausgaben von Zins und Tilgung beziehungsweise Tilgungsersatz, auf Dauer tragen können. Hinzu kommt die Bewirtschaftung, die mit mindestens 2,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche im Monat anzusetzen ist. Belastungssteigerungen in Zukunft sollten von vornherein einkalkuliert werden, beispielsweise höhere Anschlusszinsen nach Ablauf der Zinsbindung und Steigerungen bei den Bewirtschaftungskosten.

Liegt der Kaufpreis für die Neubau-Eigentumswohnung beispielsweise bei 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, lässt sich aus dem Vergleich von Kaufpreis und Jahresnettokaltmiete pro Quadratmeter Wohnfläche das Preis-Miet-Verhältnis ermitteln:

Kaufpreis pro qm = 2.000 Euro
Jahresnettokaltmiete pro qm (z.B. 7,50 Euro x 12 Monate) = 90 Euro

Preis-Miet-Verhältnis: 2.000 : 90 = 22,2 fach  

Neubau-Eigentumswohnungen, deren Kaufpreise die 25fache Jahresnettokaltmiete deutlich übersteigen, sind in der Regel zu teuer. Relativ preisgünstig sind Neubau-Eigentumswohnungen, für die man weniger als die 20fache Jahresmiete ausgibt. Zwar schwanken die Miet-Preis-Verhältnisse je nach Region erheblich, dennoch gibt das Vielfache der Jahresnettokaltmiete einen guten Anhaltspunkt für die Preiswürdigkeit und damit die Auswahl des Mietobjekts.

Mietrendite in Euro berechnen

Die Mietrendite ist im Prinzip nichts anderes als der Kehrwert des Miet-Preis-Verhältnisses:

Preis-Miet-Verhältnis = 22,2 fach

Mietrendite: 1:22 x 100 = 4,5 %

Die Mietrendite lässt sich auch direkt in Euro berechnen

Jahresnettokaltmiete pro qm = 90 Euro

Kaufpreis pro qm = 2.000 Euro

Mietrendite: 90 x 100 : 2.000 = 4,5 %

Zum besseren Verständnis sollte man diese Rendite als Bruttomietrendite bezeichnen, da die Nebenkosten (z.B.Maklerkosten) bei Kauf und Vermietung noch nicht berücksichtigt sind. Außerdem muß ein etwa vorhandener Tiefgaragenstellplatz auch noch in die Renditekalkulation mit einbezogen werden. Die für Neubau-Eigentumswohnungen erzielbaren Bruttomietrenditen liegen meist zwischen drei und fünf Prozent. Höhere Bruttomietrenditen sind nur mit gebrauchten Eigentumswohnungen erzielbar, bei denen zwischen vier und sieben Prozent erreicht werden.

Beide Anlageformen haben ihre Vor- und Nachteile. Bei der Direktanlage bietet sich der Kauf von vermieteten Immobilien, Eigentumswohnungen, Mietwohnhäusern und vermieteten Gewerbeimmobilien an. Gerade bei vermieteten Eigentumswohnungen ist der Kapitaleinsatz überschaubarer, oft gibt es bereits für fünfstellige Summen kleine Apartments aus zweiter Hand.
Fonds- und Aktiengesellschaften scheuen hier eher den Kauf -  Anleger können sich aber über den Erwerb von Anteilen und Aktien auch (indirekt) an Immobilien beteiligen. In der Praxis ist die Vielfalt verwirrend, grundsätzlich gilt es drei Kapitalanlagemöglichkeiten zu unterscheiden:
- Geschlossene Immobilienfonds
- Offene Immobilienfonds
- Immobilienaktien

Experte checkt Verkaufprospekt

Geschlossene Immobilienfonds konzentrieren sich zumeist auf Großimmobilien. Der geforderte Mindestkapitaleinsatz liegt selten unter 10.000 Euro. In den letztzen Jahren haben sich einige Fonds verspekuliert: Hohe Leerstandsraten bei Gewerbeimmobilien und zu zu geringe Mieteinnahmen brachten den Anlegern Verluste. Anleger, die mit einer Kapitalanlage in geschlossene Immobilienfonds liebäugeln, sollten daher auf jeden Fall einen Experten mit der Prüfung des Werbe-und Verkaufsprospekts der Fondsgesellschaft beauftragen. Dieser prüft den Prospekt auf Vollständigkeit, Richtigkeit und Klarheit. Offene Immobilienfonds handeln mit Anteilen, die jederzeit, auch mit kleinen Beträgen, ge- oder verkauft werden können. Diese Anlageform stellt eher „ Grundbesitz in der Brieftasche“ dar. Immobilienaktien sind  zunächst Aktien wie andere auch. Die Aktiengesellschaften konzentrieren sich auf das Management von Immobilien, also die Entwicklung, Vermietung, Verwaltung und Verwertung von Gewerbe- und Wohnimmobilien. Im Gegensatz zum Immobilienfonds wandert das Geld der Aktionäre auf direktem Weg an die Börse. 

