Eigentumsübergang und Mängelansprüche des Käufers

Ist der Kauf vollzogen und die Wohnung übergeben, stellen sich dem Erwerber oft neue Fragen. Diese betreffen häufig Mängel der Eigentumswohnung. Welche Rechte ein Käufer hat, richtet sich zunächst nach den Vereinbarungen im Kaufvertrag. Das bedeutet: Käufer einer Eigentumswohnung müssen prüfen (lassen), ob ein Mangel im Sinne des Gesetzes vorliegt, und falls ja, ob der Verkäufer seine Haftung dafür im Kaufvertrag wirksam ausgeschlossen hat. Das ist immer eine Frage des Einzelfalls. Um kostspielige Fehler zu vermeiden, sollten  ein Käufer einer Eigentumswohnung juristischen Rat einholen, bevor versucht wird, den Verkäufer wegen vermeintlicher Mängel in Anspruch zu nehmen. In Fällen, in denen der Vertragspartner für einen Mangel an der Wohnung haften und die Verjährungsfristen noch nicht abgelaufen sind, müssen Käufer zunächst eine Frist setzen, innerhalb derer der Verkäufer „nacherfüllen“, also den Mangel beseitigen muss. Aus Beweisgründen sollte dies schriftlich geschehen. Passiert nichts oder scheitert die Mängelbeseitigung des öfteren, besteht – vorbehaltlich der vertraglichen Vereinbarungen – die Möglichkeit den Kaufpreis angemessen zu mindern oder Schadenersatz zu verlangen.

Mängel am Gemeinschaftseigentum

Beim Kauf vom Bauträger kann der Käufer der Eigentumswohnung, den Mangel selbst beseitigen und den Bauträger die entstandenen Kosten in Rechnung stellen. Ist der Mangel erheblich, wäre sogar an einen Rücktritt vom Kaufvertrag zu denken. Betrifft der Mangel das Gemeinschaftseigentum, zum Beispiel das Treppenhaus oder die Fassade, muss der Käufer zunächst die Entscheidung der Wohnungseigentümergemeinschaft achten. Außerdem darf der einzelne Wohnungseigentümer nicht ohne weiteres eine Klage im eigenen Namen gegen den Bauunternehmer wegen Mängel am Gemeinschaftseigentum erheben. Beim Kauf vom Bauträger ist außerdem sorgfältig zu prüfen, wann die Abnahme des Gemeinschaftseigentums erfolgt ist und ob damit bereits die Verjährungsfrist für Mängelansprüche begonnen hat.