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Ein Mann für alle Fälle Ein Mann für alle Fälle
Beim Kauf vermieteter Eigentumswohnungen entscheidet der Einstiegspreis Rendite mit Risiko
Der Kauf einer Gebrauchtwohnung

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EIGENTUMSWOHNUNGEN - KAUF UND VERKAUF

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Eine Last auf mehrere Schultern verteilen - dieses Konzept wird immer beliebter und findet heute bereits in zahlreichen Bereichen Anwendung

Sascha Klupp - Ein Mann für alle Fälle

Ein Mann für alle Fälle

"Ich hab noch einen Koffer in Berlin" - oft kommt einem dieser alte Schlager in den Sinn, denkt man an Berlin. Dort einen Koffer zu haben, sicherlich nicht die schlechteste Idee. Oder soll es vielleicht doch lieber eine Wohnung sein? Das Unternehmen von Sascha Klupp kann da sicherlich weiterhelfen.

EIGENTUMSWOHNUNGEN - RECHT UND WIRTSCHAFT

Kreditvertrag vorzeitig auflösen - günstige Hypothenzinsen einheimsen

Fehlerhafte Widerrufsbelehrungen bei Immobiliendarlehen

Kreditvertrag vorzeitig auflösen - günstige Hypothenzinsen einheimsen

Alles hängt ab vom Widerruf. Ist die Belehrung darüber fehlerhaft, hat der Verbraucher die Möglichkeit, den Kreditvertrag vorzeitig aufzulösen. So lautet die Aussage der Verbraucherschutzexperten. Oft informierten die Sparkassen und Banken falsch zum Beginn der Widerrufsfrist oder den Rechtsfolgen eines Widerrufs. Viele Widerrufsbelehrungen seien unverständlich und fehlerhaft. Vorteil für Käufer von Eigenttumswohnungen: Der Kreditvertrag braucht nicht gekündigt zu werden, der einfache Widerruf reicht, selbt wenn der Vertragsschluß viele Jahre zurückliegt. Das Geschäft wird dann rückabgewickelt, der Bauherr zahlt den Kredit zurück, zahlt eine Nutzungsentschädigung für die Inanspruchnahme des Geldes. Basis der Entschädigung ist der durchschnittliche Zinssatz für Hypothekenkredite.

Käufer von Eigentumswohnungen gehen zum Anwalt

Der Kreis derjenigen, die davon profitieren könnten ist hoch: alle Bauherren, die seit November 2002 einen Darlehensvertrag unterschrieben haben. Grund: Seitdem schreibt der Gesetzgeber eine Widerrufsbelehrungen vor. Lohnenswert wäre der Widerruf vor allem für diejenigen, die 2008 einen Kreditvertrag abgeschlossen haben. Damals lagen die Hypothekenzinsen mit fünf Prozent doppelt so hoch wie heute. Eigentümer von Eigentumswohnungen, die widerrufen und umschulden möchten, sollten auf jeden Fall anwaltlichen Rat einholen. Die Banken und Sparkassen zeigen sich erfahrungsgemäß sehr zurückhaltend bei dem Thema. In den vergangenen Jahren haben Gerichte bis zum Bundesgerichtshof häufiger über Fälle fehlerhafter Widerrufsbelehrungen geurteilt. Tenor: Rein formale Fehler können ausreichen, um einen Kreditvertrag zu widerrufen.


Wie Vermieter korrekt Eigenbedarf anmelden

Mieter raus - Eigentümer rein

Wie Vermieter korrekt Eigenbedarf anmelden

Meldet ein Vermieter Eigenbedarf an, gibt es häufig Streit mit dem Mieter. Ein Knackpunkt ist die Frage nach dem berechtigten Personenkreis für den Eigenbedarf angemeldet wird. Zu den Familienangehörigen zählen Eltern, Kinder, Enkel und Geschwister sowie Nichten und Neffen. Haushaltsangehörige sind Personen, die bisher in der Wohnung des Vermieters leben, die aber kein familiäres Verhältnis zueinander haben, zum Beispiel eine Pflegekraft oder auch ein Lebenspartner. Außer der genauen Angabe der berechtigten Person muss der Vermieter begründen, warum er die Wohnung benötigt. Der bloße Wunsch in den eigenen vier Wänden zu wohnen, reicht nicht – der Vermieter muss vernünftige und nachvollziehbare Gründe nennen. Dies kann die Gründung eines eigenen Hausstandes des Kindes, das Zusammenziehen mit dem Partner oder die Haushaltsverkleinerung im Alter sein.

