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Käufer-Möglichkeiten die Zwangsversteigerung abzuwehren

Die Insolvenz des Bauträgers


21. Juli 2013 / Andreas Tsilis

Für den Neubaukäufer ist es eine Katastrophe, wenn der Bauträger Insolvenz anmeldet. Der Hauptgläubiger, zumeist eine Bank, hat dann zwei Möglichkeiten. Entweder lässt sie es zu, das der Käufer ins Grundbuch eingetragen wird oder sie betreibt die Zwangsvollstreckung in das Grundstück. Der zwischen Bauträger und Käufer geschlossene (notarielle) Kaufvertrag sollte die zweite Möglichkeit ausschließen.

Die Insolvenz des Bauträgers Die Pleite des Bauunternehmers kann dem Neubaukäufer teuer zu stehen kommen. Gegen Bauruinen schützen spezielle Rechtskonstruktionen und Insolvenzausfallversicherungen. Foto: Henrik G.Vogel / pixelio.de

Der unfertige Bau fällt nicht in die Vermögensmasse, davor schützt in der Regel die Insolvenzordnung. Der Anspruch des Käufers, später als Eigentümer eingetragen zu werden, wird im Grundbuch vorgemerkt (so genannte Auflassungsvormerkung). Es ist deshalb in der Praxis nicht der Insolvenzverwalter der entscheidend ist, sondern die Bank, die als Hauptgläubiger der Bauträgerfirma auftritt. Diese kann das Gebaude freigeben, sie behält dann das bisher geflossene Geld – der Käufer wird ins Grundbuch eingetragen und kann sich selbst um alles weitere kümmern.
Die Bank kann aber auch das Gebäude zwangsversteigern und dem Käufer die bisherigen Raten zurückzahlen, ohne Zinsen! Neben den Zinsen kann sie alle erbrachten Eigenleistungen des Käufers einstreichen. Dieser Weg ist für den Käufer aus ersichtlichem Grund mit sehr vielen Nachteilen verbunden.

Insolvenzausfallversicherung schützt

Der Notarvertrag sollte ihn daher ausschließen. Geeignet ist eine Klausel: „Eine Rüczahlung der der Raten gilt nicht als Lastenfreistellung. Die Möglichkeit einer Rückzahlung der Kaufpreisraten durch die Gläubigerin wird ausdrücklich ausgeschlossen.“ Tatsächlich ist das nicht einfach durchzusetzen – wer Unannehmlichkeiten vorbeugen will, verlangt vom Bauträger eine Vertragserfüllungsbotschaft, die den Käufer auch nach Fertigstellung als „Gewährleistungsbürgschaft“ schützt. Einige Unternehmen werben mit einer Insolvenzausfallversicherung als „Vollkaskoversicherung für den Bauherrn zum Nulltarif“. Im Falle der Insolvenz übernimmt der Versicherer die Kosten, ebenso den Mehraufwand für die Baufertigstellung. Eine solche Versicherung, die vom Bauunternehmen auf eigene Kosten abgeschlossen wird, bedeutet für den Kunden zusätzliche Sicherheit. Die Versicherung schützt aber nicht vor „Pfusch am Bau“, auch davon können viele Bauherrn ein Lied singen.

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