Eigentumswohnung finanzieren - so rechnet die Bank

Zunächst prüft die Bank, ob ud wie hoch das Objekt beliehen werden kann. Wenn es sich um eine bereits fertig gestellte oder gebrauchte Eigentumswohnung handelt, schauen sich die Banken das Objekt in der Regel vor Ort an. Sie stützen sich dabei entweder auf eigene Experten oder geben ein Wertgutachten in Auftrag. Bei Eigentumswohnungen zur Selbstnutzung orientiert sich der Schätzer oft am so genannten Sachwert, das heißt an der Summe aus anteiligem Bodenwert und aktuellem Zeitbauwert. Auch das Vergleichswertverfahren kann Anwendung finden.

Bank berechnet Beleihungswert der Eigentumswohnung

Beim Finanzierungsgespräch in der Bank werden üblicherweise folgende Beleihungsunterlagen verlangt: Beglaubigter Grundbuchauszug, Auszug aus dem Liegenschaftsbuch (mit Flurkarte), Feuerversicherungsnachweis, Kaufvertrag bzw. Entwurf, Aufstellung der Anschaffungskosten (Kaufpreis plus Kaufnebenkosten), bautechnische Unterlagen bei Neubau-Eigentumswohnungen (Baupläne, Baubeschreibung, Baugenehmigung, Wohnflächenberechnung, Berechnung des umbauten Raumes) und die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan.

Der Beleihungswert soll ein dauerhaft erzielbarer Wert sein, der bei einem späteren freihändigen Verkauf unter normalen Umständen jederzeit erzielt werden kann. Daher wird die Bank den Beleihungswert vorsichtshalber zu niedrig ansetzen. Bei selbst genutzten Eigentumswohnungen liegt der Beleihungswert meist 10 bis 20 Prozent unter dem Kaufpreis. Gängige Praxis ist es, den anteiligen Bodenwert aufgrund von Bodenrichtwerten zu ermitteln und beim Zeitbauwert beziehungsweise Herstellungswert (Neubauten) einen Risikoabschlag anzusetzen.

Beispiel:

Kaufpreis einer Neubau-Eigentumswohnung    300.000 Euro

- Bodenwert                                                         50.000 Euro

= Herstellungswert                                             250.000 Euro

- 15 % Risikoabschlag                                         37.500 Euro

insgesamt                                                          212.500 Euro

+ Bodenwert                                                         50.000 Euro

= Beleihungswert                                                262.500 Euro