Probleme beim Kauf einer Neubauwohnung

Der Generalunternehmer vergibt die beauftragte Erstellung des Gebäudes an Subunternehmer. Der zukünftige Wohnungseigentümer ist Bauherr und bereits Eigentümer des Grundstücks. Vorteil: Der Bauherr kann unter Umständen recht kurzfristig kündigen und mit anderen Unternehmern weiterbauen. Beim Generalübernehmervertrag werden sowohl das Grundstück als auch das Gebäude verkauft. Das Gesamtgeschäft wird in den Grundstückserwerb einerseits und den Bauvetrag andererseits gesplittet. In der Regel vermittelt der Anbieter das Grundstück. Da er nicht selbst Verkäufer der Fläche ist, greift die Makler-und Bauträgerverordnung nicht - viele der Schutzvorschriften für den Erwerber fallen also weg. Die Aufteilung in Eigentumswohnungen ist in der Regel auf dem Papier bereits erfolgt. Das ist sogar möglich, wenn das Gebäude noch gar nicht steht. Den Erwerbern wird dann der Kauf des Miteigentumsanteils verbunden mit den Sondereigentum angeboten – ein Kaufvertrag also. Gleichzeitig wird ein Generalübervertrag geschlossen, der den Bau des Hauses regelt, meist die schlüsselfertige Errichtung zum Festpreis.

Bauträger liefert alles aus einer Hand

Oft sind Kaufvertrag und Generalübernehmervertrag so miteinander verknüpft, dass sie nur gemeinsam angenommen werden können. Mögliche Nachteile für den Erwerber: Die Gewährleistungsfrist verkürzt sich von fünf auf zwei Jahre, weil die Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB/B) zugrunde gelegt ist, statt des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Der Bundesgerichtshof hat das mehrfach beanstandet, so dass im Ergebnis die Regelungen des BGB anzuwenden sind. Weitere Fallstricke: Der Käufer wird zu teuren Vorleistungen verpflichtet, die unabhängig vom Baufortschritt sind. Kommt es zur Insolvenz des Generalunternehmers muss der Erwerber mit dem Verlust seines Geldes rechnen. Beim Bauträgermodell erbringt ein Unternehmen die Bauleistungen weitgehend aus einer Hand oder bietet sie zumindest komplett an. Vorteile: Kein Bauherren- und Herstellerrisiko, nur ein Vertragspartner, Festpreis, konkreter Fertigstellungstermin, fünf Jahre Gewährleistung, Zahlungen nach Bauablauf. In der Praxis kommt es gelegentlich vor, dass das Bauunternehmen ins Stocken gerät. Käufern ist daher zu empfehlen, in den Vertrag eine Vertragserfüllungsgarantie aufzunehmen. Zum Beispiel durch eine Bankgarantie.