Risiken und Nebenwirkungen bei der Vermietung

In den letzten 20 Jahren galten deshalb sogenannte „Mietgarantien“ als wesentliches Verkaufsargument für den Eigentumserwerb. Mit der garantierten Miete wurde eine scheinbare Sicherheit angeboten. Durch die Mietgarantie brauchte der Käufer das wirtschaftliche Risiko von Mietsenkungen und Leerstand in den ersten fünf bis zehn Jahren nicht zu tragen. Die Kosten für die Mietgarantie waren im Kaufpreis enthalten und wurden beim Erwerb des Eignetums von der Bank mitfinanziert. In den meisten Fällen bekam der Käufer jedoch nur die Garantie des Bauträgers oder eigens zu diesem Zweck gegründeten Firma. Die Mietgarantien entsprachen auch nicht unbedingt der tatsächlich erzielbaren Miete.

Mietgarantien durch Bankbürgschaft absichern

Teilweise wurden Immobilien mit Mietgarantien über dem marktüblichen Zinsniveau angeboten. In diesen Fällen dienten sie der Täuschung des Käufers über die mittelfristig erzielbaren Mieten. Zurzeit (2013) werden Mietgarantien nur selten angeboten. Wenn überhaupt eine Mietgarantie vertraglich vereinbart werden soll, dann sollte die garantierte Miete mit einer Bankbürgschaft abgesichert sein, um sich vor wirtschaftlichen Poblemen des Garanten zu schützen. Genauer hinschauen sollten Anleger bei der Lage und dem Zustand des Objekts. Diese beiden Faktoren entscheiden über Rendite und Risiko, Erfolg oder Mißerfolg. Die Wohnungsnachfrage wird unter anderem sehr stark vom regionalen Arbeitsmarkt bestimmt, aber auch von der Infrastruktur vor Ort und der Attraktivität des Standorts in der Stadt. Aber: eine attraktive Wohnung in guter Lage ist eine Voraussetzung, aber noch keine Garantie für eine passable Rendite. Darüber entscheiden mehrere Faktoren.

Steuerfreie Mieteinahmen sichern

- die Mietrendite, also das Verhältnis der Mieteinnahmen zu Kaufpreis

- die künftige Entwicklung von Mieten und Immobilienpreisen

- die Finanzierungskosten

Immobilienanleger können mit Verlusten gut leben, solange sie nur in ihrer Steuererklärung zu Buche schlagen. Wer eine Eigentumswohnung vermietet, erzielt steuerpflichtige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Vermieter müssen daher mit der Steuererklärung eine Überschussrechnung abgeben, in der sie Mieteinnahmen und Werbungskosten gegenüberstellen.

Steuererklärung lohnt sich

Dieser Teil der Steuererklärung ist für Vermieter meist eine lohnende Angelegenheit, denn in den ersten Jahren nach dem Bau oder Kauf liegen die Werbungskosten durch Abschreibungen und Kreditzinsen meist deutlich höher als die Mieteinnahmen. Der Anleger schreibt steuerliche Verluste, die er mit seinen übrigen Einnahmen verrechnen kann. Dadurch spart er Steuern. Erst mit zunehmender Entschuldung und steigenden Mieteinnahmen wird die steurliche Gewinnzone erreicht. Aber zumindest ein Teil der Mieteinnahmen bleibt durch die Abschreibung weiterhin steuerfrei.