Kreditrahmen und Eigenkapitalquote

Der Kreditrahmen berechnet sich nach der Formel: Jahresbelastung mal 100, geteilt durch Zins und Tilgungssatz. Ein Beispiel: 12.000 Euro mal 100, geteilt durch 8 ( 7 Prozent Nominalzins plus 1 Prozent Tilgung) = 150.000 Euro. Bei Darlehensaufnahme in einer Hochzinsphase mit beispielsweise 9 Prozent ergeben sich hingegen nur 120.000 Euro als Kreditrahmen. Angenommen das Kreditlimit beträgt 120.000 Euro bei einer Monatsbelastung von 1.000 Euro und einem Zins-und Tilgungssatz von zehn Prozent. Ob sich damit eine Neubau-Eigentumswohnung mit Gesamkosten in Höhe von 168.000 Euro finanzieren lässt, hängt von der Höhe des Eigenkapitals ab. Bei knapp 50.000 Euro an Eigenmitteln ist dies kein Problem. Zudem würde das  Eigenkapital (in Prozent der Gesamtkosten) in diesem günstigen Fall bei rund 30 Prozent liegen.

Muskelhypothek am Bau

Zum Eigenkapital zählen auch so genannte Eigenkapitalersatzmittel wie Landesmittel (öffentliche Baudarlehen) oder Selbsthilfeleistungen beim Bau („Muskelhypothek). Ob eine spezielle Wohnungsbauförderung des Landes in Frage kommt, sollte man vor Abschluß des Kaufvertrages prüfen. Selbsthilfeleistungen beim Neubau von Eigentumswohnungen erstrecken sich meist auf den Innenausbau, also Maler- und Verlegearbeiten. Der Wert der Selbsthilfe entspricht dem Betrag der gegenüber den üblichen Kosten der Unternehmerleistung eingespart wird. Der einzusparende Betrag sollte nicht überschätzt werden. Zu den Eigenkapitalersatzmitteln zählen auch Verwandten- und Bekanntendarlehen sowie Policendarlehen bei Lebensversicherungen (Darlehen in Höhe des Rückkaufswerts bei bestehenden Kapitallebensversicherungen). Im Regelfall sollte die Eigenkapitalquote mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten ausmachen. 30 oder 40 Prozent Eigenkapitalquote sind besser.

Folgende drei Regeln bieten eine gute Orientierungshilfe, um sich über die eigenen Möglichkeiten klar zu werden:

Goldene Regel („40/30“- Regel): Eigenkapitalquote mindestens 40 Prozent, Belastungsquote höchstens 30 Prozent.

Bei der Silbernen Regel liegt der Fall genau anders („30/40“-Regel).

Bronzene Regel („20/50-Regel“): Eigenkapitalquote mindestens 20 Prozent, Belastungsquote höchstens 50 Prozent.