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Draussen vor der Tür

Worauf beim Kauf von gebrauchten Eigentumswohnungen zu achten ist


17. Juni 2013 / Andreas Tsilis

Der Kauf von Eigentumswohnungen im Bestand bietet viele Vorteile. Damit man aber nicht die ?Katze im Sack? erwirbt, sollte man an einigen Stellen genauer hinschauen ? damit es am Ende nicht teurer kommt als beim Neukauf.

Worauf beim Kauf von gebrauchten Eigentumswohnungen zu achten ist © alexandre zveiger - Fotolia.com

Eine gebrauchte Eigentumswohnung ist in der Regel preiswerter als eine Neubauwohnung. In der Regel. Denn im Einzelfall hängt das von der persönlichen Komfortzone ab. „Draußen vor der Tür“ und drinnen: Das Ambiente passt, in Bad und WC ist alles okay - aber wie hält es der Verkäufer mit der Energie? Gibt es einen Sanierungsstau, und wann wurde zuletzt modernisiert? Fehlende oder uneindeutige Antworten können einem Käufer teuer zu stehen kommen. Denn eines ist sicher: In Zeiten steigender Energie- und Heizkosten werden hohe Nebenkosten schnell zur „zweiten Miete“. Das läppert sich. Zum Gradmesser für den Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung wird auch schnell der bauliche Zustand der Anlage. Außenanlagen und „Gepflegtheit“ sind auf einem Blick ersichtlich, bei der Frage nach Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen bleibt die reine Sichtkontrolle aber höchstwahrscheinlich erfolglos. Daher unbedingt beachten: Bei Wohngebäuden die unsaniert privatisiert und deren Wohnungen als Eigentumswohnungen verkauft werden, oder bei Häusern, in denen über Jahre hinweg nur die nötigsten Reparaturen erfolgen, müssen Käufer in den nächsten Jahren möglicherweise mit einer umfassenden Modernisierung rechnen.
 

Wirtschaftsplan lesen, Mängellisten kennen

Hat die Eigentümergemeinschaft dafür keine ausreichenden Rücklagen gebildet, sind wahrscheinlich Sonderumlagen, also Sonderzahlungen, unumgänglich. Derartige Kosten müssen einkalkuliert werden.

Es gilt: Fragen stellen und die Gemeinschaftsordnung (Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung) prüfen. In Gesprächen mit dem Verkäufer, anderen Wohnungseigentümern, dem Verwalter sowie durch Einsicht in die wichtigsten Unterlagen erhält man Infos über den baulichen Zustand des Gebäudes und die finanzielle Situation der Gemeinschaft. Auch wenn sich im Laufe der Jahre vieles verändert hat, kann auch ein Blick in sogenannte „Mängellisten bei Häusern bestimmter Altersklassen“ zu tiefschürfenden Erkenntnissen führen. So lässt sich besser einschätzen, welche Schwachpunkte im Lebenszyklus der Immobilie behoben worden sind – und wo noch Kostenfallen lauern. Denn Häuser aus der Gründerzeit sind baulich anders zu bewerten als Konstruktionen mit Flachdach und Beton und selbst Wohngebäude nach 1990 entsprechen oft nicht dem heutigen Stand der Technik.

Kauf bricht nicht Miete

Prüfen sollte man einen bestehenden Mietvertrag. Denn „Kauf bricht nicht Miete“, was man recht schnell und schmerzlich kapiert, wenn man einziehen, der Mieter aber nicht ausziehen möchte. Welcher Weg ist in so einem Fall der klügere?
Mit dem Mieter verständigen, den Mietvertrag aufheben und Geld anbieten für den Umzug? Anwaltlichen Rat einholen zu Eigenbedarfskündigung und Räumungsklage?
Oder von vornherein sich den Rücktritt vom Kaufvertrag ausbedingen, wenn die vermietete Wohnung nicht bis zum Tag X geräumt ist? Vorzugswürdig erscheint eine Doppelstrategie aus Mietergespräch und vertraglichem Rücktrittsvorbehalt, mit Kostenklärung (Schadenersatz etc.), falls der Mieter nicht auszieht. Die anwaltliche Lösung ist zeit- und kostenintensiv. Ein Sieg im Rechtsstreit unsicher. Denn die Rechtsprechung stellt strenge Anforderungen an das Vorliegen von Eigenbedarf und an die Formalien einer Kündigung. Für Kapitalanleger ist vor allem die Zahlungsmoral des Mieters von Interesse. Behält dieser den Mietzins (teilweise)  zurück, weil Mängel beanstandet werden, lassen sich Mieterhöhungen durchsetzen, wie sieht die Rendite aus? Gut ist, wenn man weiß, wohin sich der regionale Wohnungsmarkt bewegt. Wie sieht es aus mit Angebot und Nachfrage, Neubauprojekten, Mietenspiegel und Demografie? Die Antwort liegt auch Draussen vor der Tür. Womit wir wieder beim Anfang sind.

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