Der Preis der Bequemlichkeit

Der Do it yourself-Anleger sucht sich seine Mieter, kümmert sich um Vermietung, Finanzierung, Steuer und Verkauf. Der Nachteil dieses aktiven Tuns ist der hohe Zeitaufwand und das mühselige „sich um alles selbst kümmern müssen“. Der Vorteil: Der Anleger bezahlt nichts für fremde Dienste, das spart Kosten und erhöht die Mietrendite- sofern keine nachhaltigen Mietausfälle eintreten. Dagegen wollen Anleger mit einer „Vollversorger-Mentalität“ sich um nichts kümmern, und denken viel an die Steuer. Was sich steuerlich rechnet, wird gemacht, am Ende kommen dabei oft Bauträger- oder Erwerbermodelle heraus. Dieser „passive Anleger“ schließt einen Geschäftsbesorgungsvertrag, überlässt die Vermietung einem gewerblichen Zwischenvermieter und vertraut auf die meist über fünf Jahre laufende Mietgarantie.

Schwache Rendite bei geschlossenen Immobilienfonds

Höhere Gesamtkosten für den Kauf sowie geringere Mieterträge in der Vermietungsphase sind der Preis für Bequemlichkeit und die erhoffte größere Sicherheit. Auf die Spitze getrieben wird dieses Konzept bei geschlossenen Immobilienfonds. Dort kann man meist ab 10.000 Euro einsteigen und „Anteile“ an Eigentumswohnungen erwerben. Die hohen fondsbedingten Kosten in der Investitions- und Vermietungsphase schlagen besonders zu Buche. Die anfänglichen Mietrenditen nach Fondskosten und vor Steuer sinken auf unter drei Prozent. Nimmt man die Inflation bleibt einem davon nicht viel. Argumenten wie „hohe Wertsteigerung“, „sichere Altersvorsorge“ und „attraktive Steuerersparnis“ sollten (Klein-)Anleger daher mit Skepsis begegnen. Tipp: Ertragsorientierte Macher sollten den Fokus auf vermietete Eigentumswohnungen aus zweiter Hand legen. Steuerorientierte Kapitalanleger bevorzugen vermietete Neubau-Eigentumswohnungen mit hohen Abschreibungen. Egal, wie das Anlegerherz schlägt, die Gesamtrendite einer vermieteten Eigentumswohnung setzt sich zusammen aus: Mietrendite, Zusatzrendite durch Veräußerungsgewinn und steuerliche Rendite durch Abschreibungen. Bei soviel Rendite kann es nur gut laufen - wenn man seine Lektion gelernt hat.