Kündigungssperrfrist beachten

Wichtig in diesem Zusammenhang: Der Eigenbedarf muss  auch in dem Augenblick gegeben sein, in dem die Kündigung wirksam wird. Die Kündigungsfrist ist gemäß § 573 c des Bürgerlichen Gesetzbuchs abhängig von der Wohndauer der Mietpartei und beträgt mindestens drei und maximal neun Monate. Bei Eigentumswohnungen ist außerdem zu prüfen, ob eine gesetzliche Kündigungssperrfrist besteht. Diese kann durch Verordnung der Bundesländer erlassen werden und nach dem Erwerb bis zu zehn Jahre wirksam sein. In Hamburg und München wird diese Maximaldauer ausgenutzt.

EIGENTUMSWOHNUNGEN - RAHMENBEDINGUNGEN

Beim Kauf vermieteter Eigentumswohnungen entscheidet der Einstiegspreis

Betongold als Inflationsschutz?

Beim Kauf vermieteter Eigentumswohnungen entscheidet der Einstiegspreis

Fragen über Fragen. Worauf es ankommt, ist, dass die Eigentumswohnung ordentlich Rendite abwirft, die Mieten sicher und die Eigentumswohnung nach möglicherweise 20-30 Jahren noch gut zu verkaufen ist. Wer zum Einundzwanzigfachen der Jahresmiete, wie oft in Süddeutschland, in vermietete Immobilien einsteigt, kommt bei einem Anstieg der Mieten, der Kosten und des Endwertes von jährlich 1,5 Prozent möglicherweise auf eine Verzinsung von bis zu fünf Prozent jährlich. Sinkt der Geldwert im selben Zeitraum um drei Prozent, bleiben bestenfalls zwei Prozent übrig. Das ist zwar mehr als nichts, aber es bleibt die Frage, ob ein Anleger für die Risiken einer langjährigen Vermietung, einen angemessenen Gegenwert bekommt. Außerdem kann die Geldentwertung dem Anlger einen Strich durch die Rendite machen.Bei einer Geldentwertung von drei Prozent pro Jahr bleibt von der schönen Verzinsung nicht mehr viel übrig. Das verdeutlich, wie wichtig der Einstiegspreis ist.

Eigentumswohnungen in Norddeutschland kaufen

Um diesen niedrig zu halten, halten sich viele Käufer an eine Regel: „Kaufe im Norden, lebe im Süden. Kaufpreise von 15 bis 20 Jahresmieten sind nördlich des Mains möglich.  Der Ertrag ist also höher - die Risiken ebenfalls. Grund: Die Wirtschaftskraft ist im Norden geringer, die Gefahr, auf seiner vermieteten Eigentumswohnung sitzen zu bleiben, höher. Konzentriert man sich auf den Süden, muß man geringere Verzinsungen in Kauf nehmen. Denn in München, Garmisch, Freiburg, Stuttgart oder Karlsruhe berappt man für Eigentumswohnungen leicht das 25 bis 30fache der jährlichen Jahresmiete – ohne eine ansprechende Rendite zu erreichen.


Comeback der Eigenheimzulage?

Bau von Eigentumswohnungen stagniert

Comeback der Eigenheimzulage?

Die Eigenheimzulage war eine der milliardenschwersten staatlichen Subventionen in Deutschland. Ziel war die Förderung von selbst genutztem Wohnungseigentum. Dafür gab es acht Jahre staatliche Zuwendungen: Der maximale Förderbeitrag lag anfänglich bei 2.556 Euro, reduzierte sich dann auf 1.250 Euro im Jahr. Pro Kind und Jahr kamen 800 Euro dazu, die Einkommensgrenzen bei Ehepaaren bewegte sich zwischen 140.000 und 163.000 Euro. Verheiratete mit zwei Kindern konnten maximal 223.000 Euro im Jahr verdienen (30.000 Euro gab es zusätzlich für jedes Kind). Man kann sich ausmalen, welche gewaltigen Summen in den Jahren zu stemmen waren. Allein 2004 wurden rund 11,4 Milliarden Euro aufgewendet.

