Die Verwaltung durch die Wohnungseigentümer

Grundsätzlich ist bei Verwaltungsmassnahmen die Zustimmung aller Eigentümer in Form eines einstimmigen Beschlusses erforderlich. Mehrheitsbeschlüsse sind jedoch dann zulässig, wenn es entsprechende Vereinbarungen gibt oder wenn es um Massnahmen der „ordnungsgemäßen Verwaltung“ geht. Die Rechtsprechung legt den Rahmen der Maßnahmen, die mehrheitlich beschlossen werden können, sehr weit aus. Wenn beispielsweise die alte Ein-Scheiben-Verglasung durch moderne Fenster mit Isolierverglasung ersetzt wird, handelt es sich um eine modernisierende Instandsetzung; wäre es als bauliche Veränderung anzusehen, müßte ein einstimmer Beschluss gefällt werden. Auch die Durchführung öffentlich-rechtlicher Vorschriften gilt als Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung. Die Wohnungseigentümer können allerdings hierbei nicht mehr über das „ob“, sondern nur noch über das “wie“ entscheiden.
Ein Beispiel: In einzelnen Landesbauordnungen sind in Wohnanlagen ab einer bestimmten Größe Kinderspielplätze vorgeschrieben. Hier können die Wohnungseigentümer nicht beschliessen, dass kein Spielplatz angelegt wird. Sie können nur wählen, wo sie ihn bauen und mit welchen Spielgeräten er ausgestattet wird.

Wohnungseigentümer klagt gegen Eigentümergemeinschaft

Achtung: Wenn die anderen Miteigentümer die ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums vernachlässigen, hat jeder einzelne Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Durchführung ordnungsgemäßer Verwaltungsmassnahmen – auch gegen den Willen der Mehrheit. Dazu ein Fall: Ein Wohnungseigentümer stellt fest, dass es infolge von Mauerrissen zu Feuchtigkeitsschäden und zur Schimmelpilzbildung in seinen Räumen gekommen ist. Die Eigentümergemeinschaft verweigert die notwendige Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums. In diesem Fall kann der betroffene Eigentümer die Beseitigung der Schadenursachen gerichtlich gegen die übrigen Miteigentümer durchsetzen. Die in der Wohnung aufgetretenen Schäden muss er aber auf eigene Kosten beseitigen lassen.