Wohneigentümer einer abbezahlten Immobilie sind gegenüber Mietern doppelt im Vorteil: Sie können den steigenden Energiepreisen mit einer Modernisierung begegegnen, ohne von Mieterhöhungen betroffen zu sein. Und sie sparen Geld: Nach Berechnungen der Landesbausparkasse (LBS) wenden Wohneigentümer ab 60 Jahre für Wohnkosten, ohne Energie und Wasser, höchstens zwölf Prozent des Haushaltsnettoeinkommens auf. Das ist weniger als die Hälfte der Ausgaben, die ein Mieter zu schultern hat (30 Prozent).
Das ist gut für die (schmale) Rente, deren Erhöhung im Vergleich zu Gehältern erheblich geringer ausfällt.

Nettokaltmiete mächtig gestiegen

Deutschlands Mieter ächzen nicht nur wegen steigender Energiekosten, auch die Nettokaltmieten inklusive Betriebskosten haben in den vergangenen (zwanzig) Jahren erheblich zugelegt. Satte 57 Prozent Preisanstieg – Tendenz steigend. Die gute Nachricht: Immer mehr junge Menschen wollen in späteren Jahren Wohneigentümer werden, darunter viele Jugendliche, die erst nach 1993 geboren wurden.

Banken und Versicherungen bieten mit der Wohngebäudeversicherung ein Paket aus mehreren Versicherungen an. Diese Police wird zwar im WEG nicht erwähnt, gleichwohl ist der  Abschluss einer Gebäudeversicherung mit Feuer-, Leitungswasser-, Sturm- und Hagelversicherung sinnvoll: Wohnungseigentümer sind unter anderem gegen Brand, Blitzschlag, Explosion und Schäden durch Löschen, Niederreißen oder Aufräumen, gegen Anprall und Absturz von Luftfahrzeugen und Luftfahrzeugteilen, versichert. Für die Feuerversicherung wird ein Brand als Feuer definiert, das ohne einen bestimmungsgemäßen Herd entstanden ist oder das diesen bestimmungsgemäßen Herd (Ofen, Heizbrenner, Kerze) verlassen hat und sich aus eigener Kraft auszubreiten vermag. Mitversichert sind auch die Folgen von Brandschäden, wie Rauch-, Ruß- und Löschwasserschäden. Überspannungschäden bei Blitzschlag sind bei einigen Versicherern abgedeckt, andere berechnen Extraprämien.

Glasversicherung und Bruchrisiko

Leitungswasserschäden sind die häufigsten Schadensfälle. Leitungswasser ist Wasser, das aus den Zu- oder Ableitungsrohren der Wasserversorgung und der Heizung sowie den damit verbundenen Einrichtungen bestimmungswidrig ausgetreten ist. Versichert sind Schäden durch Undichtigkeiten am Rohrsystem, Rohrbruch, Frost oder Korrosion. Eingeschlossen ist auch der geplatze Schlauch der Spül- oder Waschmaschine. Nicht versichert sind Schäden durch Regenwasser. Ab Windstärke 8 greift in der Regel die Sturm- und Hagelversicherung, die dann Schäden am Dach oder durch entwurzelte Bäume ersetzt. Versichert sind das Haus und die damit fest verbundenen Teile, Garagen und Nebengebäude sollten im Vertrag mit aufgeführt sein. Im Schadenfall zahlt der Versicherer die vollen Reparaturkosten, gegebenenfalls den Wiederaufbau.

Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht

Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung steht für Haftpflichtansprüche ein, die sich an die Eigentümergemeinschaft richten, sie deckt aber keine Schäden am Haus ab. Eigentümer, die einen Öltank besitzen, sollten eine Gewässerschadenhaftpflichtversicherung haben. Sie leistet dann, wenn es Undichtigkeiten im Heizöltank oder in einer der Leitungen gegeben hat und Öl ausgelaufen ist, das möglicherweise Grundwasser und Boden verseucht hat. Glasversicherungen sind nur empfehlenswert bei hohem Bruchrisiko, wie in Ladenpassagen. Hausgemeinschaften können durch die Teilungserklärung den Versicherungsabschluß vorschreiben.   

Der Anleger schreibt steuerliche Verluste, die er mit seinen übrigen Einnahmen verrechnen kann. Dadurch spart er Steuern. Erst mit zunehmender Entschuldung und steigenden Mieteinnahmen wird die seteurliche Gewinnzone erreicht. Aber zumindest ein Teil der Mieteinnahmen bleibt durch die Abschreibung weiterhin steuerfrei.

