Zahlungspflichten bei Eigentümerwechsel

Die Rechtsprechung hat dazu Fakten geschaffen: Monatliche Hausgeldvorauszahlungen müssen solange vom Verkäufer geleistet werden, bis der Erwerber als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Diese Zahlungspflicht soll sogar dann gelten wenn sich der Käufer im Kaufvertrag verpflichtet, mit Besitzübergang auch die Lasten und Kosten zu übernehmen. Freilich nützt das wenig – die Eigentümergemeinschaft kann sich nämlich bis zur Eigentumsumschreibung nur an den im Grundbuch eingetragenen Eigentümer halten. Anders ist es beim Erwerb in der Zwangversteigerung: Mit Zuschlag geht die Zahlungsverpflichtung auf den Ersteher über, schließlich erfolgt der Eigentumswerb bereits mit dem Zuschlag. Anders verhält es sich wiederum beim Hausgeld. Hat der Verkäufer Hausgeldschulden auflaufen lassen, bleibt er auch dann in der Zahlungspflicht, wenn erst nach seinem Ausscheiden über die Jahresabrechnung beschlossen wird.

Kaufpreis für Eigentumswohnung teilweise einbehalten

Das bedeutet, der ausgeschiedene Wohnungseigentümer haftet grundsätzlich für die Hausgeldvorschüsse, die während des Zeitraums, in dem er Eigentümer war, fällig geworden sind. Und bei Restforderungen? Sind diese höher als die veranschlagten Ausgaben, hat der neue Eigentümer  für diese Mehrausgaben in voller Höhe aufzukommen. Dies gilt auch für den Erwerb in der Zwangsversteigerung. Weist die Jahresabrechnung einen Überschuss auf, steht dieser ebenfalls dem neuen Eigentümer zu.

Beispiel: Nach Abschluss des Kaufvertrages erfolgt der Besitzübergang zum 1.Juli.2012. Am 31.Januar 2013 findet die Eigentümerversammlung statt.

Fall 1: Die Eigentumsumschreibung erfolgt im November 2012. Hier muß der neue Eigentümer in voller Höhe für die Restforderung aufkommen, sie sich aus der Jahresabrechnung 2012 ergibt, auch wenn die erhöhten Augaben sich über das ganze Jahr 2012 verteilen.

Fall 2: Die Eigentumsumschreibung erfolgt am 1.Februar 2013. Die Restforderung muß in voller Höhe vom alten Eigentümer gezahlt werden. Zum Zeitpunkt der Beschlussfassung noch im Grundbuch stand.

Tipp: Um Risiken aus noch nicht rechtswirksam beschlossenen Jahresabrechnungen zu vermeiden, sollte im Kaufvertrag vereinbart werden, dass der Käufer einen bestimmten Teil des Kaufpreises bis zur Beschlussfassung über die Jahresabrechnung zurückbehalten kann. Ähnliches sollten sich Käufer bei offenen Instandsetzungskosten zusichern lassen.