Familien mit Eigentumswohnungen verstärkt fördern

Schnell wurde Kritik laut. Die Eigenheimzulage würde die Baukosten in die Höhe treiben, Nutznießer wären nicht die Eigentümer der Eigentumswohnungen, sondern die Unternehmer aus der Bauwirtschaft. Eines steht fest: Eine neue Eigenheimzulage würde angesichts knapper Kassen bescheidener ausfallen. Denkbar ist, dass mit der neuen Zulage vornehmlich Familien gefördert werden, die Häuser und Eigentumswohnungen in Ballungsgebieten wie Frankfurt, München oder Hamburg bewohnen. Noch ist die Eigenheimzulage Zukunftsmusik. Doch nach der Bundestagswahl im September kann es dann möglicherweise sehr schnell gehen.

EIGENTUMSWOHNUNGEN - REGIONALE MARKTLAGE

Bezahlbarkeit von Eigentumswohnungen

Regionale Finanzierungsschwellen

Bezahlbarkeit von Eigentumswohnungen

Von den über 300 Landkreisen wird nur noch in 17 mehr als das Durchschnittseinkommen verlangt, wenn es um die Finanzierung ortsüblicher Objekte geht. In den meisten Kreisen dagegen liegt die Schwelle mehr oder weniger deutlich darunter. Zu den – bezogen auf das regionale Einkommen – zehn günstigsten Kaufstandorten zählen Landkreise aus allen fünf neuen Ländern, gefolgt von den Landkreisen Hof (in Nordbayern) sowie Werra-Meißner (in Nordhessen). Einer der preiswerteren Standorte ist beispielsweise die Lutherstadt Wittenberg, 100 Kilometer südwestlich von Berlin. Eine Top-100 Quadratmeter Eigentumswohnung in Zentrumsnähe kostet mit 1200 Euro/qm weniger als die Hälfte vergleichbaren Eigentums der Bundeshauptstadt. Allerdings gibt es auch in den neuen Bundesländern relativ teure Standorte. An der Spitze liegt Potsdam, wo fast das anderthalbfache Durchschnittseinkommen benötigt wird, um eine Eigentumswohnung zu erwerben. Aber auch in Jena, Dresden oder Rostock reichen Durchschnittseinkommen nicht aus. Dasselbe gilt für viele Städte an der Rheinschiene in Nordrhein-Westfalen sowie süd- und südwestdeutsche Zentren und Urlaubsregionen.


 Baden-Baden schafft Platz für bezahlbares Eigentum

Raus aus Innenstadt

Baden-Baden schafft Platz für bezahlbares Eigentum

„Nichts geht mehr“ hieß in Baden-Baden noch vor knapp zwei Jahren: Der Immobilienmarkt war so gut wie leergefegt – knapp 1000 Kaufverträge wurde abgeschlossen. Im großen Stil kauften Russen, Georgier, Ukrainer oder andere Vermögende aus der ehemaligen Sowjetunion ein. Die Preise für Häuser und Eigentumswohnungen explodierten. Mittlerweile haben sich die Immobilienpreise auf hohem Niveau eingependelt. Um bezahlbaren Wohnraum für Normalverdiener und Familien zu schaffen, haben die Stadtverantwortlichen den Flächennutzungsplan neu aufgestellt und neues Wohnbauland ausgewiesen.

Eigentumswohnungen in Haueneberstein kaufen

So ist in den eher ländlich geprägten Stadtteilen wie Steinbach, Sandweier oder Haueneberstein bezahlbarer Wohnraum für Eigentumswohnungen geschaffen worden. Käufer, die mit Baden-Baden liebäugeln, sollten sich beeilen: Eigentumswohnungen zwischen 80 bis 150 Quadratmeter sind am beliebtesten und entsprechend schnell verkauft.

Baden-Baden ist mit knapp 54.000 Einwohnern die kleinste kreisfreie Stadt Baden-Württembergs und liegt im Westen des Landes.

EIGENTUMSWOHNUNGEN - BEISPIELE AUSGEWäHLTER WOHNUNGEN

Eigentümerrechte bei umgewandelten Mietwohnungen

Kauf bricht nicht Miete

Eigentümerrechte bei umgewandelten Mietwohnungen

Nach den für die früheren Mietwohnungen geschlossenen Verträgen steht allein Mietern die Benutzung einer gemeinsamen Waschküche im Keller zu. Nach der Umwandlung in Wohnungseigentum haben sich die Eigentümer darauf geeinigt, diese Räume gemäß Aufteilungsplan und Teilungserklärung als Hobbyraum und Fahrradkeller zu nutzen. Doch daraus wird nichts. Denn hier gehen die mietvertraglichen Vereinbarungen vor. Die laut Aufteilunsgplan und Teilungserklärung vorgesehene Nutzung kann erst dann erfolgen, wenn die Mieter auf ihre Rechte verzichtet haben oder die Mietverhältnisse beendet sind.