Eigentum einfach abschreiben

Für Abschreibungen gelten unterschiedliche Regeln die in § 7  des Einkommenssteuergesetz (EStG) niedergelegt sind. Für Laien ist das Ganze nicht leicht zu durchschauen. Details sollte man mit dem Steuerberater besprechen. Ein kleiner Überblick: Käufer gebrauchter Immobilien könnte 50 Jahre jährlich zwei Prozent der Gebäudeanschaffungskosten absetzen. Für Altbauten mit Baujahr 1924 beträgt die Abschreibung 40 Jahre lang je 2,5 Prozent. Großzügiger ist die degressive Abschreibung für Nebauten. Hat der Eigentümer zum Beispiel nach dem 31.Dezember 2003 und vor dem 1.Januar 2006 den Bauantrag gestellt oder den Kaufvertrag abgeschlossen, kann er in den ersten zehn Jahren vier Prozent, im 11 bis 18.Jahr je 2,5 Prozent und weitere 32 Jahre 1,25 Prozent abschreiben. Die Abschreibung steht Eigentümern nur für die Gebäudekosten, nicht aber für Kosten des Grund und Bodens zu. Bei Eigentumswohnungen müssen daher die anteiligen Grundstückskosten, meist zehn bis 30 Prozent, von den Gesamtkosten abgezogen werden.

Sonderabschreibungen: Ausgaben für die Sanierung von Baudenkmälern und Gebäuden in Sanierungsgebieten können Eigentümer in nur zwölf Jahren abschreiben. In den ersten acht Jahren erkennt dass Finanzamt jweils neun Prozent, in den restlichen vier Jahren je sieben Prozent der Sanierungskosten an.

Finanzierungskosten: Das Finanzamt erkennt die laufenden Zinsen sowei einmalige Kosten wie ein Disagio (Abschlag vom Darlehen), Bearbeitungs-und Wertermittlungsbgebühren sowie Notar-und Grundbuchgebühren für die Grundschuldbestellung an. Nur die Tilgung des Darlehens zählt nicht mit.

Instandhaltungs-, Betriebs- und Verwaltungskosten: Dazu gehören zum Beispiel Ausgaben für Reparaturen, das Haus- oder Wohngeld für die Betriebskosten sowie die Verwaltervergütung.

Ist die finanzielle Belastung überschaubar?

Das Darlehen für den Immobilienkauf sollte bis zum Erreichen des Rentenalters getilgt sein.

Ist der Kauf einer Eigentumswohnung die richtige Wahl?

Bei guter Liquidität empfiehlt sich eher der Kauf eines Mehrfamilienhauses als Kapitalanlage. Grund: Der Verwaltungsaufwand pro Quadratmeter ist geringer als bei einer einzelnen Wohnung. Außerdem geht man dem Ärger mit der Eigentümergemeinschaft aus dem Weg.

Lohnt sich die Kapitalanlage?

Ein wichtiges Kriterium stellt der Wiederverkaufswert dar. Dieser muss mindestens dem Kaufpreis plus Erwerbsnebenkosten entsprechen.

Soll die Eigentumswohnung der Alterswohnsitz bleiben oder werden?
Hier ist exaktes Nachrechnen angesagt: Man wohnt zwar mietfrei, nach wie vor fallen aber Kosten für Heizung, Strom und Wasser an.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer vor Ort?
Diese ist von Bundesland zu Bundesland oft verschieden. Wer in einer Grenzregion wohnt, kann möglicherweise beim Wohnungskauf im Nachbarland Geld sparen.

Steuerlast verringern, wie geht das?
Fachkundigen Rat einholen ist unabdingbar.
Steuerberater und Immobilienfinanzierer sollten sich dazu abstimmen.

Welche Versicherungen sind erforderlich?
Unbedingt beachten: Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung der

Eigentümergemeinschaft gilt nur für das Gemeinschaftseigentum. Für die Eigentumswohnung wird ergänzender Schutz notwendig.

Ausblick:
Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen wird weiter steigen. Das hebt den Preis. Es ist wie an der Börse: Sind Liquidität und Stimmung gut, wird mehr verlangt. Ist der Markt dann noch eng, wie in Hamburg, Frankfurt, Köln oder München lassen sich absurde Preise realisieren. Da immer mehr ausländische Anleger sich auf dem heimischen Markt tummeln, wird das Spiel noch eine Weile weitergehen. Experten befürchten schon bald eine Überhitzung des Marktes. Mental ist die letzte Immobilienkrise also noch längst nicht überwunden. Auf ein moderates Level steuern die Preise in ländlichen Regionen mit schrumpfender Bevölkerung. Schnäppchenpreise lassen sich durchaus realisieren. Trotz guter konjunktureller Aussichten und niedrigster Hypothekenzinsen, wird es für junge Familien dennoch nicht leichter, Eigentum zu schaffen.