Zustimmungserfordernisse bei Mietvertrag-Kündigung?

Da alle Wohnungseigentümer in alles bestehenden Mietverträge eintreten, können bei der Kündigung eines Mietvertrags besondere Probleme auftreten. Handelt es sich um mitvermietetes Gemeinschaftseigentum, wie nunmehr die Kellerräume, bedarf die Kündigung eines einzelnen Mietverhältnisses nicht der Zustimmung der übrigen Miteigentümer.  Ist dagegen bei einem Mietverhältnis nunmehriges Sondereigentum mitvermietet, wie Boden- oder Abstellräume, bedarf es bei Kündigung des betreffenden Mietverhältnisses der Zustimmung des Sondereigentümers der Boden- und Abstellräume. Die Zustimmungspflicht gilt nur gegenüber Mietern, die bereits zum Zeitpunkt der Umwandlung Mieter waren. Bei späterer Neuvermietung entfällt dieses Erfordernis.


Entscheidungsmacht und Rechtsmißbrauch des Mehrheitseigentümers

Ein Kopf und eine Stimme

Entscheidungsmacht und Rechtsmißbrauch des Mehrheitseigentümers

Davon kann jedoch durch Vereinbarung oder Regelung in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung abgewichen werden. Wird eine Versammlung trotz Beschlußunfähigkeit durchgeführt, sind die bei dieser Versammlung gefassten Beschlüsse  nicht unwirksam, sondern lediglich anfechtbar. Mangelnde Beschlussfähigkeit ist dabei gar nicht so selten. Also, wie verhalten? Ein Beispiel: Ein Teil der Wohnungseigentümer hat die Versammlung bereits wieder verlassen. Bei der Ermittlung dieser Beschlußfähigkeit werden jene Wohnungseigentümer nicht mitgezählt, die insgesamt oder bei einzelnen Beschlussgegenständen vom Stimmrecht ausgeschlossen sind. In diesem Zusammenhang ist das Stimmrecht bedeutsam.
Ein Stimmrecht in der Versammlung hat ein Wohnungseigentümer nur, wenn er im Grundbuch eingetragen ist. Das Stimmrecht selbst richtet sich nach dem „Kopfprinzip“: Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme. Gehört eine Wohnung mehreren Eigentümern gemeinschaftlich, beispielsweise einem Ehepaar jeweils zur ideelen Hälfte, können sie das Stimmrecht nur gemeinsam ausüben.

Verwalter von Miteigentümers Gnaden

Das Kopfstimmrecht ist gesetzlich vorgeschrieben. Diese Regelung ist jedoch abdingbar. Argument: Wer viel Eigentum besitzt, soll also auch über entsprechend größeren Einfluss auf die Verwaltung verfügen. Das Problem: Eine Stimmrechtsänderung die vom gesetzlichen Kopfprinzip abweicht kann dazu führen, dass ein Eigentümer, der mehrere Wohnungen besitzt, die Stimmrechtsmehrheit auf sich vereinigt. Er ist dann in der Lage, Beschlüsse nach seinen Vorstellungen durchzusetzen und dadurch die anderen Wohnungseigentümer zu beherrschen (sogenannte „Majorisierung“). Ein solches Stimmenübergewicht stellt aber nicht automatisch einen Rechtsmißbrauch dar. Ein Beispiel: Ein Rechtsmißbrauch durch Majorisierung ist dann anzunehmen, wenn ein Mehrfacheigentümer, beispielsweise der veräußernde Bauträger, einen ihm persönlich verbundenen oder von ihm abhängigen Verwalter einsetzt, dessen fachliche Eignung offensichtlich ist. Andererseits muß ein Stimmenübergewicht von 90 Prozent nicht unbedingt dazu führen, dass ein Mehrheitsbeschluss aufzuheben ist. Die berechtigten wirtschaftlichen Interesssen eines Eigentümers sind zu berücksichtigen.

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